Bàn giải pháp bảo đảm an toàn pháp lý trong số hóa giao dịch bất động sản

Chiều 25/8, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp với Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam tổ chức hội thảo chuyên đề: “Bảo đảm an toàn pháp lý trong số hoá giao dịch bất động sản và giải pháp công chứng điện tử”.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt nam (VNREA) cho biết, hoạt động của VNREA và Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam dù xuất phát từ những lĩnh vực khác nhau nhưng đều hướng đến một mục tiêu chung. Đó là đơn giản hóa thủ tục hành chính, giải quyết nhanh nhất thủ tục cho các doanh nghiệp, qua đó tạo lập thị trường minh bạch, công khai và bền vững.

Thị trường bất động sản với vai trò quan trọng đối với nền kinh tế đang có những bước tiến để hòa nhịp với yêu cầu phát triển kinh tế số, hướng tới sự minh bạch thông tin, đơn giản hóa thủ tục hành chính và phát triển lành mạnh, bền vững, thông qua việc thúc đẩy giao dịch bất động sản điện tử, hoàn thiện hệ thống thông tin dữ liệu về đất đai, nhà ở…

Quy trình giao dịch bất động sản đang có những nền tảng quan trọng để tiến tới số hoá toàn diện, từ hành lang pháp lý về hợp đồng điện tử, yêu cầu hoàn thiện cơ sở dữ liệu đến tốc độ phát triển nhanh chóng của hạ tầng số quốc gia.

Tuy nhiên, bất động sản là loại tài sản đặc biệt, giá trị lớn và liên quan trực tiếp đến quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất nên tính minh bạch, an toàn và tin cậy của giao dịch là yếu tố bắt buộc. Trong khi đó, môi trường số đang tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý như: giả mạo danh tính, hợp đồng điện tử thiếu xác thực, thông tin tài sản sai lệch, tranh chấp khó chứng minh…

Thực tế này đặt ra yêu cầu bảo đảm an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản số, đi đôi với cải cách thủ tục hành chính, để vừa tạo sự thuận tiện vừa gia tăng niềm tin và sự an tâm cho người dân, doanh nghiệp khi chuyển đổi từ cách thức giao dịch truyền thống sang số hoá.

Từ 1/7/2025, Luật Công chứng 2024 (sửa đổi) và Nghị định 104/2025/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật chính thức có hiệu lực, cho phép công chứng điện tử trực tiếp và trực tuyến. Công chứng điện tử được đánh giá là một trong những giải pháp quan trọng trong việc bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch bất động sản trên môi trường số.

Để triển khai hiệu quả công chứng điện tử đối với các giao dịch mang tính đặc thù như bất động sản vẫn còn nhiều thách thức phải đối mặt, từ vấn đề xác thực thông tin, liên thông dữ liệu, tính bảo mật đến việc bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.

Điều này đòi hỏi sự hoàn thiện đồng bộ các quy định pháp luật có liên quan, giải pháp công nghệ phù hợp, hệ thống dữ liệu liên thông, tích hợp, cơ chế phối hợp liên ngành và cả năng lực của đội ngũ công chứng viên.

Ông Đào Duy An - Tổng Thư ký Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam khẳng định, bất động sản là tài sản đặc biệt có giá trị lớn, do đó an toàn pháp lý cho giao dịch bất động sản luôn luôn là sự quan tâm của chính quyền và người dân. Hoạt động công chứng đã được chứng minh là một trong các biện pháp hữu hiệu nhất để đảm bảo an toàn pháp lý đối với giao dịch bất động sản.

Nếu các sàn giao dịch bất động sản là cái nôi, là cầu nối để thị trường bất động sản phát triển thì hoạt động công chứng như là người gác cổng giúp thị trường bất động sản được an toàn, giao dịch được diễn ra thuận lợi, và từ đó cũng góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển bền vững – ông An phân tích.

Trong bối cảnh chuyển đổi số mạnh mẽ đối với quy trình giao dịch bất động sản như hiện nay, công chứng, đặc biệt là công chứng điện tử càng trở nên cần thiết để đảm bảo an toàn pháp lý đối với các giao dịch bất động sản.

Theo ông An, hiện nay, công chứng điện tử dễ dàng đồng bộ với các dịch vụ công trực tuyến và hỗ trợ quy trình số của sàn giao dịch bất động sản. Công chứng điện tử lần đầu tiên được quy định trong thiết chế pháp luật Việt Nam: “Công chứng điện tử là việc công chứng được thực hiện bằng phương tiện điện tử để tạo lập văn bản công chứng điện tử…”.

Ngoài ra, Luật Công chứng còn quy định một cách thức khác để tạo ra văn bản công chứng điện tử, đó là chuyển đổi văn bản công chứng từ dạng giấy sang dạng điện tử. Điều này được cụ thể hóa tại khoản 1, 2 Điều 47, Nghị định 104.

Có thể thấy, sản phẩm của công chứng điện tử là văn bản công chứng dạng điện tử. Do đó rất dễ dàng khi thực hiện các thủ tục hành chính trực tuyến toàn trình cũng như trực tuyến từng phần, ngoài ra văn bản công chứng điện tử có thông tin để có thể tham chiếu, kiểm tra tính xác thực, đảm bảo thông tin được kiểm tra dễ dàng, chính xác và nhanh chóng…

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Tuấn - Ban Pháp chế Tập đoàn Sun Group cho rằng, những cơ sở pháp luật này là cần thiết để thúc đẩy quá trình giao dịch điện tử, số hoá các hoạt động bất động sản trong bối cảnh hiện nay. Tuy nhiên, doanh nghiệp quan tâm đến câu chuyện bảo vệ dữ liệu cá nhân.

Theo quy định của Luật Bảo vệ dữ liệu cá nhân, thông tin được chia thành 2 loại, gồm thông tin nhạy cảm và không nhạy cảm. Vậy những thông tin được công khai khi thực hiện công chứng liệu có xung đột với các quy định của pháp luật về bảo vệ dữ liệu cá nhân không, ông Tuấn nêu vấn đề.

Bên cạnh đó, giao dịch bất động sản bản chất là giao dịch dân sự và công chứng chỉ là một hoạt động để thúc đẩy giao dịch dân sự đó được triển khai và đảm bảo quy định của pháp luật về dân sự. Tuy nhiên, ông Tuấn muốn đặt vấn đề về tính bảo mật của thông tin trong quá trình kết nối giữa cơ quan đăng ký kinh doanh và công chứng viên, văn phòng công chứng.

Luật sư Trương Anh Tuấn - Trưởng ban Pháp chế VNREA thì cho rằng, liên quan đến cơ sở pháp lý thì không cần băn khoăn nhiều bởi chính sách đã khá đủ như Luật Công chứng, Luật Giao dịch điện tử, cũng như Nghị định 104 của Chính phủ, thông tư của Bộ Tư pháp hướng dẫn thi hành.

“Cái cần quan tâm nhiều hơn đến yếu tố về nền tảng hạ tầng kỹ thuật liên quan đến cách kiểm tra giao dịch điện tử, phải làm sao thuyết phục được niềm tin của người dân, doanh nghiệp tham gia giao dịch. Đồng thời, yếu tố hạ tầng kỹ thuật còn liên quan đến việc liệu có phải số hóa toàn bộ dữ liệu trước kia hay không. Nếu không số hoá dữ liệu từ trước sẽ khó cho việc thực hiện công chứng” – Luật sư Trương Anh Tuấn nhấn mạnh.

Hơn nữa, nếu đứng về phía người dân cũng sẽ có tâm lý khi ký giao dịch điện tử vì còn rất mới mẻ. Có 4 chủ thể tham gia giao dịch điện tử, bao gồm: cơ quan nhà nước; doanh nghiệp; hiệp hội công  chứng, văn phòng công chứng và người dân. Kể cả khi 3 yếu tố từ phía Nhà nước, doanh nghiệp, bên công chứng sẵn sàng xong rồi, nhưng trở ngại tâm lý của người dân khi họ chưa có niềm tin tham gia thì quy trình này vẫn chưa thể thực hiện được. Vì vậy, quan trọng nhất vẫn là có chính sách để thuyết phục lòng tin của người dân.