Chuyển dịch cơ cấu sản xuất tác động ra sao đến bất động sản công nghiệp?

Bất động sản công nghiệp trong Khu công nghiệp chuyên sâu Phú Mỹ 3, thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Ảnh: Hồng Đạt - TTXVN

Những khoản đầu tư chiến lược này đóng vai trò then chốt giúp nâng cấp chất lượng nguồn nhân lực và tiếp tục đưa Việt Nam tiến lên trong chuỗi giá trị toàn cầu.

Đặc biệt, sự chuyển dịch trong cơ cấu sản xuất tại đã tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản công nghiệp. Theo ông John Campbell - Giám đốc, Trưởng bộ phận Tư vấn công nghiệp, Savills Hà Nội, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang ở thời điểm “bản lề”. Từ nền sản xuất có giá trị gia tăng thấp, Việt Nam chuyển mình sang định hướng phát triển công nghệ cao, đa dạng và có tầm nhìn dài hạn.

Với vị trí địa lý thuận lợi, chính sách đầu tư hấp dẫn, lực lượng lao động dồi dào, quỹ đất công nghiệp lớn cùng cam kết phát triển hạ tầng và nguồn nhân lực trong dài hạn, Việt Nam không chỉ mở cửa thu hút đầu tư, mà còn sẵn sàng cho sự thay đổi để thích ứng.

Thực tế cho thấy, hiện nhu cầu đối với đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn tại Việt Nam vẫn duy trì ở mức cao, với tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các khu công nghiệp trên toàn quốc đạt 86% trong năm 2024.

Nhờ nền tảng sản xuất vững chắc và khả năng tiếp cận các tuyến vận tải biển quốc tế, vùng kinh tế trọng điểm phía Nam chiếm tới 70% nguồn cung nhà xưởng và kho vận xây sẵn trên cả nước, với tỷ lệ lấp đầy đạt 89%. Trong khi đó, vùng kinh tế phía Bắc ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 78% nhờ vị trí chiến lược nằm gần Trung Quốc và các thị trường Đông Bắc Á và hệ thống logistics phát triển.

Giá đất công nghiệp trung bình trên toàn quốc đạt 167 USD/m², trong đó khu vực phía Bắc đạt 132 USD/m2 và phía Nam đạt 183 USD/m2. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn trung bình đạt 4,6 USD/m2/tháng, phản ánh nhu cầu bền vững và niềm tin của nhà đầu tư đối với thị trường.

Cùng đó, chất lượng các khu công nghiệp đang từng bước thay đổi, với nhiều dự án mới được quy hoạch bài bản hơn, tích hợp thêm không gian logistics, R&D (nghiên cứu và thiết kế), thương mại. Phát triển bền vững cũng đang dần trở thành ưu tiên trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp. Một số mô hình khu công nghiệp sinh thái như Deep C tại Hải Phòng và Prodexi Eco-IP tại Long An là những dự án tiên phong trong xu hướng này.

Ông John Campbell nhận xét, được thúc đẩy bởi sự tăng trưởng mạnh mẽ của ngành sản xuất, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đã ghi nhận hiếu suất ấn tượng với tỷ lệ lấp đầy cao và mức tăng trưởng giá thuê tích cực trong những năm gần đây.

Khu vực phía Nam có lợi thế nhờ nền tảng sản xuất phát triển và khả năng tiếp cận hệ thống vận tải quốc tế, trong khi khu vực phía Bắc sở hữu vị trí chiến lược gần Trung Quốc cùng hạ tầng logistics hiện đại. Trong thời gian tới, với các yếu tố nền tảng vững chắc, thị trường dự kiến sẽ tiếp tục hấp dẫn các nhà đầu tư, được hỗ trợ bởi nhu cầu ổn định và các động lực tăng trưởng thuận lợi.

Tuy nhiên, ông John Campbell cho rằng vẫn tồn tại những thách thức mang tính cấu trúc. Dù hạ tầng đang được cải thiện, khả năng kết nối hạ tầng giao thông và công suất cảng nước sâu hiện vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu, dẫn tới hạn chế hiệu quả hoạt động...

“Có 16% doanh nghiệp có vốn FDI đã di chuyển một phần hoạt động vận hành sang quốc gia khác và 18% đang cân nhắc quyết định tương tự do e ngại về vấn đề cơ sở hạ tầng. Bên cạnh đó, cần tiếp tục phát triển nguồn cung lao động có kỹ năng để có thể theo kịp yêu cầu của các ngành công nghệ cao, đặc biệt là những lĩnh vực chuyên sâu về R&D như bán dẫn và trí tuệ nhân tạo” – chuyên gia của Savills dẫn chứng.

Trọng tâm của quá trình chuyển đổi công nghiệp tại Việt Nam hiện nay chính là ngành công nghiệp bán dẫn. Chính phủ đã triển khai lộ trình với mục tiêu không chỉ phát triển năng lực lắp ráp chip mà còn mở rộng sang các hoạt động nghiên cứu và thiết kế.

Trong giai đoạn 2024 – 2030, Việt Nam đạt mục tiêu thu hút đầu tư nước ngoài song song với xây dựng năng lực cạnh tranh nội địa, hướng đến đào tạo hơn 50.000 kỹ sư và hình thành 100 doanh nghiệp thiết kế chip. Tới năm 2040, tầm nhìn của Việt Nam là đạt được khả năng tự chủ với nhiều cơ sở sản xuất và kiểm định chip trong nước, hướng tới vị thế dẫn đầu trong ngành bán dẫn.

Để trở thành trung tâm sản xuất bán dẫn, ông John Campbell khuyến nghị, Việt Nam cần vượt qua giai đoạn lắp ráp cơ bản, cần tham gia sâu vào khâu nghiên cứu và thiết kế, đồng thời hướng tới mục tiêu đạt tỷ lệ giá trị gia tăng từ 25% trở lên trong toàn bộ quy trình sản xuất bán dẫn.

Thống kê của năm 2024 cho thấy, các doanh nghiệp dẫn đầu trong ngành như Intel, OnSemi, Hana Micron và Amkor Technology đã cam kết đầu tư hơn 1,07 tỷ USD để xây dựng nhà máy đóng gói bán dẫn tại Bắc Ninh.

Một số dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài đáng chú ý khác bao gồm nhà máy trị giá 383,33 triệu USD của Foxcom Circuit Precision và dự án trị giá 4,9 triệu USD của Công ty BE Semiconductor Industries (BESI) từ Hà Lan dự kiến triển khai tại Khu vực công nghệ cao TP. Hồ Chí Minh trong năm 2025.

Điều này cũng cho thấy, chiến lược đa dạng hóa đang giúp Việt Nam xây dựng một hệ sinh thái công nghiệp toàn diện và cân bằng, đủ sức vượt qua những tác động ngoại sinh và duy trì đà tăng trưởng dài hạn.

Cùng với nền tảng vững chắc, niềm tin gia tăng từ các nhà đầu tư và đồng hành chiến lược từ Chính phủ trong phát triển bền vững và công nghệ cao, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang sẵn sàng vươn lên dẫn đầu khu vực trong kỷ nguyên thịnh vượng bền vững.