Bất động sản Đông Nam Bộ đón sóng tín dụng mới

Nhờ mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp, chính sách tín dụng được điều chỉnh linh hoạt cùng với tiến trình tái cấu trúc không gian phát triển tại các tỉnh, thành, dư nợ cho vay bất động sản tại khu vực Đông Nam Bộ ghi nhận tăng trưởng mạnh, vượt đáng kể mức bình quân của thị trường. Đây cũng là những yếu tố được kỳ vọng sẽ kéo thị trường bất động sản ở khu vực này phục hồi trong thời gian tới.

Theo ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2, tính đến cuối tháng 7/2025, tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh và tỉnh Đồng Nai đạt gần 5,35 triệu tỷ đồng, tăng 0,41% so với tháng trước và tăng 6,74% so với cuối năm 2024.

Tăng trưởng tín dụng tiếp tục phản ánh hiệu quả chính sách tiền tệ, tín dụng và gắn liền với tăng trưởng kinh tế khu vực Đông Nam bộ; trong đó, TP. Hồ Chí Minh tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt khi chiếm phần lớn dư nợ khu vực.

Đáng chú ý, dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản tiếp tục ghi nhận mức tăng trưởng cao, chiếm khoảng 27% tổng dư nợ toàn khu vực, tương đương hơn 1,44 triệu tỷ đồng và tăng 9,5% so với cuối năm 2025. Đây là mức tăng cao hơn bình quân chung, phản ánh nhu cầu tín dụng đối với lĩnh vực này tiếp tục diễn biến sôi động, bất chấp bối cảnh thị trường vẫn còn nhiều yếu tố thách thức.

Diễn biến tích cực của tín dụng bất động sản được phản ánh rõ nét qua kết quả kinh doanh nửa đầu năm của các ngân hàng thương mại. Nhiều ngân hàng ghi nhận tỷ lệ giải ngân tín dụng cá nhân mua nhà vượt kế hoạch, nhờ nhu cầu ở thực gia tăng và tâm lý thị trường dần ổn định.

Một loạt chương trình liên kết giữa ngân hàng và chủ đầu tư cũng được khởi động trở lại, đặc biệt tại các dự án đã hoàn thiện pháp lý hoặc thuộc chương trình nhà ở xã hội. Cùng với đó, mặt bằng lãi suất thấp đang trở thành "đòn bẩy" kéo dòng vốn quay trở lại thị trường nhà ở.

Từ đầu năm 2025 đến nay, nhiều ngân hàng đã chủ động đẩy mạnh cho vay bất động sản thông qua các gói tín dụng ưu đãi lãi suất thấp, hướng đến nhóm người mua nhà lần đầu, người trẻ có nhu cầu ở thực.

Chẳng hạn, SHB tung gói tín dụng cho vay mua nhà với lãi suất chỉ từ 3,99%/năm, thời hạn vay lên tới 35 năm và tài trợ đến 90% giá trị căn nhà; TPBank đưa ra gói vay lãi suất chỉ 3,6%/năm trong ba tháng đầu, kèm chính sách ân hạn gốc đến 60 tháng; LPBank cung cấp khoản vay lên đến 100% giá trị nhu cầu vốn, lãi suất ưu đãi từ 3,88%/năm…

Ngoài ra, các ngân hàng quốc doanh và nhiều tổ chức tín dụng khác như HDBank, MSB, VPBank, ABBank… cũng có các gói vay linh hoạt, được thiết kế theo từng nhóm khách hàng và mục tiêu vay vốn khác nhau. Sự đa dạng trong các gói vay, kết hợp mặt bằng lãi suất hợp lý, được kỳ vọng sẽ tạo lực kéo đáng kể cho thị trường bất động sản, đặc biệt trong quý IV/2025 – giai đoạn thị trường truyền thống bước vào chu kỳ cao điểm mua bán.

Không chỉ nhờ yếu tố lãi suất, sự phục hồi của tín dụng bất động sản còn đến từ động lực vĩ mô tích cực. Đặc biệt, các địa phương Đông Nam Bộ đang đẩy mạnh tái cấu trúc không gian phát triển, kết nối liên vùng theo mô hình quản lý mới.  Cùng với đó, tốc độ giải ngân đầu tư công được cải thiện, đặc biệt trong các dự án trọng điểm như: Tuyến đường Vành đai 3 TP. Hồ Chí Minh; Metro; cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu; các cầu vượt – nút giao liên tỉnh…

Sự khởi động và triển khai hàng loạt dự án hạ tầng trong ngày 19/8 vừa qua cũng góp phần tạo thêm động lực đầu tư; đồng thời mở rộng quỹ đất và khả năng kết nối, góp phần kích thích nhu cầu mua nhà ở các khu vực ngoại vi và vùng ven đô thị lớn.  Song song đó là loạt cải cách thủ tục về đất đai, đầu tư và kinh doanh bất động sản đang được đẩy nhanh, tạo ra môi trường thuận lợi hơn cho dòng vốn tín dụng chảy vào thị trường, đặc biệt là trong phân khúc nhà ở thực.

Tuy nhiên, theo đánh giá từ các chuyên gia và một số tổ chức tín dụng, các chính sách hiện nay mới chỉ giải quyết được phần “bề nổi” của bài toán nhà ở. Việc triển khai các gói tín dụng ưu đãi tuy có tác động tích cực nhưng chưa đủ sâu rộng để tạo đột phá, nhất là khi nguồn cung căn hộ mới vẫn đang ở mức thấp.

Thông tin từ Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HOREA) cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2025, trên địa bàn thành phố (cũ) chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại với 3.353 căn nhà cao cấp đủ điều kiện huy động vốn (100% nhà ở cao cấp) với tổng giá trị 10.239 tỷ đồng, không có nhà ở trung cấp, không có nhà ở giá vừa túi tiền. Đáng quan ngại hơn, kết quả phát triển nhà ở xã hội đạt rất thấp, chỉ có 205.000 m2 sàn xây dựng nhà ở, tương đương 4.100 căn hộ (bình quân căn hộ có diện tích 50 m2), chỉ mới đạt khoảng 11,7% kế hoạch phát triển 35.000 căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2025.

Nguồn cung căn hộ mới vẫn hạn chế trong khi giá nhà vẫn neo cao so với thu nhập bình quân, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của đại đa số người dân còn hạn chế. Bên cạnh đó, áp lực trả nợ trung và dài hạn, nhất là sau khi hết thời gian ân hạn hoặc ưu đãi lãi suất, cũng là một yếu tố khiến nhiều người mua nhà tiềm năng còn e dè, thận trọng trong việc vay vốn.

Để thị trường nhà ở thực sự tạo được đột phá và phát triển bền vững, các chuyên gia nhấn mạnh cần sự phối hợp đồng bộ giữa cơ chế tín dụng, cải cách thủ tục hành chính, và phát triển nguồn cung phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của người dân. Chỉ khi đó, tín dụng bất động sản mới có thể đóng vai trò là động lực tăng trưởng ổn định, thay vì là điểm nóng tiềm ẩn rủi ro, gây sức ép nợ xấu lên hệ thống ngân hàng trong trung và dài hạn.