Xây căn hộ siêu nhỏ: Nguy cơ xuất hiện “nhà ổ chuột” trên cao

Tuy nhiên, để đảm bảo quy hoạch đô thị, chất lượng cuộc sống và kết cấu hạ tầng giao thông, UBND Tp. Hồ Chí Minh đã kiến nghị Bộ Xây dựng nhất quán thực hiện theo quy định diện tích tối thiểu căn hộ nhà ở thương mại phải là 45m2 chứ không được nhỏ hơn.

Doanh nghiệp muốn xây căn hộ 25m2 

Câu chuyện bắt đầu từ việc ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành kiến nghị Nhà nước chấp nhận căn hộ nhỏ 25m2 cho người nghèo ở vùng ven và khu công nghiệp, sớm đưa vào quy chuẩn diện tích này; đồng thời cho phép dự án có 100% căn hộ nhỏ cho người nghèo tại Tp. Hồ Chí Minh như mô hình Bình Dương.

Ông Nguyễn Văn Đực cho biết, vài năm qua công ty của ông đã được Bộ Xây dựng cho thí điểm làm căn hộ 30 – 40m2, sản phẩm làm ra được tiêu thụ nhanh chóng, bán chạy.

Gần đây nhất vào tháng 4/2017, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đã phê duyệt đề xuất của ông Nguyễn Văn Đực về việc làm căn hộ diện tích 25m2 trong khi chờ Bộ Xây ban hành quy chuẩn Quốc gia về thiết kế nhà ở với điều kiện phải đảm bảo thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín.

Theo lãnh đạo Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Luật Xây dựng 2005 quy định nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn mỗi căn hộ không thấp hơn 45 m2. Tuy nhiên, hiện nay có nhiều địa phương, doanh nghiệp đã gửi văn bản đến Bộ Xây dựng, đề nghị cho phép đầu tư nhà ở thương mại với diện tích 30-40 m2.

Loại nhà ở này nhằm phục vụ đối tượng có thu nhập thấp, độc thân, hộ gia đình trẻ có 2-3 thành viên tại các đô thị lớn, các khu vực phát triển công nghiệp.

Lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, trên thực tế, Bộ Xây dựng và UBND Tp. Hồ Chí Minh đã chấp thuận cho thí điểm xây dựng căn hộ chung cư nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu 38 m2 sàn với một tỷ lệ nhất định tại một số dự án (quy định tối thiểu 45m3 căn hộ chung cư thương mại).

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 4451:2012 về Nhà ở – Nguyên tắc cơ bản để thiết kế quy định diện tích tối thiểu 45m2 đối với căn hộ nhà ở thương mại là không phù hợp khi áp dụng vào thực tiễn do nhu cầu nhà ở của các địa phương rất đa dạng, cũng như sự phát triển không đồng đều giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, nhất là đối với 2 đô thị đặc biệt Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh.

Trên cơ sở đó, Bộ Xây dựng cần sớm ban hành tiêu chuẩn Quốc gia về nhà ở thay thế cho tiêu chuẩn cũ; cho phép căn hộ chung cư nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu 25 m2 sàn.

Nhưng, phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tỷ lệ căn hộ nhỏ có diện tích từ 25m2 sàn đến dưới 45m2 sàn không vượt quá 25-30% tổng số căn hộ của chung cư. Đối với Tp. Hồ Chí Minh, có thể cho phép xây dựng loại căn hộ này tại các quận ven và các huyện ngoại thành.

Lo ngại xuất hiện "nhà ổ chuột" 

Trong văn bản gửi Bộ Xây dựng, ông Trần Vĩnh Tuyến, Phó Chủ tịch UBND Tp. Hồ Chí Minh cho rằng, các quy định pháp luật hiện hành đã quy định tiêu chuẩn diện tích tối thiểu căn hộ chung cư 25m2 đối với nhà ở xã hội và 45 m2 đối với nhà ở thương mại.

Tp. Hồ Chí Minh hiện nay có tốc độ đô thị hóa và gia tăng dân số cơ học rất cao, đối với việc đầu tư xây dựng nhà ở thương mại loại hình căn hộ chung cư với diện tích nhỏ (dưới 45m2/căn) sẽ làm đẩy nhanh hơn nữa quá trình này; làm tăng quy mô dân số và tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật - xã hội của thành phố vốn đang bị quá tải, phá vỡ quy hoạch được duyệt, nguy cơ xuất hiện “nhà ổ chuột” trên cao trong lòng đô thị.

Từ đó, UBND Tp. Hồ Chí Minh kiến nghị Bộ Xây dựng thống nhất thực hiện tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội tối thiểu 25m2, nhà ở thương mại tối thiểu 45m2.

Nhất quán quan điểm này, ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng Tp. Hồ Chí Minh cho biết, thành phố vẫn có thể làm được nhà giá rẻ 25m2 với giá 200 - 300 triệu đồng nhưng không khuyến khích vì phải gắn với quy hoạch, không chỉ phục vụ nhu cầu ở mà còn phải đảm bảo không gian, chất lượng cuộc sống, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Trao đổi về vấn đề căn hộ chung cư thương mại “siêu nhỏ”, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Công ty Savills Việt Nam cho rằng, nguồn cung nhà giá rẻ hiện nay còn đang rất hạn chế cả về chất và lượng. Vì thế căn hộ 25m2 có thể sẽ là một giải pháp cho vấn đề thiếu nguồn cung căn hộ thương mại giá rẻ.

Giảm diện tích căn hộ dẫn đến giá thành của căn hộ thấp hơn, phù hợp với túi tiền của khách hàng đồng thời tăng tính thanh khoản cho chủ đầu tư. Tuy vậy, chủ đầu tư cần có sự cân nhắc và thận trọng trong thiết kế, tận dụng không gian nhưng vẫn đảm bảo thuận tiện, gói gọn các tiện ích sinh hoạt.

Mặt khác, việc áp dụng căn hộ diện tích nhỏ sẽ tạo ra áp lực về mặt vận hành tổng thể khi nhu cầu về điện, nước, xử lý rác thải, phòng cháy chữa cháy cũng như nhu cầu sử dụng các cơ sở hạ tầng và tiện ích chung của dự án theo số người và số hộ gia đình tăng lên.

Căn hộ siêu nhỏ cũng đặt ra thách thức về mặt quản lý khi việc kiểm soát số lượng người ở trong căn hộ.

Lúc này cơ sở hạ tầng tại các dự án căn hộ siêu nhỏ sẽ càng chịu áp lực cao hơn, nhanh chóng xuống cấp, gây ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của cư dân nếu số người ở lớn hơn so với quy định. Nhìn xa, nếu không quản lý tốt về số lượng người ở trong căn hộ 25m2 thì sẽ ảnh hưởng đến chỉ tiêu phát triển nhà ở tại thành phố.

“Tuy nhiên, để đưa căn hộ 25m2 đi vào thực tiễn một các thành công, các cơ quan nhà nước cần có cái nhìn tổng quan khi đưa ra những quy định và hướng dẫn cụ thể trong quy hoạch, thiết kế và xây dựng các dự án có căn hộ diện tích siêu nhỏ.

Các doanh nghiệp tham gia vào thị trường căn hộ siêu nhỏ cũng cần phối hợp chặt chẽ với các đơn vị chức năng để vận hành và quản lý hiệu quả dự án.

Có như vậy thì mới đảm bảo được chất lượng cuộc sống của cư dân tại các dự án này, tránh gây sức ép lên hạ tầng giao thông và các tiện ích công cộng của thành phố, đồng thời giữ gìn hình ảnh và quy hoạch của đô thị”, bà Đỗ Thị Thu Hằng nêu quan điểm.

Một chuyên gia trong lĩnh vực nhà đất lại cho rằng, hiện nay vẫn còn thiếu sự tương thích các quy định của pháp luật về diện tích nhà ở.

Cụ thể, Luật Nhà ở năm 2005 quy định diện tích tối thiểu căn hộ chung cư thương mại là 45 m2, Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 4451:2012 về Nhà ở cũng xác định diện tích này. Tuy nhiên Luật Nhà ở sửa đổi năm 2014 lại không đề cập đến diện tích tối thiểu 45m2 đối với căn hộ chung cư thương mại.

Đánh giá về đề xuất của doanh nghiệp xin được làm căn hộ chung cư thương mại 25m2, chuyên gia này phân tích, nếu vì nhu cầu người dân, tại sao các doanh nghiệp không làm nhà ở xã hội 25m2 với nhiều ưu đãi của chính quyền mà nhất thiết cứ phải làm căn hộ chung cư thương mại siêu nhỏ?

Đề xuất của HoREA là “cho phép căn hộ chung cư nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu 25 m2 sàn”, điều này sẽ đưa đến hai cách hiểu, hoặc là xây dựng mới để có căn hộ 25m2 hoặc là điều chỉnh diện tích lớn hiện hữu xuống còn căn hộ có diện tích 25m2.

Vấn đề này sẽ không chỉ ảnh hưởng đến công tác quy hoạch không gian đô thị, cơ cấu sử dụng đất, chỉ tiêu dân số, hạ tầng giao thông mà còn là câu chuyện doanh nghiệp tận dụng chính sách để “chia nhỏ căn hộ” cho dễ bán.

Về tổng thể, vì diện tích cả căn hộ là nhỏ nên giá tiền căn hộ sẽ ở mức vừa phải nhưng thực tế giá bán trên mỗi m2 không hề giảm. Đó là chưa tính đến các tiện ích đi kèm trong dự án có quá nhiều căn hộ 25m2 có đáp ứng được hay không?”./.