Thị trường bất động sản Trung Quốc chưa "bắt đáy"

Trong số 31 nhà phát triển Trung Quốc được nêu tên có doanh thu hàng năm ít nhất 100 tỷ NDT (15 tỷ USD) tính trong năm 2020, có 26 nhà phát triển được báo cáo doanh thu đã giảm ít nhất 50% trong tháng 4/2022 so với số hợp đồng ký kết được trong một năm trước đó.

Trong số năm nhà phát triển bất động sản còn lại không có doanh nghiệp nào báo cáo doanh thu giảm dưới 28%. Trong quý I/2022, có 11 nhà phát triển bất động sản đã ghi nhận doanh thu giảm hơn 50%.

Theo Moody's Investors Service, lĩnh vực bất động sản và các chuỗi cung ứng liên quan chiếm tới 28% Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của Trung Quốc. Do vậy ngành này được xem là lĩnh vực quan trọng để góp phần giúp Trung Quốc đạt mục tiêu tăng trưởng kinh tế 5,5% trong năm 2022.

Trước tình hình đó, các nhà chức trách Trung Quốc dường như đang bắt đầu các biện pháp hồi sinh thị trường bất động sản trước khi tiếp tục hạn chế rủi ro đi vay.

Trong những ngày gần đây, việc bán trái phiếu của một số nhà phát triển tư nhân đã được chấp thuận, lãi suất cho vay chuẩn của ngân hàng trung ương đã được cắt giảm và Thủ tướng Lý Khắc Cường và các quan chức cấp cao khác đã kêu gọi hỗ trợ xây dựng để giải quyết nhu cầu nhà ở thực sự và hỗ trợ các doanh nghiệp nhỏ.

Các nhà phân tích đã đặc biệt chú ý đến động thái của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC, ngân hàng trung ương) hôm 20/5, theo đó ngân hàng này đã hạ lãi suất cơ bản đối với khoản vay 5 năm từ 4,6% xuống 4,45% trong khi giữ nguyên lãi suất đối với khoản vay một năm.

Huang Wenjing, nhà phân tích của ngân hàng đầu tư Trung Quốc CICC cho biết việc cắt giảm lãi suất vào thời điểm này đã đánh đi một tín hiệu rõ ràng về việc ổn định thị trường bất động sản. Nhà phân tích Yu Xiangrong của Citigroup cũng có chung quan điểm trên.

Các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc cũng hoan nghênh bất kỳ sự trợ giúp nào mà họ có thể nhận được. Theo dữ liệu của Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, các nhà phát triển đã kiếm được ít hơn 23,6% tiền mặt để sử dụng cho mục đích xây dựng trong thời gian từ tháng 1-4/2022, ở mức 4.850 tỷ NDT so với một năm trước đó. Trong quý I/2022, mức giảm này là 19,6%.

Trong thời gian từ tháng 1-4/2022, số tiền thu được từ việc bán trước căn hộ và các khoản thanh toán trước khác đã giảm 37%, trong khi thu nhập từ các khoản thanh toán thế chấp bán lẻ và các khoản cho vay trong nước đều giảm khoảng 25%.

Trong tháng 4/2022, Sunac China Holdings, nhà phát triển bất động sản lớn thứ tư của Trung Quốc về doanh số bán hàng, đã ghi nhận mức giảm 75% doanh số theo hợp đồng, gấp đôi tốc độ giảm trong quý I/2022.

Hai tuần trước, công ty có trụ sở tại Thiên Tân này thừa nhận rằng họ đã vỡ nợ với một khoản trái phiếu trị giá 750 triệu USD. Chủ tịch Sun Hongbin đã phải lên tiếng đề nghị các chủ nợ gia hạn thêm thời gian, và cho rằng các đợt bùng phát dịch COVID gần đây đã làm trầm trọng thêm các vấn đề tiếp cận nguồn tài chính của công ty.

Công ty bất động sản Yuzhou Group Holdings cũng ghi nhận mức giảm doanh thu lớn như Sunac. Công ty này đã thuê cố vấn tái cấu trúc Alvarez & Marsal của Mỹ để "đảm bảo tính minh bạch trong quá trình trao đổi với các chủ nợ". Tháng trước, nhà phát triển này đã suýt bị vỡ nợ sau khi nhận được khoản hỗ trợ tái cấp vốn từ chính quyền địa phương. Yuzhou cũng đã thu về 583 triệu NDT từ việc bán đơn vị quản lý tài sản của mình.

Country Garden Holdings, nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc tính theo doanh số, đã chứng kiến doanh thu giảm 57% trong tháng 4/2022, cao gấp hai lần so với mức sụt giảm trong quý I/2022.

Trước đó, theo ước tính của 13 chuyên gia kinh tế và nhà phân tích trong cuộc khảo sát mới đây của hãng tin Reuters (Vương quốc Anh), giá nhà trung bình ở Trung Quốc sẽ giảm 1,3% trong nửa đầu năm nay so với cùng kỳ năm ngoái, sâu hơn mức giảm 1% được đưa ra trong cuộc khảo sát trước đó. Tính chung cả năm, giá nhà có thể “đi ngang”, thay vì tăng 2% như dự báo trong cuộc khảo sát trước.

Về mặt nhu cầu, doanh số bất động sản được dự đoán giảm 25% trong nửa đầu năm nay, cao hơn mức giảm dự báo 14% trong cuộc khảo sát tháng Hai. Mức giảm dự báo cho cả năm 2022 là 10%.

Đầu tư của các công ty bất động sản được dự đoán giảm 5% trong nửa đầu năm và giảm 2,5% trong cả năm. Các mức giảm tương ứng trong cuộc khảo sát trước đó lần lượt là 2% và 1,5%.

Triển vọng kém sáng với giá bất động sản, doanh số và đầu tư trong lĩnh vực này chủ yếu là do các đợt bùng phát thường xuyên của dịch COVID-19.

Chuyên gia Wang Xiaoqiang của công ty cung cấp dữ liệu bất động sản Zhuge House Hunter cho biết đại dịch COVID-19 đã tác động mạnh đến thị trường bất động sản tại Thượng Hải, khi nhiều công ty phát triển và đại lý bất động sản phải ngừng hoạt động trực tiếp và nhiều cư dân bị cách ly, khiến doanh số nhà ở giảm mạnh.

Giới phân tích cho rằng giới chức Trung Quốc cần ban hành nhiều chính sách hơn nữa nhắm đến mặt cung để phục hồi niềm tin trên thị trường. Ông Liu Yuan, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu của công ty môi giới bất động sản lớn nhất Trung Quốc Centaline, nhận định chỉ các biện pháp nới lỏng các hạn chế trong việc cấp vốn cho các công ty bất động sản trên cả nước và tái phát triển các khu nhà xuống cấp mới có thể bình ổn thị trường bất động sản nước này./.