Sửa Luật Đất đai để phát triển thị trường bất động sản: Bài 2: Những nút thắt tạo lực cản

Tại một diễn dàn, câu chuyện của doanh nghiệp dẫn chứng về việc theo đuổi dự án từ năm 2008 và đến nay đã quá 12 năm, trải qua đến 5 “đời” Chủ tịch của tỉnh vẫn chưa xong do gặp khó liên quan đến Luật Đất đai cũng là tâm tư chung của nhiều chủ đầu tư bất động sản. Những nút thắt của Luật Đất đai không chỉ gây khó cho doanh nghiệp mà còn làm lãng phí nguồn lực đất đai khi nhu cầu về nhà ở, hạ tầng ngày càng gia tăng còn quỹ đất vẫn chỉ nằm yên trên giấy chờ phê duyệt.  

* Lãng phí nguồn lực đất đai

Giáo sư Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thẳng thắn nêu vấn đề, quy hoạch sử dụng đất tại Việt Nam cũng hay thay đổi. Có những dự án lớn mặc dù đã bỏ ra một chi phí khổng lồ đầu tư ban đầu và xin cấp phép nhưng vẫn không thể triển khai. Cùng đó, thủ tục hành chính về việc cấp phép, phê duyệt, đầu tư dự án còn phiền hà, phức tạp. Bên cạnh đó, việc cạnh trạnh không lành mạnh của các “dự án ma”, “dự án ảo” cũng làm ảnh hưởng đến uy tín của các doanh nghiệp bất động sản chính thống.

Đáng chú ý là việc định giá đất. Theo ông Đặng Hùng Võ, hiện nay, khung giá đất, phương pháp định giá đất quy định trong Luật Đất đai 2013 vẫn mang nặng tính số học, không thể hiện được đầy đủ đặc tính kinh tế của đất đai, chưa phù hợp với thực tế của thị trường.

“Hiện nay, có nhiều phương pháp định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, so sánh trực tiếp, thặng dư... nhưng cái nào cũng còn hạn chế, bất cập dẫn tới việc thất thu ngân sách Nhà nước. Với mỗi phương pháp định giá khác nhau lại cho ra một mức giá khác nhau. Do đó, việc bị lợi dụng để trục lợi làm thất thoát lãng phí tài sản đất đai có thể diễn ra ở nhiều nơi” – ông Đặng Hùng Võ cho hay.

Tình trạng “chảy máu” đất công qua việc đất công được giao cho tư nhân với giá rất thấp suốt thời gian dài qua đã gây thất thoát ngân sách. Bên cạnh đó, ách tắc trong giải phóng mặt bằng cũng đang khiến nhiều dự án “giậm chân tại chỗ”, ứ đọng nhiều năm hay việc khiếu kiện đất đai ngày càng gia tăng với diễn biến phức tạp… Tất cả đều bắt nguồn từ sự thiếu minh bạch về giá đất khi thực hiện thanh toán các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, định giá đất chưa đúng với giá trị thực tế.

Theo ông Đặng Hùng Võ, vấn đề định giá đất có ý nghĩa trong việc xác định giá đất bồi thường cho người dân khi thu hồi đất, giá đất khi thực hiện các dự án BT… Việc giá đất Nhà nước quy định quá thấp lại được định giá bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất sẽ có thể tạo điều kiện cho các hành vi trục lợi từ đất đai.

Bên cạnh đó, việc không cho doanh nghiệp thỏa thuận với người sử dụng đất là đang đi ngược xu thế thị trường. Về nguyên tắc, Nhà nước chỉ bồi thường những dự án có mục tiêu công cộng, lợi ích quốc gia… còn những dự án kinh doanh thì nhà đầu tư phải thỏa thuận chuyển nhượng đất của người dân mới phù hợp với cơ chế thị trường.

Mặt khác, một số chính sách bồi thường, hỗ trợ cho người nông dân bị thu hồi đất còn thấp, chưa thỏa đáng khiến cho người dân bị thu hồi đất có nhiều bức xúc. Chủ đầu tư xin triển khai dự án 10 ha, nhưng chỉ một vài hộ dân chưa thỏa thuận được giải phóng mặt bằng cũng khiến dự án bị đình trệ kéo dài...

Ngoài ra, Luật Đất đai quy định về điều kiện hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải là người có hộ khẩu ở địa phương, phải liên quan trực tiếp đến sản xuất nông nghiệp, phải là xã viên hợp tác xã thì mới được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, không cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân trừ khi lập dự án đầu tư và chuyển mục đích sử dụng đất. Đây đang là cản trở lớn trong việc các doanh nghiệp ngoài nông nghiệp muốn tiếp cận đất đai, đầu tư bất động sản nông nghiệp.

Hàng loạt bất cập này đang khiến chính cơ quan quản lý gặp khó trong tổ chức triển khai thực hiện các quy định về tiếp cận đất đai; đồng thời, những rào cản về thủ tục, yêu cầu chồng chéo, mâu thuẫn, khác biệt giữa luật với các thông tư hướng dẫn thực hiện... cũng đang cản trở việc tiếp cận đất đai của doanh nghiệp.

* Gây khó cho doanh nghiệp

Luật sư Trương Thanh Đức - Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam nhận xét, hoạt động kinh doanh bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào quy định của Luật Đất đai năm 2013, vì đất đai là một phần quan trọng trong kinh doanh bất động sản và mọi bất động sản khác đều gắn liền với đất đai (theo quy định của pháp luật tính đến thời điểm hiện nay).

Hiện có nhiều quy định của Luật Đất đai hiện hành đang gây khó khăn, trở ngại cho hoạt động kinh doanh bất động sản. Chẳng hạn như, doanh nghiệp đã “mua” quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân, kể cả đất ở, nhưng vẫn phải trả tiền cho Nhà nước để chuyển sang chế độ đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê trước hằng năm. Như vậy không khác nào phải mua đất 2 lần – Luật sư Thanh Đức phân tích.

Nhiều doanh nghiệp phản ánh, thời gian qua, yếu tố đất đai chính là nút thắt gây nhiều khó khăn nhất cho họ trong việc tạo lập và hoàn thành dự án, gia tăng nguồn cung bất động sản trên thị trường. Các dự án cần phải có quỹ đất sạch, pháp lý chuẩn chỉnh thì mới có thể đẩy nhanh xây dựng, sớm bàn giao.

Tuy nhiên, hầu hết các doanh nghiệp đều đang vướng mắc ở khâu giải phóng mặt bằng, tính tiền sử dụng đất để triển khai dự án. Điều này luôn khiến doanh nghiệp mệt mỏi bởi mất quá nhiều thời gian. Mà nguyên nhân được chỉ ra đều xuất phát từ các bất cập, chồng chéo và không hiểu rõ thị trường của chính sách đất đai, cụ thể là Luật Đất đai hiện hành.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch HĐQT GP Invest bày tỏ, điều mà nhiều doanh nghiệp bất động sản mong mỏi hiện nay là sớm sửa Luật Đất đai. Bản thân GP Invest có một dự án bất động sản tại Việt Trì (Phú Thọ) từ năm 2008 đến nay vẫn chưa triển khai vì “vướng” quy định hệ số đền bù giải phóng mặt bằng. Tính đến nay, dự án đã vướt quá 12 năm và trải qua đến 5 “đời” Chủ tịch của tỉnh Phú Thọ mà vẫn chưa xong do gặp khó liên quan đến Luật Đất đai.

Theo ông Hiệp, tại dự án này, doanh nghiệp đang trong cảnh “tiến thoái lưỡng nan” khi giải phóng mặt bằng dù chỉ còn một số hộ dứt khoát không chấp nhận giá đền bù. Theo Luật Đất đai hiện hành, hệ số đền bù do cấp tỉnh quy định mà mỗi tỉnh lại quy định một hệ số khác nhau. Tại Phú Thọ, hệ số này đang thấp hơn các tỉnh lân cận từ 4-6 lần nên người dân không hợp tác. Dù việc áp hệ số đền bù thấp nhưng doanh nghiệp cũng không thể “phá giá” để tự nâng hệ số lên được.

Bởi vậy, cho dù dự án của GP Invest tại Phú Thọ có tổng quy mô 50 ha, hơn 12 năm đã qua, doanh nghiệp rót vốn đầu tư trên 90 tỷ đồng mà đến nay vẫn chưa triển khai xong giai đoạn 1 với quy mô 20 ha vì vướng mắc giải phóng mặt bằng. Bản thân ông Hiệp cũng cho rằng, sự ì ạch của dự án cùng không phải do lỗi của chính quyền tỉnh mà xuất phát từ cơ chế luật pháp quá rắc rối.

Đây cũng là câu chuyện đại diện khó khăn mà nhiều doanh nghiệp bất động sản đang gặp phải. Trên thực tế, hiện doanh nghiệp đang rất đơn độc khi triển khai các dự án bất động sản, nhất là khi chính quyền dường như chưa đồng hành cùng họ trong nút thắt khó nhất là giải phóng mặt bằng.

Điển hình là việc Luật Đất đai có một quy định chưa hợp lý là phải giải phóng hết mặt bằng thì mới có quyết định giao đất. Trong khi đó, quy định hiện chỉ “ưu ái” dành cho những dự án có giá trị kinh tế xã hội lớn thì mới được các cấp chính quyền vào cuộc. Còn những dự án của các doanh nghiệp không được coi đó là dự án có mục đích, lợi ích kinh tế xã hội lớn.

Theo TS. Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương (CIEM), thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng, Luật Đất đai đang chứa nhiều mâu thuẫn xã hội và phải là luật đầu tiên cần được sửa trong nhiệm kỳ mới./.