Bất động sản Australia có thể tăng giá mạnh

Ngân hàng Dự trữ Australia (RBA) gần như chắc chắn sẽ hạ lãi suất gửi tiền mặt xuống còn 3,85% vào ngày 20/5 tới (theo giờ Australia) và thị trường bất động sản Australia được kỳ vọng chuẩn bị "sốt" trở lại nhất là trong bối cảnh đây không phải là lần cắt giảm cuối cùng trong năm 2025.

Các dự báo đều cho rằng sẽ có thêm hai lần cắt giảm nữa trước tháng 12, đưa lãi suất xuống mức 3,35% và thêm một lần cắt giảm vào giữa năm 2026.

Lịch sử cho thấy, một khi lãi suất bắt đầu giảm, giá nhà đất sẽ biến động. Ông Peter Munckton, nhà kinh tế trưởng Ngân hàng Queensland đã nghiên cứu dữ liệu trong bốn thập kỷ qua và nhận định rằng, mức tăng giá từ 10-15% trong hai năm tới là kịch bản hoàn toàn khả thi.

Trong những năm 1980 và 1990, giá nhà chỉ tăng nhẹ nhưng khi đó, tỷ lệ thất nghiệp đều vượt 10%. Hiện tại, tỷ lệ thất nghiệp đang ở gần mức thấp nhất của 50 năm.

Tuy nhiên, ông Munckton cũng nhấn mạnh rằng khả năng giá nhà tăng hơn 20% như đã từng xảy ra trong những năm 1980, 2000 và thời kỳ đại dịch là khó tái diễn trong vài năm tới. Trong thập niên 1980, giá nhà được thúc đẩy bởi việc nới lỏng tín dụng khi lĩnh vực tài chính được tự do hóa. Trong những năm 2000, giá nhà tăng cao nhờ lãi suất thấp hơn và thu nhập hộ gia đình tăng mạnh nhờ bùng nổ khai khoáng; còn năm 2021 là nhờ mức lãi suất thấp kỷ lục, các khoản hỗ trợ tài chính hào phóng từ chính phủ, cùng xu hướng làm việc tại nhà đã đẩy người dân chuyển sang mua nhà riêng lẻ – tất cả những yếu tố này đều góp phần tạo nên đợt tăng giá lớn.

* Nguồn cung thắt chặt gây áp lực

Chuyên gia nhà ở Peter Tulip thuộc Trung tâm Nghiên cứu Độc lập (cựu chuyên viên RBA) cho biết, các lực đẩy làm tăng giá nhà hiện đang mạnh hơn các yếu tố kìm hãm. Ngoài việc lãi suất giảm, giá thuê nhà hiện đang tăng vượt mức lạm phát và tỷ lệ nhà trống vẫn ở mức thấp. Theo ông, Australia không có nhiều dự án xây dựng mới trong giai đoạn tới. Các chỉ số như giấy phép xây dựng hiện vẫn khá thấp.

Theo dữ liệu từ Cục Thống kê Australia (ABS), chỉ có khoảng 180.000 căn nhà được phê duyệt trong 12 tháng tính đến tháng 3/2025. Dù cao hơn mức đáy của thập kỷ là 164.000 căn vào giữa năm 2024, con số này vẫn thấp hơn đáng kể so với mức kỷ lục 243.000 căn/năm từng được ghi nhận vào năm 2016 trong thời kỳ bùng nổ xây dựng căn hộ. Đây rõ ràng là một con số chưa đủ để đáp ứng mục tiêu xây dựng 1,2 triệu ngôi nhà đến năm 2029 mà Chính phủ Thủ tướng Albanese đã đề ra.

* Làn sóng người mua nhà lần đầu có thể tác động đến giá

Đúng theo truyền thống “tăng cầu thay vì giải quyết nguồn cung”, Thủ tướng Anthony Albanese đã công bố một đợt mở rộng lớn đối với chương trình hỗ trợ người mua nhà lần đầu, ngay trước cuộc bầu cử ngày 3/5. Người mua nhà lần đầu có thể gia nhập thị trường chỉ với khoản đặt cọc 5%, giúp họ tránh được khoản bảo hiểm vay thế chấp nhờ có bảo lãnh từ chính phủ. Thủ tướng Albanese cam kết tăng tốc chương trình bằng cách loại bỏ giới hạn thu nhập 125.000 AUD (80.000 USD), mở rộng phạm vi tiếp cận từ 35.000 người/năm thành không giới hạn, đồng thời nâng mức giá trần cho các bất động sản được hỗ trợ.

Dù chính phủ cũng hứa sẽ xây thêm 100.000 căn nhà mới, nhưng giới phân tích cho rằng nguồn cung đó sẽ mất nhiều năm để hoàn thành nếu được triển khai. Các chuyên gia kinh tế tin rằng việc mở rộng chương trình đặt cọc 5% chắc chắn sẽ đẩy giá nhà lên. Chuyên gia Tulip đánh giá tác động của chính sách này tới giá cả ở mức thấp nhưng hiệu ứng sẽ rõ nét hơn ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, nơi người mua nhà lần đầu tập trung đông.

Ngược lại, những nhà kinh tế tin rằng chính sách này có thể gây ra phản ứng giá mạnh hơn thì cho rằng chính ưu đãi đặt cọc thấp sẽ khiến người mua vay nhiều hơn mức họ thực sự có thể chi trả. Điều chắc chắn là chương trình mở rộng này sẽ rất được ưa chuộng. Theo Housing Australia, trong năm tài chính 2023–2024, khoảng 1 trong 3 người mua nhà lần đầu đã sử dụng chương trình và đó là khi chương trình vẫn còn bị giới hạn thu nhập và hạn mức người tham gia.