Cách nào tháo "nút thắt" pháp lý cho bất động sản?

Trong khuôn khổ Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân thường niên lần thứ IV, Tiến sỹ Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội kiến nghị: việc tháo gỡ những "nút thắt" về pháp lý nên nhanh chóng thực hiện để giúp cho hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp trong năm 2024 khởi sắc. Bởi trên thực tế, hiện nay khó khăn của bất động sản hầu hết tập trung ở khâu pháp lý, do đó, cần "gỡ vướng" từ thể chế.

Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân thường niên lần thứ IV và Lễ Vinh danh thương hiệu Bất động sản dẫn đầu năm 2023 - 2024. Ảnh: Khánh Linh-TTXVN

Theo Tiến sỹ Nguyễn Quang Tuyến, giai đoạn vừa qua, bên cạnh nguồn vốn, những vướng mắc về thể chế pháp lý hiện vẫn được Chính phủ, doanh nghiệp và cơ quan quản lý nhắc đến. Đây chính là rào cản trọng tâm khi bàn về cách gỡ khó cho thị trường bất động sản. 

Trước những khó khăn về thể chế, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ, ngành đã rất nỗ lực tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý. Minh chứng là sau 10 năm, 3 bộ luật quan trọng là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đã được sửa đổi đồng thời và có hiệu lực thi hành bắt đầu từ 1/1/2025. 

Bắt đầu bằng việc Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có một số điểm mới như tháo gỡ nhà ở hình thành trong tương lai, liên quan đến tiền đặt cọc. Nổi bật hơn là việc có thể thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai thành nhiều đợt. Đợt đầu tiên không quá 30% giá trị của hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những đợt tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng cho khách hàng thì số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị nhà ở, công trình xây dựng thuê mua theo hợp đồng.

Cùng đó, hoạt động môi giới bất động sản cũng được kiểm soát chặt chẽ hơn. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề do Bộ Xây dựng cấp và không được hành nghề độc lập. 

Bên cạnh những thay đổi của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng có một số những điểm mới; trong đó, có việc chính thức thừa nhận loại hình chung cư mini và sẽ cấp chứng nhận sổ hồng cho loại hình này khi đáp ứng đủ các điều kiện. Hay như bỏ quy định về vấn đề sở hữu nhà chung cư đồng thời không quy định thời hạn sở hữu chung cư.

Tiến sỹ Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội. Ảnh: Khánh Linh-TTXVN

Một trong nhưng điểm mới pháp lý thu hút sự quan tâm là tạo điều kiện cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản xây dựng nhà ở xã hội được dành 20% diện tích đất kinh doanh thương mại; mở rộng đối tượng mua nhà ở xã hội bằng cách bỏ điều kiện cư trú với người mua nhà ở xã hội...

Liên quan đến loại hình nhà ở này, ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận xét: Quan điểm của Đảng và Nhà nước là làm sao người dân đều có nhà ở. Tuy nhiên, tâm lý của đại bộ phận người Việt Nam đều muốn sở hữu nhà riêng. Nhưng trong bối cảnh vẫn còn nhiều khó khăn thì cần phát triển cả nhà ở cho thuê, đặc biệt là nhà ở xã hội.

Trên thị trường bất động sản cần có thêm nhà ở xã hội cho thuê thay vì chỉ dành sản phẩm này để mua - bán. Bởi sẽ khó đảm bảo nhu cầu nhất là sự chênh lệch thu nhập đang khá lớn. Việc phát triển nhà ở xã hội nên theo hướng nhiều nhà cho thuê, tăng tỷ trọng lên từ 30 – 40% sẽ giải quyết được vấn đề nhà ở - ông Hà phân tích.

Cùng với Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi) cũng có nhiều điểm nhấn mới, mở rộng và quy định cách tiếp cận đất đai của doanh nghiệp thông thoáng hơn. Đáng chú ý là việc mở rộng quyền sử dụng đất với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam; trong đó, quy định về nhận quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho họ trực tiếp tham gia vào giao dịch bất động sản trong nước… Đặc biệt, Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo giá thị trường.

Theo ông Tuyến, hành lang pháp lý đầy đủ sẽ đem lại hiệu ứng và tác động tích cực tới thị trường bất động sản. Hiện Chính phủ cùng các bộ, ngành liên quan đang khẩn trương xây dựng dự thảo Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành luật. Việc hoàn thiện 3 bộ luật liên quan đến thị trường bất động sản cũng chính là thành quả chung, là sự nỗ lực rất lớn của Quốc hội, Chính phủ, các bộ ngành, toàn dân trong gần 2 năm góp ý, chỉnh sửa hoàn thiện việc xây dựng luật.

Đến nay, thể chế đã hoàn thiện và được xác định rõ ràng, giờ quan trọng là khâu thực hiện ra sao để tháo gỡ được những tồn tại trên thị trường đất đai, bất động sản. Để có thể bắt đầu thi hành từ 1/1/2025, hiện nay, các bộ, ngành đang khẩn trương xây dựng các nghị định, thông tư, văn bản hướng dẫn thi hành nhưng vẫn có một số điều không đợi đến đầu năm 2025 mà cần được áp dụng ngay từ năm 2024. Những tháo gỡ về pháp lý sẽ nhanh chóng được thực hiện, phát huy tác dụng giúp cho hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp.