Căn hộ Officetel: Lo ngại rào cản pháp lý

Theo pháp luật hiện hành, luật nghiêm cấm việc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; trong đó có văn phòng. Trong khi đó, theo thống kê sơ bộ của các công ty kinh doanh bất động sản, tỷ lệ khách thuê chung cư làm văn phòng tại Thủ đô Hà Nội ước tính lên tới 60% so với tổng số khách thuê chung cư. Điều đó có nghĩa, tiềm năng cũng như dư địa cho phân khúc căn hộ “hai trong một” là Officetel còn rất lớn.

Sức hút của căn hộ “hai trong một”

Căn hộ Officetel (Office + hotel) là mô hình văn phòng đa năng hiện đại, vừa có thể sử dụng làm văn phòng làm việc vừa có thể cư trú qua đêm. Dạng căn hộ này xuất hiện đầu tiên vào thập niên 80 tại thành phố Seoul (Hàn Quốc), sau đó ngày càng phổ biến tại các quốc gia phát triển ở trên thế giới.

Căn hộ Officetel được các nhà phát triển bất động sản khẳng định là sản phẩm mới tiềm năng tại thị trường Việt Nam với diện tích nhỏ nhất là 25 m2 và lớn nhất khoảng 200 m2, mức giá chào bán dao động từ 900 triệu đồng đến vài tỷ đồng một căn hộ.

Tại Hà Nội, cuộc “đổ bộ” của dòng căn hộ này bắt đầu từ năm 2016 với sản phẩm đầu tiên là Chung cư Officetel Hong Kong Tower tại 243A Đê La Thành (quận Đống Đa), gồm 2 tòa tháp cao 27 tầng. Các căn hộ này có diện tích vừa phải, tiện nghi và giá mềm hơn căn hộ thông thường nhưng hiệu suất cho thuê cao, đạt từ 8-12% một năm.

Anh Trần Trung – một nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại Hà Nội nhìn nhận, so với những căn hộ thông thường, Officetel có nhiều lợi thế vượt trội. Sở hữu một căn hộ Officetel giúp chủ nhân có những phương án tiết kiệm chi phí và sinh lời hiệu quả dù lựa chọn phương thức làm văn phòng hay đầu tư cho thuê. Ngoài ra, việc lập văn phòng tại nơi ở sẽ giúp tiết kiệm chi phí và thời gian đi lại. Với một thành phố đông dân và phương tiện giao thông công cộng chưa phát triển như Hà Nội đó cũng là điều đáng lưu tâm.

Theo thống kê tại Hà Nội, trung bình mỗi người mất khoảng 45 - 60 phút di chuyển giữa chỗ ở và chỗ làm việc mỗi ngày, chiếm hơn 12% tổng thời gian làm việc hàng ngày, vì vậy căn hộ Officetel sẽ giúp giải quyết vấn đề này một cách hiệu quả.

Với giá thành thấp, đầu tư Officetel để cho thuê lại sinh lời chính là một phương thức mới rất được giới đầu tư bất động sản tại Hà Nội quan tâm. Việc mở rộng đối tượng thuê (có thể cho người nước ngoài, doanh nghiệp thuê thay vì chỉ cho hộ gia đình thuê như căn hộ thông thường) chính là một trong những yếu tố hút giới đầu tư từ căn hộ Officetel.

Đơn cử tại dự án EcoLife Capitol, một căn Officetel khoảng 50 m2, giá ước tính khoảng 1,4 tỷ đồng, chỉ cần thanh toán trước 700 triệu đồng, chủ sở hữu hoàn toàn có thể cho thuê lại căn hộ với giá khoảng 10 - 12 triệu đồng/tháng, lợi nhuận trên năm khoảng 120 – 144 triệu đồng, cao hơn nhiều so với lãi suất gửi ngân hàng thông thường.

Một báo cáo được Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam công bố hồi cuối năm ngoái cũng cho thấy, loại hình căn hộ văn phòng - Officetel đã tăng trưởng mạnh mẽ, được giới đầu tư ưa chuộng và không ngừng bứt phá trong những năm tới. Nếu như năm 2014, nguồn cung Officetel mới chỉ ở mức dưới 600 căn, nhưng đến năm 2015 đã tăng lên 3.000 sản phẩm. Năm 2016 là thời điểm căn hộ văn phòng nở rộ, nguồn cung đội lên hơn 7.000 căn. Đến quý III/2017 Việt Nam ghi nhận tổng nguồn cung tích lũy đạt 8.433 sản phẩm, tức tăng gấp 14 lần so với cột mốc 2014.

Khảo sát trên thị trường Hà Nội, các dự án Officetel nổi bật nhất năm 2017 có thể kể đến như: The Manor, Soho C2 D’Capitale, Hong Kong Tower hay loạt dự án khác của Vingroup như Vinhomes Green Bay Mễ Trì, Vinhomes Sky Lake Phạm Hùng, Vinhomes Metropolis Liễu Giai… cũng bổ sung cho thị trường Hà Nội một nguồn cung Officetel không nhỏ.

Một ưu thế khác không thể phủ nhận của căn hộ Officetel, đó là loại hình căn hộ này đem lại cuộc sống hiện đại, trẻ trung và tiện nghi, rất phù hợp với giới văn phòng và giới trẻ bắt đầu khởi nghiệp.

Lo ngại rào cản pháp lý

Thông tin từ Cục Quản lý đăng ký kinh doanh (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết, tính từ đầu năm đến 30/8/2018, cả nước có hơn 87.000 doanh nghiệp thành lập mới. Cứ mỗi tháng có trên 10.000 doanh nghiệp mới ra đời. Đặc biệt trong tháng 4 có hơn 14.500 doanh nghiệp mới ra đời.

Hà Nội là một trong những địa phương dẫn đầu cả nước về số lượng doanh nghiệp mới thành lập, nhất là có tới 95% doanh nghiệp mới thành lập là doanh nghiệp nhỏ và vừa. Đa số đây là doanh nghiệp trẻ và ở loại hình vừa và nhỏ, họ rất năng động và cần một môi trường hiện đại, sáng tạo như Officetel.

Còn theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thì đây thực sự là “những con số biết nói” đối với sự phát triển của nền kinh tế nói chung và của thị trường bất động sản cho thuê nói riêng. Theo đó, nhu cầu cho thuê văn phòng đang diễn biến sôi động từ giữa cuối năm 2016 đến nay. Đặc biệt tại các vị trí trung tâm của các thành phố lớn dù giá thuê biến động mạnh nhưng nhu cầu lại rất cao.

Theo phân tích của một số chuyên gia, nhu cầu về nhà ở và văn phòng ngày tại Hà Nội đang ngày một tăng, nhất là khi phong trào “khởi nghiệp” đang được phát động mạnh mẽ. Chính điều đó đã thu hút dòng vốn FDI vào bất động sản; trong đó có Officetel.

Thống kê của Tổ chức Focus Economics chuyên nghiên cứu về hợp tác - phát triển kinh tế cũng cho thấy, từ năm 2013, Việt Nam đã nằm trong top 4 các nước Đông Nam Á nhận nguồn vốn FDI đăng ký cao nhất. Các doanh nghiệp FDI cũng là nhóm khách hàng lớn, đầy tiềm năng của phân khúc căn hộ cho thuê chất lượng tại các đô thị lớn. Đặc biệt là tại Thủ đô Hà Nội – nơi vừa đạt kỷ lục trong việc dẫn đầu cả nước vì thu hút vốn FDI trong 7 tháng năm 2018.

Hấp dẫn nhất trong thị trường căn hộ văn phòng cho thuê tại Hà Nội là khu phía Tây. Theo bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc Bộ phận tư vấn và nghiên cứu CBRE Hà Nội, khu phía Tây đang là khu vực có lợi nhuận cho thuê cao nhất.

“Cụ thể, theo nghiên cứu của CBRE, so với năm 2017 hiện nay lợi nhuận cho thuê căn hộ tại Hà Nội đang cao hơn khoảng 0,4%, đạt mức từ 4 - 5,7%/năm. Trong đó, khu vực căn hộ có lợi nhuận cho thuê cao nhất đang thuộc về khu vực phía Tây Hà Nội với 5,7%/năm, trong khi năm 2017 tỷ suất lợi nhuận chỉ nằm ở mức hơn 5%/năm”, bà An nói.

Còn theo đại diện Công ty Đất Xanh Miền Bắc, hiện giá cho thuê căn Officetel có diện tích từ 40 - 90m2 tại khu vực Nam Từ Liêm dao động trong khoảng từ 500 USD đến hơn 1.000 USD mỗi tháng, tùy vào đầu tư thiết kế và nội thất.

Với giá mua thường từ hơn 1 - 3 tỷ đồng, mỗi căn hộ vừa ở vừa làm văn phòng mang về lợi nhuận 1% mỗi tháng, tương đương 12% mỗi năm. Như vậy nhà đầu tư chỉ mất khoảng 8 - 12 năm để hoàn lại số vốn ban đầu. Trong khi đó Officetel thường có thời hạn sở hữu đến 50 năm, tức là đầu tư một lần sẽ có 40 năm hưởng lợi nhuận.

Mặc dù hấp dẫn như vậy nhưng việc phát triển Officetel không phải không có những rào cản. Là một loại hình bất động sản mới, nên các quy định và chính sách đi kèm vẫn chưa có, điều này đang là trở ngại cho mô hình.

Hiện mô hình này mới chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, chứ không phải nhà ở và không được đăng ký hộ khẩu thường trú nên từ đây những vấn đề liên quan đến pháp lý đã gây nhiều lo lắng, băn khoăn cho cả chủ đầu tư lẫn khách hàng.

Các chuyên gia cho rằng, để tạo khung pháp lý cho loại hình này cần có sự kết hợp và vào cuộc của tất cả các bộ ngành như: Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính…

Do đây là một sản phẩm của xã hội, là giải pháp tốt cho thị trường bất động sản, vì thế cơ quan chức năng cần nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý để loại hình bất động sản này sớm vận hành ổn định và đem lại hiệu quả kinh tế cao cho xã hội./.

>>> Giải quyết các vấn đề liên quan mô hình bất động sản mới như nào?