“Van” tín dụng mở có điều kiện, áp lực mới với thị trường bất động sản

Ngay trong tháng đầu năm 2026, tâm điểm chú ý của giới đầu tư là biến số lãi suất cho vay mua bất động sản nhảy vọt lên tới mức 14% ở 1 số ngân hàng - yếu tố đã được dự báo từ trước. Kèm theo đó là chính sách điều hành tín dụng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) với mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế năm nay dự kiến khoảng 15%, thấp hơn mức định hướng 16% của năm 2025 và chậm lại đáng kể so với mức tăng trưởng thực tế 19,1% đạt được trong năm vừa qua. Những con số này lập tức thu hút sự quan tâm của thị trường, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản – ngành có độ nhạy cảm cao với chính sách tiền tệ và dòng vốn tín dụng.

Không "cào bằng", liều lượng thận trọng

Trong bối cảnh nền kinh tế đang bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét hơn, việc hạ mục tiêu tăng trưởng tín dụng được xem là tín hiệu cho thấy xu hướng điều hành ưu tiên kiểm soát rủi ro, giữ ổn định kinh tế vĩ mô và phòng ngừa nguy cơ bong bóng tài sản hơn là theo đuổi tăng trưởng nóng.

Không chỉ dừng lại ở việc đặt “trần” tín dụng cho cả năm, NHNN còn yêu cầu các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng theo từng quý, không vượt quá một phần tư tổng hạn mức được giao. Đồng thời, tín dụng bất động sản được yêu cầu không tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của từng ngân hàng; dòng vốn phải được nắn mạnh vào sản xuất – kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên và các động lực tăng trưởng dài hạn của nền kinh tế...

Theo ông Phương, khi lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao, nhu cầu đầu cơ chắc chắn giảm mạnh, trong khi người mua nhà để ở cũng thận trọng hơn. Điều này khiến tốc độ hấp thụ sản phẩm chậm lại, tạo áp lực trực tiếp lên dòng tiền của các chủ đầu tư. Trong bối cảnh đó, việc tín dụng bị kiểm soát chặt càng khiến những doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào vốn vay ngân hàng đối mặt với nhiều thách thức.

Chuyên gia này cũng cho rằng, tín dụng bất động sản trong năm 2025 đã tăng khá nhanh, dù lãi suất chỉ mới nhích lên và vẫn ở vùng tương đối thấp. Chính sự tăng trưởng nóng đó là một trong những nguyên nhân khiến cơ quan quản lý phải có những động thái điều hành quyết liệt hơn trong năm nay.

Tuy nhiên, điểm đáng chú ý trong điều hành tín dụng năm 2026 là chính sách không “cào bằng” mà đi sâu vào từng phân khúc cụ thể. Dòng tiền sẽ bị thắt chặt tối đa đối với các kênh đầu cơ, các dự án thiếu tính pháp lý hoặc phân khúc cao cấp đang dư thừa nguồn cung.

“Mục tiêu của cơ quan quản lý là rất rõ ràng, "nắn" dòng vốn vào sản xuất – kinh doanh và các lĩnh vực động lực của nền kinh tế. Bất động sản sẽ không còn là ưu tiên số một như giai đoạn trước”, ông Trương Hiền Phương phân tích.

Điều này buộc các doanh nghiệp địa ốc phải thay đổi cách tiếp cận. Việc đa dạng hóa nguồn vốn – từ phát hành cổ phiếu, trái phiếu minh bạch đến tìm kiếm các đối tác chiến lược, quỹ đầu tư – không còn là lựa chọn mang tính chiến lược dài hạn, mà đã trở thành yêu cầu bắt buộc để tồn tại trong chu kỳ mới.

Ở góc nhìn vĩ mô, TS. Châu Đình Linh, giảng viên Trường Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh nhận xét, mức tăng trưởng tín dụng 15% không nên được hiểu là một sự thắt chặt tiêu cực. Năm 2025, tăng trưởng tín dụng cao phản ánh sự dồn nén nhu cầu vốn của nền kinh tế, đồng thời là kết quả của chính sách tiền tệ tương đối cởi mở, mặt bằng lãi suất được định hướng giảm và lãi suất điều hành giữ ổn định. Tuy nhiên, bước sang năm 2026, nền kinh tế đang bước vào chu kỳ phục hồi thực chất, đòi hỏi sự thận trọng cao hơn để bảo đảm ổn định vĩ mô và kiểm soát lạm phát.

Doanh nghiệp và người mua trước ngã rẽ mới

Việc Ngân hàng Nhà nước giao chỉ tiêu tín dụng ngay từ đầu năm, đồng thời áp dụng cơ chế giảm trừ room đối với những đơn vị vi phạm tỷ lệ an toàn cho thấy một kỷ cương tiền tệ chặt chẽ hơn. Các ngân hàng buộc phải tính toán kỹ lưỡng trong phân bổ vốn, không còn chạy theo số lượng mà phải đặt chất lượng tài sản lên hàng đầu.

Các chuyên gia chung nhận định, “van” tín dụng không đóng lại, nhưng sẽ chỉ mở cho những dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh và sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực. Ngược lại, các phân khúc mang tính đầu cơ cao sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tiếp cận vốn vay. 

Dù chịu sự giám sát chặt chẽ hơn, tín dụng bất động sản không hoàn toàn bị “đóng băng”. Theo định hướng của cơ quan quản lý, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và bất động sản khu công nghiệp vẫn là những điểm sáng được ưu tiên nhờ tác động lan tỏa tích cực đến an sinh xã hội và sản xuất – kinh doanh.

TS. Châu Đình Linh cho rằng việc kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, kết hợp với các quy định mới từ Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản, sẽ giúp thị trường thoát khỏi tình trạng “sốt ảo”, hướng đến sự phát triển ổn định và bền vững hơn. Năm 2026 sẽ không có những cơn sóng tăng giá phi mã, nhưng sẽ là năm củng cố niềm tin và tạo nền móng cho một chu kỳ tăng trưởng dài hạn.

Từ góc độ hệ thống ngân hàng, ông Tô Anh Hùng, Giám đốc REFI, chuyên gia Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam (VWA) cho biết, năm 2025, tăng trưởng GDP và tăng trưởng tín dụng lần lượt đạt 8,02% và 19,01%, trong khi huy động vốn chỉ tăng hơn 14%. Điều này khiến dư địa mở rộng tín dụng trong năm 2026 không còn nhiều.

Trong bối cảnh đó, các ngân hàng đã phải đẩy mạnh huy động vốn, nâng lãi suất tiền gửi, kể cả ở nhóm bốn ngân hàng thương mại nhà nước lớn. Chi phí vốn tăng lên tạo áp lực trực tiếp lên lãi suất cho vay trong giai đoạn đầu năm.

Mục tiêu tăng trưởng tín dụng 15% thể hiện rõ định hướng tăng trưởng bền vững hơn. Khi không thể nới lỏng tín dụng như trước, các ngân hàng buộc phải lựa chọn kỹ lưỡng hơn, siết chặt điều kiện cho vay để hạn chế nợ xấu, đồng thời phân loại các khoản vay bất động sản theo mức độ rủi ro nhằm áp dụng lãi suất và điều kiện phù hợp - ông Hùng Anh phân tích.

Trước bối cảnh tín dụng bị kiểm soát chặt, các chủ đầu tư buộc phải tái cấu trúc mạnh mẽ. Doanh nghiệp phải tìm kiếm nguồn vốn thay thế, điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, chính sách bán hàng và giá bán, đồng thời đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện dự án để sớm thu hồi vốn.

Với người mua nhà, lãi suất chỉ là một phần của bài toán. Còn vấn đề cốt lõi vẫn nằm ở giá nhà – vốn đang ở mức cao so với thu nhập của đại bộ phận người dân. Do đó, khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm thu nhập trung bình trong năm 2026 vẫn sẽ là một thách thức lớn.

Tổng thể, tăng trưởng tín dụng dự kiến 15% trong năm 2026 có thể khiến thị trường bất động sản không còn những đợt tăng trưởng nóng dựa trên đòn bẩy tài chính dễ dãi. Tuy nhiên, đây được xem là “liều thuốc” cần thiết để ngăn ngừa rủi ro bong bóng và hướng dòng vốn vào những giá trị thực - các chuyên gia phân tích.

Trong bối cảnh đó, thị trường bước vào một giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ hơn, nơi chỉ những doanh nghiệp có nội lực tốt, dự án pháp lý rõ ràng và sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu ở thực mới có thể đứng vững và phát triển bền vững trong chu kỳ mới.