Doanh nghiệp bất động sản huy động vốn qua M&A

Theo nhận định của Công ty JLL, hiện doanh nghiệp bất động sản vẫn tiếp tục sử dụng kênh truyền thống của thị trường vốn thông qua hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) dù tốc độ có phần chậm lại so với những năm 2017-2018. 

Tuy nhiên, trong số những giao dịch được ghi nhận trong năm 2020, có những giao dịch trị giá rất đáng kể, hơn 500 triệu USD và đến từ những nhà đầu tư có tên tuổi trên thị trường quốc tế với giá trị danh mục quản lý nhiều tỷ USD.

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh - Giám đốc cấp cao Thị trường vốn Việt Nam của JLL nhận định, hiện vẫn đang có nhiều thương vụ gọi vốn từ các chủ đầu tư Việt Nam có danh mục phát triển quy mô lớn và có sức hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài bởi tính quy mô của dòng tiền đầu tư, hiệu suất sinh lợi cao, tiềm năng tăng trưởng của thị trường bất động sản còn non trẻ và đang phát triển.

Dù các giao dịch này vẫn đang trong giai đoạn được đàm phán và rà soát pháp lý nhưng đây vẫn được đánh giá là yếu tố tích cực của thị trường bất động sản Việt Nam. Điều này cho thấy, niềm tin của các nhà đầu tư nước ngoài về sự phục hồi của thị trường và sức mua của người dân sẽ được cải thiện trong những quý tiếp theo – bà Khanh phân tích.

Đánh giá từ góc độ nhà đầu tư, theo bà Khanh, thời gian gần đây cơ quan quản lý nhà nước đã tăng cường rà soát pháp lý của rất nhiều dự án bất động sản. Các vụ việc từ thanh tra nguồn gốc đất, quy trình giao đất thiếu minh bạch công khai, không tuân thủ quy định của Nhà nước cùng các sai phạm… được phát hiện và làm rõ. Điều này đã phần nào giúp các nhà đầu tư an tâm hơn về tính minh bạch của thị trường.

Đặc biệt, nhà đầu tư có thêm cơ hội và tìm được nhiều kênh đầu tư hơn. Điển hình như việc có thể tham gia đấu giá trực tiếp từ phía nhà nước. Cụ thể, UBND Tp. Hồ Chí Minh vừa chấp thuận cho Sở Tài nguyên và Môi trường triển khai thực hiện đấu giá 9 lô đất thuộc khu chức năng số 1 tại Thủ Thiêm. Hay trước đó, vào tháng 5/2020, UBND Tp. Hồ Chí Minh cũng chấp thuận đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi trường về phương án đấu giá khu đất tái định cư 38,4 ha nằm trong dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường Bình Khánh, quận 2.

Thậm chí, nhà đầu tư có thể mua tài sản thông qua Công ty Quản lý tài sản (VAMC) hoặc ngân hàng thương mại đang nhận thế chấp tài sản và đang nằm trong danh mục nợ xấu (NPL) của ngân hàng. Ví dụ như khoản nợ hơn 4.000 tỷ đồng tại dự án Kenton Node đang được Ngân hàng BIDV chào bán đấu giá…

Trên thực tế, những kênh đầu tư này không phải xa lạ với các nhà đầu tư. Tuy nhiên, do những năm trước đây vẫn còn thiếu tính minh bạch thông tin, thiếu hành lang pháp lý nên có rất ít tài sản giao dịch thành công.

Mặc dù nhà đầu tư đã chủ động tiếp cận các hình thức đầu tư này những vẫn còn rất nhiều khó khăn từ cả chủ quan lẫn khách quan – bà Khanh phân tích. Do đó, vẫn cần tiếp tục cải thiện tính minh bạch, công khai danh mục tài sản bao gồm những tài sản tốt, hiệu quả đầu tư cao và sự hỗ trợ mạnh mẽ hơn nữa từ phía ngân hàng.

Các chuyên gia của JLL cũng nhận định, khu công nghiệp vẫn là phân khúc bất động sản có sức hút lớn nhất hiện nay khi Việt Nam không ngừng phát triển, dần trở thành trung tâm công nghiệp của Đông Nam Á. 

Với việc Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - EU (EVFTA) có hiệu lực từ tháng 8/2020 và được thúc đẩy bởi nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, Việt Nam đã nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư, nhà sản xuất đối với bất động sản công nghiệp.

Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Pegatron - đối tác sản xuất có trụ sở tại Đài Loan của các hãng công nghệ lớn trên thế giới như Microsoft, Apple hay Sony có kế hoạch đầu tư 1 tỷ USD để xây dựng một tổ hợp sản xuất tại Khu công nghiệp Nam Đình Vũ ở phía Bắc thành phố Hải Phòng.

Bên cạnh các nhà đầu tư công nghiệp hiện hữu nổi tiếng như BWI, Logos, Mapletree, Boustead…, một số nhà đầu tư trong nước và Nhật Bản cũng đang quan tâm đến phân khúc đầy tiềm năng này.

Ngoài ra, nhu cầu tìm kiếm các dự án phát triển công nghiệp với quy mô hàng trăm ha để phát triển một khu công nghiệp tổng thể từ các nhà đầu tư quốc tế đang ngày càng tăng. Tuy nhiên, việc tìm kiếm cơ hội có quy hoạch phù hợp và pháp lý sạch vẫn còn nhiều thách thức, đặc biệt ở các tỉnh phía Nam như Đồng Nai, Bình Dương.

Dù đang là phân khúc thu hút sự quan tâm nhưng việc thực hiện các thương vụ vẫn là thách thức đối với các nhà đầu tư. Tìm được quỹ đất lớn phù hợp để phát triển nhà kho và xưởng xây sẵn cho thuê tại vị trí chiến lược, cùng với việc tăng giá đất công nghiệp trong khi vẫn phải đảm bảo khoản đầu tư đạt lợi nhuận nhất định là mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư, chưa kể đến sự cạnh tranh ngày một tăng từ các nhà đầu tư mới và hiện hữu.

Số lượng giao dịch M&A vào phân khúc nhà ở có phần chậm lại trong năm nay chủ yếu là do tác động của dịch COVID-19 và quá trình rà soát dự án bất động sản kéo dài nhiều năm cùng với việc kiểm soát chất lượng tín dụng vào bất động sản.

Một trong những thương vụ đáng chú ý được công bố đầu năm là liên doanh giữa Mitsubishi Corporation (40%), Nomura Real Estate Development (40%) và Vingroup (20%) để cùng phát triển phân khu 10.000 căn hộ tại Vinhomes Grand Park - khu đô thị tại Quận 9, Tp. Hồ Chí Minh.

Nhu cầu mua tài sản đang hoạt động của phân khúc văn phòng và thương mại vẫn cao đối với các nhà đầu tư cốt lõi có chiến lược nắm giữ tài sản dài hạn và rất am hiểu thị trường và cấu trúc giao dịch tại Việt Nam – chuyên gia của JLL nhận định.

Các nhà đầu tư giá trị gia tăng vẫn đang tích cực tìm kiếm cơ hội có mức giá giảm đáng kể để tạo ra lợi suất cao. Tuy nhiên, trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu bất ổn, các nhà đầu tư này sẽ thận trọng hơn trong việc định giá tài sản, tăng kỳ vọng tỷ suất sinh lời. Điều này thường dẫn đến chênh lệch giá kỳ vọng giữa người bán và người mua./.