Thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn đang “dò đáy”

Đây là dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản của Trung Quốc vẫn đang “dò đáy” bất chấp một loạt biện pháp kích thích từ chính phủ.

Theo tính toán của hãng tin Reuters (Vương quốc Anh) dựa trên dữ liệu của Cơ quan thống kê quốc gia Trung Quốc, giá nhà mới tại nước này đã giảm 0,3% trong tháng Hai so với tháng trước đó, bằng với mức giảm theo tháng ghi nhận trong tháng Một. So với cùng kỳ năm ngoái, giá nhà mới giảm 1,4%, nhanh hơn mức giảm 0,7% trong tháng Một và là mức giảm mạnh nhất trong 13 tháng qua.

Giới phân tích cho rằng giá nhà giảm là do mùa thấp điểm và sự gián đoạn do dịp nghỉ Tết âm lịch kéo dài tám ngày. Giá nhà đã giảm tại 59 thành phố của Trung Quốc trong tháng Hai, nhiều hơn con số 56 thành phố trong tháng Một. Ba trong bốn thành phố cấp một, trong đó có Bắc Kinh và Thâm Quyến, đã ghi nhận mức giảm giá nhà trong tháng Hai so với tháng trước đó.

Chuyên gia Lynn Song của ngân hàng ING nhận định giá bất động sản giảm sẽ tạo ra một hiệu ứng tiêu cực, là “cơn gió ngược” đối với hoạt động tiêu dùng.

Kể từ năm 2021, lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc đã đi từ cuộc khủng hoảng này sang cuộc khủng hoảng khác, sau khi việc chính phủ thắt chặt kiểm soát hoạt động cho vay với các công ty phát triển bất động sản đã dẫn tới một cuộc khủng hoảng về thanh khoản.

Cho đến nay, giới chức Trung Quốc chưa đưa ra các biện pháp kích thích lớn để hỗ trợ các công ty phát triển bất động sản, nhưng thay vào đó đã có những biện pháp mạnh dần để vực dậy lĩnh vực này, nhưng vẫn chưa đem lại nhiều hiệu quả.

Ông Zhang Dawei, chuyên gia phân tích của công ty bất động sản Centaline, cho rằng sẽ mất thời gian để nhu cầu, thu nhập của người mua nhà và niềm tin trên thị trường phục hồi trong năm nay. Ông dự đoán giá nhà ở các thành phố cấp một sẽ tăng nhẹ trong tháng Ba.

Tháng Một vừa qua, Trung Quốc đã khởi động một cơ chế chỉ thị các ngân hàng quốc doanh tăng cường cho vay đối với các dự án nhà ở đạt chuẩn. Nhiều thành phố lớn như Thượng Hải và Thâm Quyến cũng nới lỏng các giới hạn mua để thu hút người mua nhà. Bên cạnh đó, tháng trước, Trung Quốc đã thực hiện một đợt cắt giảm lãi suất cho vay thế chấp lớn nhất từ trước đến nay để kích thích thị trường bất động sản.

Trong báo cáo công tác chính phủ với quốc hội đầu tháng Ba, Thủ tướng Trung Quốc Lý Cường đã cam kết bình ổn lĩnh vực bất động sản bằng các biện pháp có mục tiêu, đồng thời khai thông nguồn vốn cho các dự án “hợp lý”.

Chuyên gia Nie Wen của công ty Hwabao Trust dự đoán doanh số bán nhà ở các thành phố cấp Một sẽ cải thiện trong tháng Ba, nhưng chưa chắc tổng doanh số bất động sản có thể xác lập đáy để bắt đầu đi lên.

Giới phân tích nhận định, sự thiếu sẵn sàng của người mua và sức mua ở phía cầu thấp là rào cản lớn nhất đối với thị trường bất động sản Trung Quốc. Các chuyên gia thị trường cho rằng vẫn còn các công cụ có sẵn mà các cơ quan quản lý có thẻ áp dụng. Họ cũng lưu ý các chính sách hỗ trợ vẫn còn chỗ để phát huy tác dụng và chính quyền địa phương đã quá thận trọng để kiểm tra hoặc điều chỉnh các chính sách, trong khi các tác động rất khó duy trì.

Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị-Nông thôn Trung Quốc đang mong muốn khôi phục niềm tin vào thị trường bất động sản. Nhưng bất chấp những cam kết lặp đi lặp lại để trao cho các chính quyền địa phương quyền tự chủ hoàn toàn đối với các chính sách nhà ở, các thành phố vẫn ngần ngại dỡ bỏ hoàn toàn những hạn chế mua nhà, vì lo lắng về phản ứng thái quá của thị trường.

Phần lớn các chuyên gia nhận định vẫn còn chỗ cho sự tăng trưởng trong thị trường bất động sản của Trung Quốc khi quá trình đô thị hóa tiếp tục. Trong năm 2023, so với tỷ lệ đô thị hóa 80% ở các nền kinh tế phát triển, Trung Quốc ở mức 66,2%. Giám đốc Cục Thống kê Quốc gia Kang Yi, ngày 17/1, cho biết hơn 10 triệu cư dân nông thôn di cư đến các thành phố mỗi năm, báo hiệu nhu cầu ổn định về nhà ở mới.

Củng cố niềm tin và nhu cầu thị trường là vấn đề lớn nhất đối với các cơ quan quản lý trung ương, chính quyền địa phương và các doanh nghiệp bất động sản của Trung Quốc.

Nhiều thành phố lớn của Trung Quốc đã tuyên bố nới lỏng các hạn chế về chính sách mua nhà. Ví dụ, tỉnh Quảng Châu đã loại bỏ giới hạn mua nhà ở có diện tích lớn, trên 120 m2. Thượng Hải cho biết sẽ giảm hạn chế mua nhà ở một số khu vực được chọn. Trong khi, Bắc Kinh đã mở rộng điều kiện mua nhà ở một trong những quận ngoại vi.

Dữ liệu từ công ty dịch vụ bất động sản Savills Plc của Anh cho biết, vào cuối năm 2023, hơn 1/5 tòa nhà văn phòng hạng A ở Bắc Kinh bị bỏ trống, ghi nhận tỷ lệ trống cao nhất trong gần 13 năm. Tỷ lệ văn phòng trống của Thượng Hải đã tăng lên 21,8% vào năm 2023.

Mặc dù Quảng Châu có tỷ lệ văn phòng trống thấp nhất trong số các thành phố hạng một của Trung Quốc do khan hiếm nguồn cung mới, nhưng tỷ lệ này đã tăng lên 18,7% vào cuối năm 2023, từ mức 7,6% vào một năm trước đó. Sản lượng hấp thụ ròng và giá thuê văn phòng cũng đã chạm mức thấp nhất trong nhiều năm.