Thị trường văn phòng kỳ vọng nhiều tín hiệu tích cực

Xu hướng đi thuê chính trong năm tập trung vào nâng cao chất lượng, với việc các doanh nghiệp thuê văn phòng ưu tiên hàng đầu các tòa nhà mới phát triển và đạt chứng nhận xanh hơn, thể hiện cam kết phát triển bền vững.

Tăng trưởng tích cực

Theo Công ty TNHH Jones Lang Lasalle (JLL Việt Nam), nhu cầu cho thuê vẫn duy trì đà tăng trưởng tích cực khi diện tích hấp thụ thuần của văn phòng Hạng A khu vực trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh trong quý IV/2024 ghi nhận khoảng 9.400 m2, nâng tổng diện tích hấp thụ năm 2024 lên 26.115 m2. Trong khi đó, mặc dù khu vực ngoài trung tâm không ghi nhận mức hấp thụ ròng trong quý, tổng diện tích hấp thụ thuần cả năm 2024 vẫn ghi nhận tại mức khoảng 8.900 m2 nhờ vào dự án E.Town 6 mới đi vào hoạt động từ quý II/2024.

Các tòa nhà mới và xanh như The Hallmark, The Nexus trong khu vực trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục thu hút khách thuê. Đáng chú ý hơn, ngoài mục đích tìm kiếm không gian văn phòng cao cấp để chuyển từ các tòa nhà cũ sang mới hơn trong ba quý đầu năm, các không gian này được tìm kiếm cho thuê bởi các công ty hàng đầu thuộc Global Fortune mới tham gia thịtrường hoặc đang mở rộng hoạt động với các khách thuê tiêu biểu như Google, SAP Software & Solutions, FUJIFILM Business Innovation, IFC,…

Công Ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE Việt Nam) đã ghi nhận sự gia tăng trong số lượng giao dịch thị trường văn phòng cho thuê nhờ vào hoạt động mở rộng của nhóm ngành F&B, chiếm 45% tổng số giao dịch, tiếp theo là Thời trang & Phụ kiện. Cùng với sự mở rộng mạnh mẽ của các thương hiệu hiện có, CBRE cũng quan sát được xu hướng các thương hiệu Trung Quốc thâm nhập vào thị trường quốc tế, với sự hiện diện ngày càng tăng tại Việt Nam thời gian gần đây, như KKC, Semir, Chagee, Xiaoyu, Songmont, Urban Revivo,… Các tập đoàn nội địa như Thái Tuấn, Ther Gab, hoặc Golden Gate tiếp tục nổi lên và mở rộng. Tập đoàn Thái Tuấn gần đây đã ra mắt thương hiệu Cao Minh 1948, cửa hàng Rene Caovilla Boutique đầu tiên, cửa hàng đầu tiên của Kiton, và cửa hàng đầu tiên của Primadonna Collection tại Việt Nam.

Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam Dương Thùy Dung cho biết, nhìn chung, không gian có sẵn tại các khu vực Trung tâm (CBD) vẫn rất hạn chế ở cả hai thành phố, góp phần hỗ trợ cho mức tăng trưởng giá thuê tại khu vực này lên tới 10 - 11% tỷ lệ tăng trưởng hàng năm (CAGR). Các trung tâm thương mại ở khu vực trung tâm chỉ chiếm 12% tổng nguồn cung tại Thành phố Hồ Chí Minh. Giá thuê trung bình ở các khu vực trung tâm đạt gần 280 USD/m2/tháng tại Thành phố Hồ Chí Minh, đánh dấu mức tăng 15,4% so với năm trước. Giá thuê ngoài khu vực trung tâm ở cả hai thành phố ghi nhận mức tăng hàng năm là 4% với 53 USD/m2/tháng tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Theo Euromonitor, doanh thu bán lẻ hàng hóa không phải thực phẩm tại Việt Nam dự kiến đạt tỷ lệ tăng trưởng hàng năm (CAGR) là 12,6% từ năm 2024 đến 2027. Chỉ số chi tiêu tiêu dùng của mỗi hộ gia đình ở Việt Nam cũng dự kiến sẽ tăng 38% vào năm 2028. Nhiều cơ hội hứa hẹn cho thị trường bán lẻ Việt Nam đang hiện hữu trong tương lai, nhưng điều quan trọng là xác định cách tiếp cận chính xác để thu hút người tiêu dùng. Ngày nay, khách hàng cảm thấy mệt mỏi với các trung tâm thương mại khuôn mẫu. Các chủ đầu tư cần đảm bảo rằng các trung tâm thương mại được nâng cấp và cải tạo để phản ánh vị trí và sản phẩm độc đáo của họ.

Nhiều triển vọng

Theo Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam Trang Lê, năm 2025 thị trường sẽ đón nhận nguồn cung lớn mới: Marina Central Tower - một trong những khu phức hợp văn phòng lớn nhất thành phố, cung cấp khoảng 71,576 m2 sàn. Sự gia nhập của dự án này được dự đoán sẽ làm thay đổi bối cảnh thị trường của thành phố và làm nổi bật nhu cầu các tòa nhà hiện hữu cần liên tục đổi mới và nâng cấp để đáp ứng nhu cầu thay đổi của thị trường.

Nhu cầu đối với sàn văn phòng Hạng A chuẩn quốc tế và bền vững dự kiến tiếp tục xu hướng nguồn cầu chính trong năm 2025. Giá chào thuê của các văn phòng hiện hữu sẽ ngày càng cạnh tranh hơn trước sự gia nhập của nguồn cung lớn và mặt bằng giá đã ở mức cao.

Phó Giám đốc CBRE Việt Nam Phạm Ngọc Thiên Thanh cho biết: “Các thương hiệu trong nước và nước ngoài đang đều đặn mở rộng tại các quận trọng điểm, dẫn đến sự cạnh tranh gay gắt cho các vị trí đắc địa giữa lúc thiếu hụt nguồn cung chất lượng”.

Các chuyên gia nhận định, mặc dù doanh số bán hàng của các thương hiệu cao cấp sụt giảm, Việt Nam vẫn tiếp tục thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ một số thương hiệu ngách đang nhắm đến việc mở cửa hàng vào năm 2025 - 2026. Dù tâm lý hiện tại ở Trung Quốc và khu vực châu Á – Thái Bình Dương (APAC) nói chung có phần trầm lắng, một số lượng lớn các thương hiệu Trung Quốc đang tìm kiếm cơ hội mở rộng ra nước ngoài, với Việt Nam là một trong những thị trường tiềm năng để mở rộng mạng lưới cửa hàng của họ. Do đó, cả các chủ đầu tư và khách thuê nên đưa ra quyết định hợp lý để đảm bảo vị trí và lên kế hoạch trong ít nhất 12 - 18 tháng trước ngày khai trương cửa hàng do thời gian chuẩn bị dài là cần thiết nhằm đảm bảo vị trí phù hợp.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Việt Nam đang dần phát triển thành trung tâm đổi mới công nghệ và linh hoạt nhờ nền kinh tế năng động và lực lượng lao động trẻ, có trình độ. Khi xét đến ngành nghề kinh doanh, các doanh nghiệp nhanh chóng đưa ra quyết định mở rộng. Các doanh nghiệp không cần văn phòng tọa lạc tại khu trung tâm thành phố. Tuy nhiên, các chủ tòa nhà cần đổi mới không gian văn phòng của mình để phù hợp với phong cách làm việc mới của các lực lượng lao động trẻ.

Thực tế, giá thuê tại Thành phố Hồ Chí Minh đang có xu hướng tăng, đạt mức 1-2%/năm khi xét toàn thành phố. Đáng chú ý, giá thuê văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh năm 2024 tăng 3,7% so với cùng kỳ năm trước, mức tăng cao nhất trong tất cả các phân khúc. Mức tăng trưởng giá này phần lớn được thúc đẩy bởi việc các tòa nhà mới dần được lấp đầy.

CBRE Việt Nam dự báo, ba năm tới, nguồn cung tương lai dự kiến hơn 300.000 m2 tại Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, nguồn cung tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh có thể có những thay đổi vì hầu hết các dự án này đang trong giai đoạn lên quy hoạch. Tỷ lệ trống tại Thành phố Hồ Chí Minh được dự báo sẽ giảm dần xuống dưới mức 10%.