Phát triển nhà ở xã hội tại Tp. Hồ Chí Minh: Cung không đủ cầu

Tp. Hồ Chí Minh hiện có khoảng 13 triệu người; trong đó, có 3 triệu lao động nhập cư, hơn 200.000 cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang với mức thu nhập trung bình, thấp.

Hiện nhiều người vẫn phải sống trong căn hộ chật chội, diện tích bình quân đầu người chỉ đạt 7,7m2/người, thấp hơn mức chỉ tiêu mà thành phố đặt ra là 10m2/người. Đó là chưa kể đến những trường hợp phải sống tạm bợ trong các căn nhà tuỳnh toàng, ven kênh rạch.

“Khát” nhà ở xã hội

Anh Nguyễn Văn Nam (sinh năm 1985, quê Nghệ An) cho biết, anh làm nghề lái xe tải, thu nhập hàng tháng được 8 triệu đồng và vợ chồng anh thuê trọ tại quận Thủ Đức. Tằn tiện mấy năm trời được gần 200 triệu đồng, anh mong muốn được mua căn hộ chung cư tầm dưới 800 triệu đồng.

Tuy nhiên, nhiều lần đến ngân hàng hỏi thủ tục để vay gói 30.000 tỷ đồng đều được thông báo không đủ điều kiện vì thu nhập 8 triệu đồng (vợ không có lương) là không đảm bảo nghĩa vụ trả nợ. Hơn nữa anh chưa có hộ khẩu hoặc KT3 thành phố. Anh lắc đầu chán nản: “Cứ rong ruổi trên xe với mức thu nhập thế này thì chắc ở trọ suốt đời, chẳng bao giờ nghĩ đến cảnh được ở chung cư”.

Một cuộc khảo sát mới đây của Viện Nghiên cứu phát triển Tp. Hồ Chí Minh trên 5 đối tượng được mua, thuê mua và thuê nhà ở xã hội (hộ có công, gia đình chính sách, hộ nghèo và cận nghèo, lực lượng vũ trang, hộ tái định cư chưa có nhà) cho thấy, hiện trên địa bàn thành phố có hơn 80.000 người có nhu cầu đăng ký nhà ở xã hội. Trong đó, số hộ nghèo và cận nghèo chiếm nhiều nhất (38.200 hộ), lao động trong khu công nghiệp (17.000 hộ).

Riêng cán bộ, công chức, viên chức và người lao động, mặc dù ước khoảng 10.000 hộ có nhu cầu nhưng đây lại là đối tượng cần ưu tiên giải quyết trong những năm trước mắt.

Theo Tiến sĩ Dư Phước Tân và Thạc sĩ Lê Thanh Hải (Viện Nghiên cứu phát triển thành phố), diện những người có nhu cầu nhà ở xã hội chủ yếu sinh sống 3 thế hệ trong một gia đình. Thu nhập bình quân từ 4 triệu đồng/người/tháng trở lên chiếm 60%, số còn lại là dưới 3 triệu đồng/người/tháng.

Loại nhà mong đợi là chung cư chiếm 94%, với giá nhà từ 800 triệu đồng/căn (phạm vi nội thành), diện tích từ 25 – 90m2/căn. Chiếm gần 50% trong số đó là muốn được vay tiền thanh toán nhà ở xã hội (mức 400 triệu đồng) từ Quỹ phát triển nhà và Ngân hàng Nhà nước trong thời gian vay 10 - 15 năm.

Theo UBND Tp. Hồ Chí Minh, danh sách người được duyệt mua nhà ở xã hội có vốn ngoài ngân sách từ đầu năm 2016 đến nay đạt gần 7.300 trường hợp tại 9 dự án. Cụ thể, 98 khách hàng được duyệt thuê mua tại dự án 35 Hồ Ngọc Lãm, quận (Bình Tân), 233 khách hàng tại dự án Thủ Thiêm Sky (quận 2), 480 khách hàng tại chung cư Thạnh Lộc (quận 12), 1.174 khách hàng tại dự án HQC Plaza (huyện Bình Chánh), 778 khách hàng tại dự án nhà ở xã hội Bộ Công An (quận 2)...

Về tình hình cho vay và giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, tính từ thời gian triển khai gói tín dụng cho đến ngày 31/5/2016, hạn mức tín dụng cam kết cho vay là 8.032 tỷ đồng cho 10.927 khách hàng, đã giải ngân 6.559 tỷ đồng cho 10.650 khách hàng.

Xã hội hóa nguồn vốn thế nào?

Nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn nhưng thực tế giải quyết chưa được bao nhiêu. Để đáp ứng tốc độ di dân cơ học chóng mặt, trong điều kiện ngân sách hạn hẹp, Tp. Hồ Chí Minh cần phải kêu gọi xã hội hóa nguồn vốn đầu tư dự án nhà ở xã hội, vừa đảm bảo số lượng, chất lượng và phù hợp túi tiền người mua vừa đảm bảo quy hoạch đô thị.

Theo Hiệp hội bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA), về mặt quản lý vĩ mô, Chính phủ cũng như Tp. Hồ Chí Minh cần xác định nguồn vốn tín dụng dài hạn, ổn định và cần có cơ quan điều phối cấp quốc gia để quản lý và thực hiện hiệu quả chương trình nhà ở xã hội.

Do nguồn ngân sách có hạn, ngân sách nhà nước chỉ nên tập trung đầu tư cho 2 chương trình nhà ở xã hội là nhà ở xã hội cho thuê và nhà ở xã hội thuê mua (bán trả góp dài hạn). Đối với loại nhà ở xã hội xây xong rồi bán thu tiền ngay thì nên hoàn thiện cơ chế chính sách riêng để mời gọi các doanh nghiệp, các nguồn lực trong và ngoài nước tham gia theo phương thức xã hội hóa.

Hiện nhiều doanh nghiệp làm các dự án nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Nếu có cơ chế, chính sách hỗ trợ về tiền sử dụng đất, tín dụng, thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp... thì còn có thể giảm giá bán loại nhà này cho người thu nhập thấp đô thị. Có thể xem đây là loại hình nhà ở xã hội theo phương thức hợp tác công - tư hiệu quả nhất.

Trong khi đó, Ngân hàng Chính sách xã hội cũng cần xây dựng chính sách tiết kiệm nhà ở xã hội để tạo thêm nguồn vốn thực hiện chương trình nhà ở xã hội và đảm bảo công bằng cho các đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội. Bộ Xây dựng và UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cần cân đối kế hoạch phát triển nhà ở xã hội hợp lý bố trí trong giai đoạn 2016 - 2020.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, tại những khu vực ngoại thành Tp. Hồ Chí Minh có thể quy hoạch khu dân cư hỗn hợp, vừa có nhà ở xã hội, vừa có nhà ở thương mại với diện tích tối thiểu 25m2/căn hộ tương đương nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu nhà ở cấp bách và lớn của người thu nhập thấp.

Mặt khác, UBND thành phố tiếp tục xem xét, giải quyết cho chuyển đổi nhiều dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội đồng thời với việc cơ cấu lại căn hộ lớn thành căn hộ vừa và nhỏ, phù hợp với túi tiền người dân lao động như từng làm trước đây.

Về quy hoạch phát triển nhà ở xã hội, thành phố cần quy hoạch phát triển các cụm dân cư nhà ở xã hội, nhà ở bình dân dành cho người có thu nhập thấp và đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội trên địa bàn từng quận, huyện hoặc theo khu vực có tính liên quận, ở tất cả các hướng của thành phố, có đầy đủ tiện ích.

Để triển khai hiệu quả quy định các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất kinh doanh của dự án để tham gia chương trình phát triển nhà ở xã hội, cần phải xây dựng nhà ở xã hội tại dự án, hoán đổi quỹ đất hoặc quỹ nhà ở xã hội có giá trị tương đương tại vị trí khác thanh toán bằng tiền.

Vừa qua, Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh đề xuất UBND thành phố cho phép đầu tư 2 dự án nhà ở xã hội quy mô hơn 2.000 căn. Cụ thể là tại đường Nguyễn Văn Dung, phường 6, quận Gò Vấp với dự án chung cư 18 tầng, gồm 304 căn, tổng mức đầu tư gần 210 tỷ đồng, hoàn thành trong tháng 12/2018. Chủ đầu tư (Tổng Công ty xây dựng Số 1) sẽ bán 80% căn hộ và dành 20% căn hộ cho thuê trong thời hạn 5 năm.

Còn tại dự án nhà ở xã hội Chương Dương Home, phường Trường Thọ, quận Thủ Đức gồm 1.777 căn, tổng mức đầu tư 674 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành trong tháng 10/2019. Về phương án bán, chủ đầu tư (Công ty CP Chương Dương) sẽ cho thuê và bán cho đối tượng nhà ở xã hội với 60% tổng diện tích sàn căn hộ, cho thuê 20% tổng diện tích sàn căn hộ, còn lại bán theo giá kinh doanh thương mại.

Ngoài ra, theo Sở Xây dựng thành phố, trong năm 2016, thành phố sẽ khởi công 3 dự án quy mô 1.748 căn nhà ở xã hội gồm chung cư 49/52 Bình Thới, quận 11, chung cư 324 Lý Thương Kiệt, quận 10 và nhà ở xã hội Đông Tăng Long, quận 9. Đồng thời chuyển đổi một phần nhà tái định cư không còn nhu cầu sử dụng sang làm nhà ở xã hội./.