Sửa Luật Đất đai để phát triển thị trường bất động sản: Bài cuối: Cởi trói và tiếp thêm động lực

Theo dự kiến chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được cho ý kiến tại 2 kỳ họp trong năm 2022 và thông qua tại kỳ họp tháng 5/2023 của Quốc hội Khóa XV. Đây là một trong những Luật được cả người dân và doanh nghiệp mong đợi với kỳ vọng sẽ gỡ bỏ những nút thắt chồng chéo, khơi thông nguồn lực đất đai, giúp ổn định đời sống xã hội. Đặc biệt, việc sửa đổi Luật Đất đai sẽ giúp “cởi trói” và tiếp thêm động lực cho thị trường bất động sản.

* Cấp bách sửa luật

Việc Ban chấp hành Trung ương Đảng tổng kết tình hình thực hiện Nghị quyết 19/NQ-TW về "Thực trạng vi phạm pháp luật về đất đai và kiến nghị sửa đổi chính sách, pháp luật về đất đai" đã cho thấy sự cần thiết và ý nghĩa quan trọng của việc tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai đối với sự phát triển đất nước trong thời gian tới.

Các chuyên gia nhận xét, Luật Đất đai (sửa đổi) là dự án luật phức tạp, có nội dung tác động lớn tới xã hội nên cần nhiều thời gian để nghiên cứu, thảo luận kỹ lưỡng. Mặc dù dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được đưa vào chương trình của Quốc hội Khoá XIV, nhưng sau đó lại được điều chỉnh, xin lùi nhiều lần và đến nay vẫn chưa sửa đổi. Dự án Luật Đất đai được sửa đổi liên quan đến nhiều vấn đề như: giá đất, bồi thường, tái định cư hay quản lý đất đai như thế nào để không lãng phí.

Chủ tịch HĐQT GP Invest Nguyễn Quốc Hiệp chia sẻ: “Tôi đã 75 tuổi, “ngoi lên, ngụp xuống” không ít lần trong thị trường bất động sản và có thể khẳng đinh, điều mà rất nhiều doanh nghiệp “anh chị em” trong ngành mong mỏi nhất hiện nay là sớm được “cởi trói” thông qua việc sớm sửa Luật Đất đai hiện tại”.

Tiến sỹ Nguyễn Đình Cung - nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương (CIEM), thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng nhấn mạnh, Luật Đất đai cần phải được sửa đổi ngay để tạo ra đột phá trong cải cách thể chế. Đây cũng là yếu tố quan trọng để tập trung hoàn thiện thể chế, phát triển các thị trường nhân tố sản xuất, nhất là thị trường quyền sử dụng đất. Từ đó, giúp các thị trường này đóng vai trò chủ yếu trong phân bổ nguồn lực.

Tại các kỳ họp Quốc hội, lĩnh vực đất đai luôn là vấn đề thu hút sự quan tâm của cử tri cả nước. Trên thực tế, những vấn đề bức xúc trong việc giải quyết đơn thư liên quan đến đất đai chiếm tỷ lệ không nhỏ, nếu như chậm giải quyết thì cũng ảnh hưởng đến trật tự - an ninh xã hội.

Do đó, việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 cần sớm được thực hiện, thông qua. Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là một trong những nguồn lực to lớn của đất nước. Chính sách pháp luật về đất đai có tác động trực tiếp đến hầu hết hoạt động kinh tế, văn hóa - xã hội môi trường của đất nước cũng như ảnh hưởng đến người dân và các hộ gia đình.

Cơ hội phát triển của Việt Nam khá lớn nhưng đất đai lại bị ách tắc bởi những quy định không phù hợp với thị trường. Do đó, cần phải sớm sửa đổi triệt để các bất cập của Luật Đất đai trong nhiệm kỳ Quốc hội Khóa XV. Việc sửa đổi, bổ sung cần dựa trên việc rà soát những khó khăn, bất cập thực tế. Đồng thời, các cơ quan Nhà nước cần sớm vào cuộc quyết liệt để kiểm soát mọi hoạt động sử dụng đất đai, thực hiện các dự án đầu tư, giao dịch đất đai, bảo đảm thực hiện theo đúng quy định pháp luật.

Người dân và cả doanh nghiệp đều kỳ vọng những bất cập trong Luật Đất đai 2013 sẽ được các cơ quan thẩm quyền nghiên cứu, tiếp thu, sửa đổi triệt để theo thông lệ quốc tế và thực tiễn của nền kinh tế đất nước đang phát triển trong thời kỳ đổi mới.

*Thay rào cản bằng đòn bẩy

Luật Đất đai 2013 đã lộ rõ nhiều bất cập, chồng chéo dẫn đến việc "mập mờ" trách nhiệm quản lý, khó khăn trong quá trình tổ chức, thực hiện. Do đó, việc chuyển dịch đất đai để đầu tư phát triển phức tạp, gây phiền hà cho doanh nghiệp, ngáng đường phát triển... Bởi vậy, đã đến lúc loại bỏ rào cản để thay bằng đòn bẩy.

Tiến sỹ Hoàng Văn Cường – Đại biểu Quốc hội Khóa XV, Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội phân tích, vấn đề căn bản nhất trong sửa Luật Đất đai 2013 tới đây là phải bỏ khung giá đất. Bởi việc này đang kìm hãm, không phản ánh được giá trị thật ở thị trường. Còn nếu có bảng giá đất thì cần phải xây dựng trên cơ sở các nguyên tắc, phương pháp theo giá trị thị trường chứ không thể dựa vào khung giá đất. Bảng giá đất này phải được cập nhật thường xuyên phù hợp với tình hình của thị trường.

Ngoài ra, cần phải có công cụ để đánh giá sự gia tăng giá trị của đất từ khi đất nông nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp. Bởi chỉ cần quyết định của chính quyền cho phép doanh nghiệp được chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp thì giá đất tăng lên gấp nhiều lần. Giá trị tăng đó cần phải quay trở lại bồi hoàn cho người dân mất đất và đầu tư phát triển xã hội – ông Hoàng Văn Cường nêu vấn đề.

Đặc biệt, quá trình sửa Luật Đất đai 2013 cần tiến hành song song với việc rà soát các điểm chồng chéo ở những văn bản luật khác như: Bộ Luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở… Theo đó, cần tổng kết lại các văn bản quy phạm pháp luật sao cho đồng nhất về cách hiểu cũng như quá trình áp dụng chính sách đất đai của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, tránh việc làm luật theo kiểu "vừa đánh trống vừa thổi còi", chỉ tạo thuận lợi cho quá trình quản lý.

Tiến sỹ Doãn Hồng Nhung – Phó trưởng Ban Pháp chế - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, một trong những vướng mắc lớn của Luật Đất đai 2013 là vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất. Đây cũng là khâu khó nhất, kéo dài trong quá trình thực hiện một dự án.

Bên cạnh đó, những tồn tại liên quan đến bảng giá và khung giá đất cũng đã được nhiều chuyên gia đề cập để gỡ khó cho doanh nghiệp. Một sản phẩm bất động sản luôn có 2 giá là giá theo quy định của Nhà nước và giá giao dịch thực tế. Việc xử lý khoảng cách này để giá đất “mang hơi thở của cuộc sống” sẽ phải đợi Luật Đất đai 2013 sửa đổi trong thời gian tới. Các doanh nghiệp đều rất nóng lòng và đặt nhiều kỳ vọng cho việc sửa Luật sắp tới.

Cộng đồng doanh nghiệp đang kỳ vọng một sự vào cuộc trọng tâm, dứt điểm của Chính phủ nhiệm kỳ mới trong việc đẩy nhanh dự án sửa đổi Luật Đất đai 2013. Tiến độ sửa đổi và chất lượng sửa đổi Luật lần này sẽ quyết định việc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, đúng hướng – bà Nhung nhận xét.

Việc sửa đổi Luật Đất đai lần này cần theo hướng thuận lợi cho quá trình triển khai thực thi pháp luật quản lý đất đai, hạn chế tăng thêm những giấy phép con, tăng thêm rào cản gây khó cho doanh nghiệp… Vì vậy, cũng rất cần có một “nhạc trưởng” khách quan đứng ra để chỉ đạo, quản lý quá trình sửa luật, đảm bảo sự minh bạch, chuyên nghiệp và hiệu quả, nâng cao sự phối hợp chặt chẽ, giữa các bộ, ngành liên quan.

Mặt khác, các quy định sửa đổi Luật Đất đai 2013 cần được pháp điển hóa để nâng cao hiệu quả thực thi trong đời sống xã hội, tạo dựng hành lang pháp lý an toàn. Các quy định pháp luật đất đai sửa đổi sẽ tạo điều kiện khơi thông giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại… trên thị trường bất động sản. Đây là yếu tố quan trọng quyết định đến thành bại của một dự án bất động sản.

Chính vì vậy, sửa đổi Luật Đất đai 2013 sẽ là giải pháp tạo động lực thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, giúp các doanh nghiệp vực dậy sau hàng loạt khó khăn, đặc biệt là sau thời gian dài bị ảnh hưởng của dịch COVID-19./.