Sửa Luật Đất đai để tạo lực đẩy

Theo dự kiến chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được cho ý kiến tại 2 kỳ họp trong năm 2022 và thông qua tại kỳ họp tháng 5/2023 của Quốc hội Khóa XV.

Đây là một trong những Luật được cả người dân và doanh nghiệp mong đợi với kỳ vọng gỡ bỏ những nút thắt chồng chéo, khơi thông nguồn lực đất đai, giúp ổn định đời sống xã hội.

Các chuyên gia nhận xét, Luật Đất đai (sửa đổi) là dự án luật phức tạp, có nội dung tác động lớn tới xã hội nên cần nhiều thời gian để nghiên cứu, thảo luận kỹ lưỡng. Mặc dù dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được đưa vào chương trình của Quốc hội Khoá XIV, nhưng sau đó lại được điều chỉnh, xin lùi nhiều lần và đến nay vẫn chưa sửa đổi.

Dự án Luật Đất đai được sửa đổi liên quan đến nhiều vấn đề như: giá đất, bồi thường, tái định cư hay quản lý đất đai như thế nào để không lãng phí.

Luật Đất đai đã ra đời hơn 30 năm với 5 lần sửa đổi, gần nhất là vào năm 2013. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, sau 7 năm, Luật Đất đai 2013 đã lộ rõ nhiều bất cập, chồng chéo dẫn đến việc "mập mờ" trách nhiệm quản lý, khó khăn trong quá trình tổ chức, thực hiện. Do đó, việc chuyển dịch đất đai để đầu tư phát triển phức tạp, gây phiền hà cho doanh nghiệp, ngáng đường phát triển của khu vực kinh tế tư nhân...

Tiến sỹ Nguyễn Đình Cung nhấn mạnh, Luật Đất đai cần phải được sửa đổi ngay để tạo ra đột phá trong cải cách thể chế. Đây cũng là yếu tố quan trọng để tập trung hoàn thiện thể chế, phát triển các thị trường nhân tố sản xuất, nhất là thị trường quyền sử dụng đất. Từ đó, giúp các thị trường này đóng vai trò chủ yếu trong phân bổ nguồn lực.

Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp phản ánh, thời gian qua, yếu tố đất đai chính là nút thắt gây khó khăn nhất của các doanh nghiệp trong việc tạo lập và hoàn thành dự án, gia tăng nguồn cung bất động sản cho thị trường. Các dự án cần phải có quỹ đất sạch, pháp lý chuẩn chỉnh thì mới có thể đẩy nhanh xây dựng, sớm bàn giao.

Tuy nhiên, hầu hết doanh nghiệp đều đang vướng mắc ở khâu giải phóng mặt bằng, tính tiền sử dụng đất để triển khai dự án. Điều này luôn khiến doanh nghiệp mệt mỏi bởi mất quá nhiều thời gian. Mà nguyên nhân được chỉ ra đều xuất phát từ các bất cập, chồng chéo của chính sách đất đai, cụ thể là Luật Đất đai hiện hành.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty GP Invest, từ năm 2013 trở về trước, doanh nghiệp tiếp cận dự án rất thuận lợi, nhưng hiện nay việc này lại vô cùng khó khăn. Cái khó đầu tiên mà doanh nghiệp phải vượt qua đó là tiếp cận thông tin về quỹ đất, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất của các địa phương cũng như các dự án trên địa bàn.

Nhiều doanh nghiệp đã từng nêu vấn đề, cơ hội đối với các doanh nghiệp không giống nhau, chưa bình đẳng. Các doanh nghiệp nhỏ và vừa vẫn luôn trong thế bị động, khó khăn khi muốn tiếp cận quỹ đất tại các địa phương. Tuy nhiên, ngay cả với các doanh nghiệp đã có dự án, có đất trong tay thì cái khó vẫn chưa dừng lại, ông Hiệp cho hay.

Nguyên nhân là do thủ tục hành chính liên quan đến đất đai, cách tính giá đất hiện nay quy định trong Luật Đất đai hiện hành khiến doanh nghiệp phải chờ đợi rất lâu. Mà thời gian đồng nghĩa với cơ hội, làm gia tăng chi phí; thậm chí, quyết định sự thành bại của một dự án bất động sản hay sản xuất kinh doanh...

Dưới góc độ luật pháp, Luật sư Nguyễn Văn Hậu - Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, hiện có rất nhiều bất cập trong cơ chế định giá đất. Nguồn thu ngân sách từ đất đang bị thất thoát lớn vì chính sách pháp luật về quản lý, sử dụng đất còn chưa thực sự đồng bộ, cách thức vận dụng khác nhau, tạo ra sai phạm và kẽ hở gây ra thất thoát, tham nhũng.

Hầu hết doanh nghiệp hiện nay đang sử dụng đất thuê. Khi chuyển mục đích sang đất ở đô thị thì không thông qua hình thức đấu giá. Tuy nhiên, giá trị quyền sử dụng đất được định giá không theo sát giá thị trường.

Trên thực tế, diện tích đất giao cho doanh nghiệp Nhà nước là rất lớn nhưng chưa được sự quản lý chặt chẽ của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nên đã có trường hợp đã biến đất công thành đất tư.

Mặc dù quy định giá đất hiện nay cơ bản đã phù hợp với cơ chế thị trường, đảm bảo được lợi ích của các chủ thể là Nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân nhưng trong quá trình triển khai chính sách này cũng xuất hiện nhiều bất cập, vướng mắc. Dễ dàng nhận thấy nhất là việc giá đất luôn thấp xa so với thị trường vào mọi thời điểm.

Trong khi Luật Đất đai hiện hành đưa ra nguyên tắc định giá đất là phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường thì trên thực tế lại chỉ bằng khoảng từ 20-30%. Tương tự, khung giá đất của nhiều tỉnh, thành phố cũng chỉ bằng từ 30-60% giá đất thị trường tại địa phương đó – Luật sư Nguyễn Văn Hậu dẫn chứng.

Thêm một bất cập được phản ánh đó là khâu xác định và thẩm định giá đất. Theo Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất thì Sở Tài nguyên và Môi trường lập kế hoạch định giá đất cụ thể và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể còn Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng Thẩm định giá đất cấp tỉnh để thẩm định phương án giá đất.

Nhiều doanh nghiệp cho rằng, cơ chế này đã dẫn đến quy trình hành chính xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất thiếu tính minh bạch, thiếu tính liên thông, tạo kẽ hở với cơ chế "xin – cho", gây nhũng nhiễu. Điều này, dẫn đến thất thu ngân sách Nhà nước và ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường kinh doanh.

Do đó, cả người dân lẫn doanh nghiệp đều mong muốn, cơ quan có thẩm quyền cần sửa đổi các quy định của Luật Đất đai trên cơ sở thực tiễn, bám sát những khó khăn đã xảy ra trong thực thi cũng như  trong quá trình quản lý của cơ quan Nhà nước.

Một số điểm được dư luận quan tâm và mong đợi khi sửa Luật Đất đai như: cần thống nhất về cơ chế định giá đất theo thị trường; quan tâm việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; cần đồng nhất và đưa ra cơ chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ hơn để tránh tình trạng giao đất vì tư lợi...

Đồng quan điểm, Tiến sỹ Hoàng Văn Cường – Đại biểu Quốc hội Khóa XV cho rằng, vấn đề căn bản nhất trong sửa Luật Đất đai 2013 là phải bỏ khung giá đất. Bởi việc này đang kìm hãm, không phản ánh được giá trị thật ở thị trường.

Nếu có bảng giá đất thì phải xây dựng trên cơ sở các nguyên tắc, phương pháp theo giá trị thị trường chứ không thể dựa vào khung giá đất. Bảng giá đất này phải được cập nhật thường xuyên phù hợp với tình hình của thị trường.

Ngoài ra, cần phải có công cụ để đánh giá sự gia tăng giá trị của đất từ khi đất nông nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp. Bởi chỉ cần quyết định của chính quyền cho phép doanh nghiệp được chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp thì giá đất tăng lên gấp nhiều lần. Giá trị tăng đó cần phải quay trở lại bồi hoàn cho người dân mất đất và đầu tư phát triển xã hội – ông Hoàng Văn Cường nêu vấn đề.

Đặc biệt, quá trình sửa Luật Đất đai 2013 cần tiến hành song song với việc rà soát các điểm chồng chéo ở những văn bản luật khác như: Bộ Luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở…

Theo đó, cần tổng kết lại các văn bản quy phạm pháp luật sao cho đồng nhất về cách hiểu cũng như quá trình áp dụng chính sách đất đai của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, tránh việc làm luật theo kiểu "vừa đánh trống vừa thổi còi", chỉ tạo thuận lợi cho quá trình quản lý./.