Dự thảo sửa đổi Thông tư 36: Vay vốn bất động sản phụ thuộc “sức khỏe" doanh nghiệp

Vay vốn bất động sản phụ thuộc “sức khỏe" doanh nghiệp. Ảnh: Hoàng Hải-TTXVN

Điều chỉnh hệ số rủi ro các khoản cho vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250% ảnh hưởng trực tiếp không đáng kể đến tỷ lệ an toàn vốn, không có cơ sở nói sẽ thắt chặt tín dụng với bất động sản.

Mặc dù điều này đã được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) khẳng định nhưng những lo ngại về quy định trong dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN vẫn khiến các doanh nghiệp bất động sản chưa an lòng.

Lên tiếng nhanh nhất có lẽ là Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) với công văn kiến nghị Ngân hàng Nhà nước tạm thời chưa điều chỉnh Thông tư 36 trong giai đoạn này để đảm bảo sự ổn định và phát triển bển vững của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay.

Ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch VNREA phân tích, lo ngại này hoàn toàn có cơ sở bởi việc siết tín dụng vào bất động sản chắc chắn sẽ gây ảnh hưởng lớn đến thị trường.

Tuy nhiên những bất lợi đều dồn hết vào khách hàng bởi khi doanh nghiệp khó vay vốn thì họ phải chấp nhận mức lãi suất cao.

Lúc đó, những chi phí này sẽ tính vào giá bán mà người mua nhà sẽ phải gánh. Bởi vậy, cho dù siết cho vay đối với chủ đầu tư thì khách hàng cũng sẽ chịu thiệt thòi bởi giá nhà sẽ tăng để doanh nghiệp đủ cân bằng bài toán kinh doanh.

Theo diễn biến thị trường, một số chuyên gia bất động sản nhận xét giá nhà sẽ có sự điều chỉnh tăng theo động thái lãi suất cho vay của ngân hàng thời gian tới.

Tuy nhiên, thị trường cũng sẽ được thử phản ứng bởi sự tiếp nhận của khách hàng. Sau hơn 2 năm đóng băng, thị trường bắt đầu lấy lại niềm tin của khách hàng từ năm 2015 và đang có xu hướng tích cực thì việc điều chỉnh Thông tư 36 của NHNN tại thời điểm này sẽ đẩy đến một khoảng hẫng mới.

Nhất là khi bất động sản có tác động chi phối đến một số lĩnh vực khác như sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất và thậm chí cả ngân hàng.

Có ý kiến cho rằng, nếu khách hàng không chấp nhận mặt bằng giá mới bị điều chỉnh tăng để phù hợp với chi phí của chủ đầu tư thì lượng tồn kho bất động sản sẽ lại gia tăng.

Điều này không chỉ khó cho các chủ đầu tư, doanh nghiệp bất động sản mà cũng khó cho cả ngân hàng vì vắng khách vay tiền mua nhà.

Ở một góc nhìn khác, bà Nguyễn Hoài An – Phó Giám đốc Công ty TNHH CBRE Việt Nam phân tích, bất động sản chỉ là một ngành trong nền kinh tế nên có thể tùy từng thời điểm mà Chính phủ sẽ có mục tiêu dành nguồn lực ưu tiên để phát triển.

Bất động sản cùng với ngành xây dựng đóng góp khá lớn vào GDP nhưng thời điểm hiện giờ có thể cần thúc đẩy phát triển sản xuất. Nhất là khi thị trường bất động sản đã phục hồi thì sự ưu tiên có thể dịch chuyển.

Tín dụng cho sản xuất tăng nhưng không nhanh bằng bất động sản, do đó cũng có thể chuyển ưu tiên trong điều hành kinh tế vĩ mô.

Theo bà An, năm 2015 thị trường bất động sản diễn biến khá tốt, đà phục hồi nhanh cả về thanh khoản lẫn phát triển thêm các dự án mới.

Xu thế tích cực này sẽ tiếp tục được duy trì trong năm 2016. Điều này còn thể hiện qua việc thị trường xuất hiện cả những phân khúc đẳng cấp cao.

Nếu tăng trưởng tín dụng như năm vừa rồi và vẫn lấy đà leo tiếp trong năm 2016 cùng với sức hút của thị trường bất động sản tiếp tục gia tăng thì các nhà điều hành có thể lo ngại về một làn sóng mới ồ ạt đầu tư vào bất động sản.

Nguy cơ dư cung khiến các nhà điều hành vĩ mô có bước đi thận trọng – bà An phân tích. Tuy nhiên, phía CBRE cho rằng hiện tượng dư cung chưa thực sự xuất hiện mà có cũng chỉ là cục bộ chứ không phải toàn diện thị trường.

Chia sẻ với nỗi lo của các doanh nghiệp bất động sản, CBRE cho rằng nếu điều chỉnh Thông tư 36 như dự thảo, các doanh nghiệp ít nhiều đều có tác động bởi sẽ không được vay thoải mái, các điều kiện vay sẽ ràng buộc chặt chẽ hơn, lãi suất cũng có thể bị điều chỉnh tăng…

Tuy nhiên, ảnh hưởng với mỗi doanh nghiệp sẽ khác nhau và họ buộc phải thích nghi, đối phó nếu vẫn tiếp tục cuộc chơi.

Chuyên gia của CBRE phân tích, dự thảo sửa đổi Thông tư 36 cũng có những điểm tốt cho thị trường bởi khi có động thái này thì bản thân các doanh nghiệp phải xác định chiến lược phù hợp hơn với thị trường.

Chỉ những dự án phù hợp từ phân khúc, định vị, giá bán… mới được thị trường chấp nhận và có khả năng hấp thu tốt. Ngay cả các dự án dù có xây dựng cao cấp nhưng đặt tại các vị trí kém hấp dẫn, không phù hợp với nhu cầu chung của khu vực đó thì cũng sẽ rơi vào tình trạng thanh khoản kém, rủi ro tăng cao.

Sức khỏe của các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc nhiều vào bài toán của chính họ. Và đây cũng chính là cơ sở để các ngân hàng nhìn vào, đánh giá rủi ro với các khoản cho vay.

Nếu hồ sơ tài chính tốt thì việc vay vốn cũng sẽ không bị làm khó dễ. Bởi vậy, vay vốn dễ hay khó còn phụ thuộc nhiều vào “sức khỏe" doanh nghiệp./.