Định giá đất - mắt xích cần làm rõ khi sửa Luật Đất đai 2024

Sau hơn một năm triển khai, Luật Đất đai 2024 đã bộc lộ không ít bất cập, trong đó nổi lên là những vướng mắc về định giá đất — nhân tố có tính “xương sống” quyết định hiệu lực của nhiều chính sách liên quan đến thu hồi, bồi thường, tái định cư, đấu giá quyền sử dụng đất. Để chính sách đi vào thực tiễn một cách ổn định và bảo đảm công bằng, việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai theo hướng hoàn thiện cơ chế định giá đất là cấp bách.

Nhiều “điểm nghẽn”

Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ khắc phục các hạn chế của Luật Đất đai 2013, đặc biệt là trong việc xác định giá đất sát với giá thị trường, tạo công bằng cho người bị thu hồi đất và tháo gỡ vướng mắc cho các dự án đầu tư. Tuy nhiên, thực tế triển khai cho thấy vẫn còn nhiều “điểm nghẽn” liên quan đến định giá đất cần sớm được giải quyết.

Theo các chuyên gia, suốt thời gian dài, bảng giá đất thấp hơn thị trường, làm méo lệch khi bồi thường giải phóng mặt bằng. Với Luật Đất đai 2024 đã chính thức bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất được xây dựng hàng năm, hy vọng giúp điều chỉnh kịp thời và sát thực tế hơn.

Tuy nhiên, tại một số địa phương, bảng giá đất vẫn được thiết lập ở mức thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế trên thị trường, dẫn đến chênh lệch lớn giữa giá bồi thường và giá “mở bán” đất dự án. Điều này làm phát sinh khiếu kiện, người dân phản ứng và doanh nghiệp cũng phải cân nhắc kỹ nguồn tài chính khi tham gia dự án.

Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội phản ánh, theo Điều 159 Luật Đất đai 2024, giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với các thửa đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật phải xác định theo bảng giá đất. Tuy nhiên, bảng giá đất tại nhiều nơi thấp hơn giá thị trường, không đủ để bù đắp chi phí đầu tư, giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất mới.

Trong lý thuyết, giá đất cụ thể là giá do cơ quan có thẩm quyền xác định tại thời điểm giao đất hoặc thực hiện giao dịch, sát thị trường hơn bảng giá chung. Nhưng trong thực tiễn, việc xác định giá đất cụ thể lại rất khó khăn. Bởi việc xác định giá đất cụ thể đòi hỏi căn cứ nhiều yếu tố (vị trí, pháp lý, hạ tầng, tiềm năng phát triển), nhưng hiện nay cơ chế và phương pháp định giá chi tiết chưa rõ ràng, vẫn phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm của thẩm định viên.

Ngay cả thời điểm xác định giá cụ thể chưa được hiệp ổn (ví dụ khi nào cơ quan Nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất thì xác định — nhưng khi này giá đất đã biến động rất nhiều so với giá thị trường trước đó). Chưa kể, việc xác định giá cụ thể giữa các địa phương và thẩm quyền còn chồng chéo, dễ gây tranh chấp, khiếu kiện giữa người dân và cơ quan Nhà nước…

Đây cũng chính là một trong những lý do khiến nhiều địa phương vẫn “chùn tay” trong áp dụng giá đất cụ thể một cách rộng rãi, hoặc khi áp dụng thì dễ bị chất vấn, phản ứng. Thêm vào đó, văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 vẫn còn chậm được hoàn thiện, khiến các địa phương “giậm chân” trong áp dụng định giá đất.

Những vướng mắc trên thực tế đang tạo thành những “điểm nghẽn” khiến Luật Đất đai 2024 chưa phát huy hết ưu việt như kỳ vọng. Mới đây, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì cuộc họp nghe báo cáo tiếp thu ý kiến thành viên Chính phủ đối với Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2024 (Dự thảo Luật) và yêu cầu lãnh đạo các bộ, ngành, hiệp hội… tập trung phân tích, thảo luận những nội dung cần sửa đổi trong Luật Đất đai năm 2024 mang tính cấp thiết, đang gây vướng mắc, cản trở phát triển kinh tế – xã hội; giải quyết bất cập khi áp dụng bảng giá đất tiếp cận thị trường…

Hóa giải áp lực

Một thực tế khó tránh là giá đất tại nhiều địa phương biến động theo xu hướng tăng, đặc biệt tại các vùng đô thị mở rộng. Khi một dự án kéo dài nhiều năm, nếu giá đất được xác định một lần đầu theo bảng giá hoặc giá cụ thể ban đầu, nhà đầu tư có thể chịu thiệt nếu đất tăng cao nhanh trong giai đoạn triển khai. Chưa kể, người dân bị thu hồi đất nếu phải chấp nhận giá thấp hơn khoản lợi thế đất mà doanh nghiệp thu được khi bán lại thì dễ dẫn đến cảm giác “thiệt thòi”.

Ngược lại, nếu cho phép điều chỉnh giá đất theo “giá thị trường” trung gian trong thời gian triển khai dự án lại cũng dễ nảy sinh “thổi giá”, lợi dụng thông đồng tăng khống giá đất vì mục đích thu lợi. Chính vì vậy, nhiều doanh nghiệp và chuyên gia phản ánh, định giá đất theo cách hiện nay vẫn tiềm ẩn rủi ro và chưa thực sự bảo đảm công bằng.

Ông Ngô Gia Cường - Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI) nhận xét, khi xây dựng bảng giá đất, việc xác định giá đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất hay đất thương mại - dịch vụ gần như không thể áp dụng được các phương pháp định giá theo quy định, mà đều phải nội suy theo tỷ lệ phần trăm so với giá đất ở.

Các quyết định ban hành bảng giá đất của nhiều địa phương hiện nay vẫn áp dụng cách tính này, cho thấy Hội đồng thẩm định bảng giá đất không thể thực hiện đúng quy định của Luật Đất đai, vốn yêu cầu việc xác định giá đất trong bảng giá đất phải thực hiện theo các phương pháp định giá đất (không có phương pháp nào cho phép nội suy). Điều này đồng nghĩa, dù Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất, việc xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường cho giai đoạn 2026 vẫn có nguy cơ lặp lại hạn chế này.

Theo ông Cường, việc xác định tách biệt và bổ sung nguyên tắc định giá đất khi xây dựng bảng giá đất, khác với nguyên tắc thị trường áp dụng cho việc xác định giá đất cụ thể - sẽ giúp chính sách vừa phù hợp với lý thuyết, vừa không tạo ra biến động chính sách. Quy định bổ sung nguyên tắc định giá đất khi xây dựng bảng giá đất còn tạo cơ sở pháp lý rõ ràng để các địa phương có đủ thẩm quyền, chủ động trong việc xây dựng bảng giá đất, phù hợp với việc ổn định nguồn thu ngân sách, nhưng không tạo ra biến động cho đối tượng chịu sự điều chỉnh.

Việc xây dựng giá đất trong bảng giá đất độc lập với giá thị trường, sẽ tạo ra sự ổn định cho các đối tượng điều chỉnh (chi phí sản xuất của các thành phần kinh tế). Đồng thời, giá đất làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính sẽ không bị chi phối bởi biến động phức tạp, mang tính chu kỳ và khó dự báo của thị trường bất động sản Việt Nam – ông Cường phân tích.

PGS.TS Nguyễn Thường Lạng giảng viên cao cấp Trường Đại học Kinh tế Quốc dân nhận xét, bước quan trọng đầu tiên cần xem xét là điều chỉnh mức giá đất sơ cấp, tức mức giá mà Nhà nước xác lập khi giao đất lần đầu. Việc định giá không thể hoàn toàn theo giá thị trường. Thay vào đó, mức giá sơ cấp cần mang tính chất ưu đãi, tạo động lực cho doanh nghiệp đầu tư, phát triển, chứ không phải đặt ở mức cao để tối đa hóa thu ngân sách.

“Nếu giá đất sơ cấp bị đẩy lên quá cao, thì không chỉ tăng chi phí đầu vào cho doanh nghiệp, mà sẽ dẫn tới hệ quả là mặt bằng giá đất toàn thị trường bị "đội" lên, gây áp lực lan tỏa tới toàn nền kinh tế” – ông Lạng khuyến nghị.

Bên cạnh đó, chuyên gia này đề xuất, việc điều tiết giá đất cần dựa trên hệ thống khung giá mang tính tham chiếu, phân biệt theo vùng và theo mục tiêu phát triển. Đơn cử, tại các khu vực đô thị hoặc có tiềm năng sinh lời cao, giá có thể được thiết lập ở mức tương đối; còn với những khu vực cần khuyến khích đầu tư hoặc có khả năng sinh lời thấp hơn thì nên để mức giá thấp, hợp lý hơn. Tất cả phải nằm trong một quy hoạch tổng thể, có tầm nhìn ít nhất 3 - 5 năm để đảm bảo tính ổn định.

Ngoài ra, Nhà nước cần sử dụng đồng bộ nhiều công cụ điều tiết giá một cách chủ động để đảm bảo sự minh bạch, công bằng và hiệu quả. Đấu giá đất cần kiểm soát hợp lý để tránh hiện tượng đẩy giá quá cao, làm méo mó thị trường. Công cụ điều tiết phải đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Không chỉ dùng các biện pháp hành chính như quy hoạch, định giá, hạn mức sử dụng đất... mà cần mở rộng sang các công cụ kinh tế như thuế, lãi suất, ưu đãi đầu tư, và các chính sách hỗ trợ tài khóa khác.