Quản lý chặt các dự án phân lô, bán nền thay vì "cấm"

Các đại biểu tham gia đóng góp ý kiến Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Ảnh: Thu Hằng/BNEWS/TTXVN

Sáng 2/6, tại Hà Nội, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phối hợp tổ chức hội thảo "Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai: Những vấn đề bất cập và kiến nghị chính sách".

Bộ Tài nguyên Môi trường đang hoàn thiện dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Dự thảo Nghị định này đã mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền, khiến các quận nội thành của các thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh, các phường thuộc thị xã… không được thực hiện dự án phân lô, bán nền.
Trong khi đó, việc phân lô, tách thửa là quyền lợi chính đáng và là nhu cầu rất lớn của người dân, có tính thanh khoản cao trên thị trường; việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, Nhà nước thu được tiền thuế, giúp bộ mặt đô thị tại khu vực đó cũng được cải tạo khang trang hơn.

Việc quản lý chưa hiệu quả, định hướng quy hoạch chưa bài bản, thêm những rào cản như dự thảo Nghị định được đánh giá chưa phù hợp với tinh thần kiến tạo, đồng hành của Chính phủ, có thể gây ra tổn thất rất lớn cho doanh nghiệp và người dân, nhất là người dân thu nhập thấp, có nhu cầu tiếp cận đất đai.
Việc mở rộng phạm vi khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô, bán nền sẽ khiến nhu cầu chính đáng của người dân, doanh nghiệp bị thiệt hại. Thậm chí, quỹ đất sẽ không được khai thác hết, còn làm tăng thêm cơ chế xin - cho...
Nói về dự thảo Nghị định, ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, mục tiêu của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong dự thảo Nghị định là tốt, muốn lập lại trật tự trong kinh doanh đất nền, do thời gian qua có những doanh nghiệp kinh doanh không nghiêm túc, thậm chí là lừa đảo.

Nhưng theo cách nhìn của chúng ta có vẻ là “không quản được thì cấm”, lỗi không nằm trong quy định mà do công tác quản lý chính quyền địa phương, xã huyện.
Theo ông Nguyễn Trần Nam, người dân thường ước mơ là có nhà nhưng không thể một lúc bỏ tiền ra mua một căn nhà, căn liền kề hay biệt thự được, mà mua đất rồi dành dụm tiền xây nhà sau. Do đó, nếu xây nhà ngay để bán thì rất khó. Trong khi đó người dân mua xong lại sửa đổi, đập phá, rất lãng phí.
“Thực tiễn cũng cho thấy, nếu cấm phân lô bán nền, bắt buộc phải xây nhà mới được bán thì liệu có giải quyết được vấn đề hay không? Nhiều khu đô thị nhà xây mười mấy năm không bán được, vấn đề không phải xây nhà lên giải quyết vấn đề ở, mà xây lên không có hạ tầng kỹ thuật thì người dân cũng sẽ không vào ở. Chúng ta cần xử lý bằng nguyên tắc thị trường”, ông Nam nêu vấn đề.
Qua nghiên cứu từ các nước, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho biết, ngay cả các nước như Pháp, Đức, Nhật Bản, Hàn Quốc đều có phân lô bán nền và phân lô bán nền rất lớn. Ở Đức, khu nhà giàu hay nhà nghèo cũng phân lô bán nền, được giao quy hoạch kiến trúc rõ ràng và phải làm theo quy định đó.
Ông Lê Xuân Nghĩa còn cho rằng, một quốc gia đông dân như Việt Nam cần có quỹ đất để dành. Nếu bắt xây dựng hết thì quỹ đất không còn để dành. Không chỉ tại các tỉnh, thành phố mà ngay tại Hà Nội cũng nên quy hoạch rõ ràng về vùng nào xây dựng ngay, vùng nào có thể phân lô bán nền, vùng nào để dành.

Vừa qua, các doanh nghiệp lừa đảo đã có hình thức xử lý rõ ràng nhưng nếu căn cứ vào đó để sửa luật thì chưa đầy đủ. Có thể thay đổi, sửa đổi pháp lý để quản lý chặt chẽ hơn nhưng cần phải cân nhắc hài hoà.
Ông Vũ Cương Quyết – Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc cho biết, doanh nghiệp luôn mong muốn có nhiều sản phẩm để bán. Tại nhiều tỉnh có quá nhiều đất nền nhưng để hoang, đó là sự lãng phí nguồn đất đai.

Có thể cơ quan Nhà nước đang muốn ngăn chặn những trường hợp như vậy, nhưng với quan điểm của thị trường, không thể can thiệp quá thô bạo vào cung cầu, nhu cầu của thị trường. Chúng ta không nên cấm hết mà cần có sự điều tiết của Nhà nước.
Theo ông Vũ Cương Quyết, cơ quan quản lý cần đánh giá sát nhu cầu thị trường, có biện chứng khoa học với nhu cầu thị trường, nắm được nhu cầu thực của người tiêu dùng; trong đó lưu ý loại bỏ nhu cầu của người đầu cơ, lướt sóng để từ đó có đánh giá nhu cầu thực tế nhất.

Việc phân lô bán nền hay không thực tế là nhu cầu của thị trường. Theo ông Quyết, việc này nên cho phép vì nhu cầu của thị trường là rất lớn.
Tại hội thảo, các đại biểu đã tập trung làm rõ: những bất cập trong Dự thảo Nghị định, nhất là việc giới hạn phạm vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền; vai trò, ý nghĩa của phân khúc đất nền; nhu cầu giao dịch của phân khúc đất nền; cơ sở pháp lý cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền và kiến nghị điều chỉnh chính sách và phương pháp quản lý phù hợp với quy luật thị trường và tình hình thực tiễn…
Do đó, nhiều chuyên gia cho rằng, trước khi ban hành quy định, cần phải rà soát kỹ, lấy ý kiến các đối tượng bị tác động. Trách nhiệm cơ quan quản lý Nhà nước, chính quyền địa phương là phải quản lý chặt chẽ các dự án phân lô, bán nền được cấp phép, thực hiện đúng quy hoạch của địa phương./.