Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bị ảnh hưởng nặng do dịch COVID-19. Ảnh minh họa: TTXVN

Các chuyên gia nhận định, Thông tư 01/2020/TT-NHNN được Ngân hàng Nhà nước ban hành có hiệu lực từ ngày 13/3 quy định về việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi, phí, giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng chịu ảnh hưởng do dịch COVID-19 là căn cứ pháp lý, tạo điều kiện cho doanh nghiệp có thêm nguồn vốn từ ngân hàng để tiếp tục sản xuất - kinh doanh, khắc phục khó khăn.
Mặc dù rất mong chờ các chính sách hỗ trợ từ phía Chính phủ nhằm giảm bớt khó khăn nhưng doanh nghiệp bất động sản lại đang rơi vào tình cảnh “mừng hụt”.

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, Thông tư 01/2020/TT-NHNN (Thông tư 01) lại được ban hành trước Nghị định 41/2020/NĐ-CP về gia hạn thời hạn nộp thuế đất và tiền thuê đất và các Nghị quyết số 41 (Nghị quyết phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 3 năm 2020), Nghị quyết số 42 về các biện pháp hỗ trợ người dân gặp khó khăn do đại dịch COVID-19 của Chính phủ nên các ngân hàng thương mại chưa xem doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà là đối tượng được áp dụng Thông tư này.
Do đó, nhóm đối tượng này không thể tiếp cận gói tín dụng hỗ trợ có giá trị lên đến gần 300.000 tỷ đồng. HoREA đề xuất, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại áp dụng Thông tư 01 đối với các doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà. 
Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng, Ngân hàng Nhà nước cần yêu cầu các ngân hàng thương mại hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản theo hướng được cơ cấu lại nợ, giảm khoảng 30-50% lãi vay trong thời hạn 12 tháng (tối thiểu trong năm 2020), giãn tiến độ trả lãi vay, trả nợ gốc, không chuyển nhóm nợ xấu hơn khi đáo hạn. Cùng đó, các ngân hàng thương mại hỗ trợ người vay mua nhà ở thương mại được giảm khoảng 30-50% lãi vay trong thời hạn 12 tháng (tối thiểu trong năm 2020), giãn tiến độ trả lãi vay, trả nợ gốc, để vượt qua khó khăn.
Năm 2020, Ngân hàng Nhà nước đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2020 khoảng 14%, nhưng đến nay vẫn thấp hơn nhiều so với cùng kỳ 2019. Bởi vậy, ngành ngân hàng cần có chính sách, cơ chế tạo điều kiện để các doanh nghiệp, nhất là khu vực tư nhân được tiếp cận nguồn vốn tín dụng thuận lợi hơn nữa – ông Lê Hoàng Châu phân tích.
Trong lúc các doanh nghiệp bất động sản đang rất khó khăn về dòng vốn thì một trong những nội dung được họ đặc biệt quan tâm, đề xuất là không nên “siết” trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Bởi đây chính là thêm một kênh huy động vốn đầu tư xã hội cho lĩnh vực bất động sản.
HoREA dẫn chứng, năm 2019, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đạt 106.500 tỷ đồng, chiếm khoảng 38%; trong đó, có 84,2% doanh nghiệp phát hành trái phiếu có tổng giá trị trái phiếu dưới 3 lần vốn chủ sở hữu, lãi suất bình quân 10,3% - tương đương lãi suất vay ngân hàng, đảm bảo được yếu tố an toàn và hợp lý.
Riêng quý 1/2020, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp cả nước có giá trị lên đến 37.308 tỷ đồng; trong đó, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành nhiều nhất, đạt 20.474 tỷ đồng, chiếm 55%, lãi suất bình quân 10,8%/năm, tương đương lãi suất vay ngân hàng.
Trên thực tế, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã bổ sung được nguồn vốn đầu tư quan trọng của xã hội thay thế một phần nguồn vốn tín dụng ngân hàng.  Hiện nay, đang trong quá trình thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản theo Thông tư 22/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước về giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động ngân hàng nước ngoài nên các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các nguồn vốn thay thế; trong đó, có kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Do đó, HoREA cho rằng, Chính phủ cần nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện Nghị định 163/2018/NĐ-CP quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp để tạo hành lang pháp lý phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp minh bạch, lành mạnh. Đây sẽ là một trong những nguồn cung ứng vốn đầu tư trung hạn, dài hạn cho doanh nghiệp; trong đó có doanh nghiệp bất động sản, đồng thời, vừa đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các nhà đầu tư trái phiếu.
Cùng với trợ lực về dòng vốn, để giúp doanh nghiệp vượt khó, Chính phủ đã ban hành Nghị định 41/2020/NĐ-CP về gia hạn thời gian nộp thuế và tiền thuê đất. Dù vậy, có nhiều doanh nghiệp bất động sản bày tỏ mong muốn kéo dài thời gian gia hạn lên 1 năm. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã có công văn gửi Thủ tướng Chính phủ đề xuất giãn thời gian nộp thuế và tiền thuê đất nhằm “giải cứu” các doanh nghiệp bất động sản đang khó khăn bởi dịch COVID-19.
Tiến sĩ Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định, việc các doanh nghiệp bất động sản mong muốn Chính phủ gia hạn thời gian nộp thuế và tiền thuế đất, về bản chất phản ánh những khó khăn của doanh nghiệp trong thời gian gần đây khi trực tiếp chịu tác động kép của nền kinh tế. Đó là những khó khăn về pháp lý vẫn đang tồn tại và thêm vào đó là ảnh hưởng tiêu cực của đại dịch COVID-19.
Tuy nhiên, Nghị định mới này của Chính phủ sẽ phát huy tác dụng đối với những doanh nghiệp bất động sản đã và đang có các dự án được triển khai xây dựng và đi vào hoạt động. Còn với các dự án đang chờ hoàn thiện giấy tờ pháp lý thì việc gia hạn thời gian nộp thuế chưa mang lại hiệu quả thiết thực.
Theo phân tích của ông Sử Ngọc Khương, ở một khía cạnh khác, đề nghị tăng thời hạn giãn nộp thuế thêm 1 năm chỉ giải quyết được các vấn đề trong ngắn hạn, bởi lẽ khó khăn lớn nhất đang tồn tại là vấn đề thủ tục pháp lý.
Do đó, cùng với việc đưa ra những chính sách rất kịp thời để hỗ trợ cộng đồng doanh nghiệp tại Việt Nam, Chính phủ cũng nên có những hình thức và biện pháp hợp lý để đánh giá một cách tổng quan cũng như chi tiết các kiến nghị của doanh nghiệp. Đặc biệt, việc giải quyết triệt để vấn đề pháp lý và thủ tục của dự án mới để có thể hỗ trợ kịp thời cho các doanh nghiệp trong trung và dài hạn là rất cần thiết – ông Khương nhận xét.
Kinh nghiệm xử lý các cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản trong các thập kỷ qua cho thấy, thị trường bất động sản có khả năng phục hồi rất nhanh. Doanh nghiệp rất cần sự hỗ trợ về cơ chế chính sách bởi thị trường bất động sản như chiếc lò xo bị nén, nếu được tháo gỡ các vướng mắc về quy trình thì sẽ tạo sức bật trở lại./. 
Bài 4: Giải pháp trong bối cảnh hấp thụ vốn khó khăn