Xác định "sát" giá trị, tránh rủi ro khi đầu tư đất nền

Sức hấp dẫn của phân khúc đất nền còn nằm ở khả năng thanh khoản cao

Công ty Savills Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản cuối năm 2020 tiếp tục ghi nhận dòng tiền hướng tới đất nền có giấy tờ hợp pháp và địa điểm thuận tiện.

Đặc biệt, tại Hà Nội, khu vực ngoại thành có nhiều mức giá khác nhau nên nhà đầu tư cần có căn cứ xác định giá phù hợp để tránh trường hợp “nhảy giá”. 

Nhận định về cơn sốt dịch chuyển đầu tư đất nền từ khu vực nội thành sang các khu vực vùng ven, bà Nguyễn Thị Hồng Vân - Phó Giám đốc bộ phận định giá và tư vấn tài chính Savills Hà Nội cho biết, quỹ đất khu vực nội thành đang dần hạn hẹp và thủ tục pháp lý đầu tư còn phức tạp, làm giảm sự quan tâm của các nhà đầu tư.
Hiện không ít dự án đang dần phát triển tại các khu vực ngoại thành và tỉnh lân cận với cơ sở hạ tầng tốt hơn, tạo điều kiện thu hút nhà đầu tư với đất nền.

Do đó, khi thị trường đất nền ghi nhận có nhiều mức giá, nhà đầu tư cần so sánh, định giá và đánh giá đúng giá trị của bất động sản đất nền.
Theo chuyên gia của Savills, khi định giá tài sản đất nền có thể áp dụng hai phương pháp xác định giá trị.

Với phương pháp so sánh, người định giá phải tìm được ít nhất 3 so sánh trên thị trường tương đồng về quy mô diện tích, vị trí, phê duyệt phát triển, thời hạn sử dụng đất...

Sau đó, tiến hành điều chỉnh các khác biệt dựa trên những yếu tố kể trên và lập luận các điều chỉnh dựa trên bằng chứng thị trường.  Từ đó quy ra được giá trị đất sát nhất. 

Nhiều địa phương tại TP. Hồ Chí Minh phải gắn biển cảnh báo các dự "án ma" đất nền. Ảnh: Trần Tình/TTXVN

Cùng đó, phương pháp giá trị đất thặng dư sẽ dựa vào phê duyệt phát triển, Nhà đầu tư có thể giả định doanh thu và chi phí ước tính liên quan đến phát triển dự án.

Do dòng tiền doanh thu và chi phí sẽ được trải ra theo thời gian nên cần xác định mức tỷ lệ chiết khấu thị trường cho loại tài sản này nhằm chiết khấu toàn bộ dòng tiền về hiện tại.

Giá trị ước tính từ phương pháp này phản ánh việc nhà đầu tư có thể chấp nhận trả bao nhiêu cho dự án với phê duyệt phát triển đã có.
Do giao dịch đối với các diện tích đất nhỏ lẻ khá phổ biến trên thị trường nên phương pháp so sánh được áp dụng.

Đối với những khu vực có hiện tượng tăng giá ảo, người định giá cần kiểm tra và xác định dựa trên các giao dịch thực thay vị dựa vào giá chào trên thị trường do nó thường bị đẩy lên khá cao.
Cùng đó, người định giá cần phải so sánh với các lô đất tương tự cũng nằm bên ngoài các khu đô thị mới phát triển thay vì so sánh với giá đất ở đang chào bán trong khu đô thị cho dù có nằm ngay sát bên.

Vì để đạt được đơn giá đất ở cao trong khu đô thị, chủ đầu tư những đô thị lớn này đã phải bỏ ra chi phí rất lớn về phát triển hạ tầng và tiện ích đồng bộ chưa kể đến chi phí liên quan đến phê duyệt dự án. 
Hiện nay, trên thực tế, có không ít người mua đất nền ở ngoại thành không căn cứ vào giá trị thực.

Về dài hạn, khi dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ về thị trường đất nền, nhà đầu tư cần tránh vội vàng và có quyết định phù hợp sau khi cân nhắc các yếu tố quan trọng về giá trị tài sản, tránh tâm lý đám đông – chuyên gia của Savills cảnh báo./.