Tận dụng tối đa lợi thế cảng biển

Trong bối cảnh Việt Nam đang từng bước khẳng định vị thế là trung tâm sản xuất và logistics của khu vực châu Á – Thái Bình Dương, hệ thống cảng biển đóng vai trò then chốt trong việc nâng cao năng lực cạnh tranh của thị trường bất động sản công nghiệp. Việc gia tăng mạnh mẽ hoạt động thương mại toàn cầu, cùng sự dịch chuyển chuỗi cung ứng đã và đang mở ra những cơ hội đáng kể cho ngành logistics và bất động sản công nghiệp Việt Nam.

* Điểm sáng trong bản đồ logistics

Các chuyên gia nhận xét, Việt Nam được đánh giá là quốc gia có lợi thế chiến lược trong xu thế tái cơ cấu chuỗi cung ứng toàn cầu, nhờ sở hữu đường bờ biển dài hơn 3.200 km, lực lượng lao động dồi dào, chi phí cạnh tranh và cơ sở hạ tầng logistics ngày càng hoàn thiện. Trong bối cảnh các doanh nghiệp toàn cầu đang ưu tiên sự linh hoạt, khả năng phục hồi chuỗi cung ứng và tiếp cận nhanh với thị trường tiêu dùng, Việt Nam đang trở thành điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư trong lĩnh vực sản xuất và logistics.

Việt Nam đang tận dụng hiệu quả vị trí địa lý và cơ sở hạ tầng để thu hút dòng vốn đầu tư. "Cảng biển, đặc biệt là cảng nước sâu, trở thành yếu tố then chốt trong chiến lược lựa chọn địa điểm của các nhà sản xuất toàn cầu", ông Thomas Rooney - Phó Giám đốc Dịch vụ bất động sản công nghiệp Savills Hà Nội nhận xét.

Ở miền Bắc, cảng nước sâu Lạch Huyện (Hải Phòng) là cửa ngõ thương mại chính cho khu vực kinh tế trọng điểm Bắc Bộ. Cảng này đang đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc kết nối hàng hóa từ các khu công nghiệp ở Hải Phòng, Bắc Ninh, Quảng Ninh và Thái Bình ra thị trường quốc tế.

Tại miền Nam, cụm cảng Cái Mép – Thị Vải và Cát Lái đóng vai trò chiến lược trong việc phục vụ các khu công nghiệp lớn ở khu vực Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) và TP. Hồ Chí Minh. Trong đó, Cái Mép – Thị Vải là một trong số ít các cảng tại Việt Nam có thể tiếp nhận tàu mẹ có trọng tải trên 200.000 DWT, giúp giảm thời gian và chi phí trung chuyển qua các cảng khu vực - ông Thomas Rooney dẫn chứng.

Cùng đó, các dự án nâng cấp và xây dựng mới đang tiếp tục được triển khai để mở rộng năng lực hệ thống cảng biển quốc gia. Đầu năm 2025, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt chủ trương đầu tư dự án Cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ với tổng vốn đầu tư hơn 50.000 tỷ đồng, hợp tác giữa Cảng Sài Gòn và Terminal Investment Limited Holding S.A – công ty con của Tập đoàn MSC.

Ngoài ra, cảng Liên Chiểu (Đà Nẵng) dự kiến hoàn thành vào cuối năm 2025, được kỳ vọng sẽ trở thành đầu mối logistics quan trọng, giúp tái định hình chuỗi vận tải hàng hóa từ Tây Nguyên, Lào và Đông Bắc Thái Lan ra biển…

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, sự hiện diện của cảng nước sâu như Cái Mép – Thị Vải, Lạch Huyện hay tương lai là Cần Giờ và Liên Chiểu sẽ giúp Việt Nam rút ngắn khoảng cách vận chuyển với các thị trường lớn như Mỹ, châu Âu, đồng thời giảm phụ thuộc vào cảng trung chuyển nước ngoài. Đây là yếu tố mang tính đột phá cho tăng trưởng bền vững trong ngành logistics và bất động sản công nghiệp.

Các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp hiện nay không chỉ quan tâm đến giá thuê hay quỹ đất, mà ưu tiên các vị trí có khả năng kết nối trực tiếp với cảng biển, hành lang thương mại và các tuyến giao thông huyết mạch. Vì thế, theo bà An, cảng biển sẽ là “nam châm” hút nhà đầu tư nếu đi kèm với hạ tầng hậu cần đồng bộ và chính sách hỗ trợ thông thoáng.

* Logistics phát triển thúc đẩy bất động sản công nghiệp

Sự phát triển mạnh mẽ của cảng biển đang kéo theo nhu cầu bất động sản công nghiệp tăng cao, đặc biệt tại các khu vực có khả năng kết nối trực tiếp với cảng nước sâu. Những khu vực như Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ), Hải Phòng, Quảng Ninh, Thanh Hóa hay Đà Nẵng đang nổi lên là điểm đến mới của các doanh nghiệp sản xuất nhờ vào lợi thế về logistics, giá thuê cạnh tranh và hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Bên cạnh các trung tâm công nghiệp truyền thống, các địa phương ven biển thứ cấp đang trở thành lựa chọn mới của nhà đầu tư nhờ có quỹ đất lớn, chi phí thấp và tiềm năng phát triển dài hạn. Tuy nhiên, ông Thomas Rooney cũng lưu ý rằng tại một số tỉnh, cơ sở hạ tầng logistics vẫn còn nhiều hạn chế. Các thách thức phổ biến bao gồm thiếu kho bãi đạt chuẩn quốc tế (Grade-A), hạn chế về kho lạnh và kết nối đường sắt hoặc đường thủy nội địa còn yếu.

Việc thiếu kết nối "chặng cuối" giữa khu công nghiệp và cảng biển cũng khiến chi phí logistics tăng cao, làm giảm lợi thế cạnh tranh. Đặc biệt, tại các khu vực miền Trung và Tây Nguyên, sự đầu tư vào hệ thống logistics hỗ trợ hiện vẫn chưa đồng bộ, ông Thomas Rooney phân tích.

Bởi vậy, nhiều chuyên gia cho rằng, một trong những yếu tố được các nhà sản xuất ưu tiên hàng đầu hiện nay là sự gần gũi với cảng biển và hành lang logistics hiệu quả. Xu hướng này đã thúc đẩy việc phát triển các khu công nghiệp liền kề cảng, giúp rút ngắn thời gian vận chuyển, giảm chi phí và tăng hiệu quả vận hành chuỗi cung ứng.

Cụ thể, nhiều dự án khu công nghiệp mới đã được triển khai trong phạm vi kết nối trực tiếp đến cảng Cái Mép. Tương tự, ở phía Bắc, các khu công nghiệp tại Hải Phòng và Quảng Ninh đang được nhà đầu tư ưu tiên hơn so với Hà Nội nhờ vào khả năng tiếp cận cảng biển và thời gian thông quan được cải thiện.

Đáng chú ý, việc tái tổ chức hành chính với việc hợp nhất một số tỉnh nội địa vào các khu vực ven biển đã mang lại những hiệu quả tích cực. Cụ thể, các trung tâm công nghiệp trong đất liền nay có điều kiện tiếp cận thuận lợi hơn với cảng biển và hạ tầng logistics, góp phần rút ngắn chuỗi cung ứng và cải thiện hiệu quả xuất khẩu.

Ông Jean-François Roger, chuyên gia logistics độc lập từng làm việc tại các cảng lớn như Rotterdam (Hà Lan) và Busan (Hàn Quốc) nhận định, Việt Nam cần tập trung phát triển theo mô hình cụm cảng – khu công nghiệp – logistics được quản lý tập trung và hiện đại. Điều này sẽ giúp tăng hiệu quả chuỗi cung ứng, giảm chi phí logistics – hiện vẫn còn chiếm khoảng 16–20% GDP, cao hơn mặt bằng khu vực.

Theo chuyên gia này, Việt Nam đang đi đúng hướng khi đầu tư mạnh vào các cảng biển trọng điểm, nhưng cần tăng tốc hơn nữa trong cải thiện năng lực xử lý hàng hóa, số hóa quy trình hải quan, tăng cường kết nối đa phương thức với đường sắt và đường thủy nội địa.

Ngoài ra, để hiện thực hóa mục tiêu trở thành trung tâm logistics và sản xuất của khu vực, Việt Nam cần tiếp tục thúc đẩy đầu tư hạ tầng, đồng thời cải thiện chính sách và môi trường đầu tư. Đơn cử như tăng cường quy hoạch tích hợp giữa cảng biển, khu công nghiệp và trung tâm logistics; đầu tư mở rộng mạng lưới giao thông, đặc biệt là đường cao tốc, đường sắt và đường thủy nội địa; phát triển nhân lực logistics chất lượng cao, song song với chuyển đổi số trong vận hành kho bãi, hải quan điện tử và hệ thống logistics thông minh…

Đặc biệt, để đảm bảo phát triển bền vững, thông qua triển khai mô hình “cảng xanh”, sử dụng năng lượng tái tạo và tuân thủ các tiêu chuẩn ESG – yếu tố ngày càng được các nhà đầu tư toàn cầu coi trọng.

Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn để định hình lại vai trò của mình trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Tuy nhiên, để tận dụng tối đa lợi thế từ cảng biển, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa chính quyền trung ương, địa phương và khu vực tư nhân trong việc phát triển cơ sở hạ tầng, logistics và bất động sản công nghiệp theo hướng hiện đại, bền vững và hiệu quả.