CBRE: Kỳ vọng phục hồi thị trường từ phân khúc bất động sản công nghiệp

Theo Báo cáo đánh giá giữa năm về Triển vọng thị trường bất động sản khu vực châu Á – Thái Bình Dương của Công ty CBRE, hầu hết các mảng thị trường bất động sản sẽ bắt đầu hồi phục từ cuối năm 2020 đến cuối năm 2021.

Thay đổi giá thuê tính đến thời điểm hiện tại. Ảnh: nguồn CBRE

Tốc độ hồi phục của thị trường bất động sản thương mại sẽ chậm hơn nền kinh tế nói chung. Sự khởi sắc trở lại của thị trường sẽ nhờ vào diễn biến sôi động của phân khúc bất động sản công nghiệp và kho vận cũng như dấu hiệu phục hồi từ nhu cầu thuê văn phòng.

Đáng chú ý, thị trường công nghiệp và kho vận toàn cầu sẽ có khả năng hồi phục nhanh hơn thị trường văn phòng, bán lẻ và khách sạn.
Mặc dù tình trạng giãn cách xã hội cùng với những hạn chế trong việc đi lại đã được nới lỏng tại hầu hết các khu vực ở châu Á – Thái Bình Dương nhưng mức độ hồi phục của các hoạt động kinh tế và thị trường bất động sản nhìn chung không đồng đều tại các nước.
CBRE dự báo, thị trường công nghiệp và kho vận sẽ phục hồi nhanh chóng khỏi sự suy thoái kinh tế do dịch bệnh gây ra. Yếu tố kích cầu sẽ đến từ sự phát triển của mảng thương mại điện tử.
Các mảng thị trường bất động sản khác sẽ cần nhiều thời gian hơn để thích nghi với xu hướng phát triển mới bao gồm: các mặt bằng và toà nhà văn phòng sẽ cơ cấu lại để tăng tính linh hoạt trong việc đáp ứng các nhu cầu thuê đa dạng từ khách thuê; các khách sạn đang chờ sự quay lại của nhóm khách du lịch theo đoàn.
Mảng bán lẻ sẽ phải thích nghi với sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử, những cửa hàng mua sắm truyền thống sẽ có ít khách lui tới hơn, nhưng lượng chi tiêu của khách cho một lần mua sắm sẽ cao hơn trước đây. 
Theo báo cáo của CBRE, các công ty công nghệ vẫn sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cầu thị trường văn phòng khu vực châu Á – Thái Bình Dương.

Số lượng yêu cầu thuê tăng lên từ ngành dược phẩm, cùng với sự hồi phục của thị trường Trung Quốc góp phần tạo nên một viễn cảnh khả quan hơn trong thời gian tới.
Đối với mảng công nghiệp và kho vận, nhu cầu thuê vẫn sôi động do các công ty thương mại điện tử phát triển với tốc độ phi mã. Mảng bán lẻ và khách sạn sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn tuy vẫn có nhiều tiềm năng phục hồi.
Về thị trường đầu tư, nhà đầu tư tổ chức trong khu vực đang tìm kiếm cơ hội trong lãnh vực kho vận thông qua liên doanh hoặc đầu tư vốn.

Một số nhà đầu tư tổ chức nước ngoài đang có chiến lược đầu tư vào tài sản văn phòng tại vị trí đắc địa của các thành phố cửa ngõ của Nhật Bản, Trung Quốc và Singapore.
Tổng giám đốc CBRE Việt Nam Đặng Phương Hằng cho biết, đại dịch COVID-19 đã để lại ảnh hưởng nặng nề cho nền kinh tế thế giới.

Tuy nhiên, khu vực châu Á – Thái Bình Dương được tin rằng sẽ bắt đầu hồi phục từ cuối năm nay cho đến hết năm 2021.
Trong khủng hoảng kinh tế lần này, lãi suất sẽ được giữ ở mức thấp nhất nhằm giúp kích cầu cho thị trường bất động sản thương mại khu vực châu Á – Thái Bình Dương trong bối cảnh chênh lệch giữa tỷ suất đầu tư vào bất động sản và trái phiếu chính phủ ngày càng lớn.
Các nhà đầu tư vẫn rất quan tâm vào bất động sản thương mại mặc cho lệnh hạn chế di chuyển và họ cũng đang tiếp cận các cơ hội đầu tư khác như các khoản nợ, tài sản có doanh thu ổn định và đất phát triển công nghiệp, kho vận – bà Hằng phân tích.

Phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn được kỳ vọng là yếu tố phục hồi thị trường. Ảnh: Danh Lam – TTXVN

Tại Báo cáo đánh giá về Triển vọng thị trường bất động sản khu vực châu Á – Thái Bình Dương được CBRE phát hành vào đầu năm nay cũng đã chỉ ra các yếu tố gây ảnh hưởng đến thị trường bất động sản thương mại như xu hướng đi ngược toàn cầu hóa, giảm phát và thay đổi về nhân khẩu học.
Trong báo cáo cập nhật giữa năm, CBRE vẫn giữ vững quan điểm về các xu hướng này và cập nhật thêm tình hình cũng như ảnh hưởng từ đại dịch đến các xu hướng trên.
Các chuyên gia của CBRE cho rằng, sự phát triển của ngành thương mại điện tử sẽ góp phần định hình mảng công nghiệp và hậu cần.

Những sản phẩm nhà kho hiện đại đang nhận được khá nhiều sự quan tâm của khách thuê.
Ngoài ra, còn có thêm nguồn cầu từ các đơn vị bán lẻ gia tăng không gian lưu trữ hàng hóa để đáp ứng sự biến động nhu cầu tiêu dùng và từ các đơn vị sản xuất da dạng hóa chuỗi cung ứng để giảm sự phụ thuộc vào Trung Quốc.

Chỉ số Quản lý thu mua trong tháng 6 của Trung Quốc, Australia và Việt Nam đều tăng trưởng khá tốt.
Triển vọng tăng giá thuê tại châu Á – Thái Bình Dương do nhu cầu thuê kho lạnh tăng nhanh nhờ vào các hoạt động mua sắm trực tuyến thực phẩm tươi sống và tạp hóa tổng hợp. Nhu cầu thuê đến từ những công ty thương mại điện tử và các công ty logistics 3PL (logistics theo hợp đồng) giúp thu hút nhà đầu tư.
Với phân khúc văn phòng, CBRE nhận thấy xu hướng khách thuê trả mặt bằng hoặc thu hẹp diện tích thuê, dẫn đến sự tăng nhẹ của tỷ lệ trống lên 1 đơn vị phần trăm trước khi hồi phục vào năm sau.
Tuy nhiên, giá thuê dự kiến sẽ giảm từ 3-6% trong năm 2021. Nhiều doanh nghiệp đã áp dụng chính sách vừa làm việc tại nhà và tại văn phòng xen kẽ các ngày trong tuần.
Một vài văn phòng cũng trang bị những biện pháp phòng chống dịch bệnh và thực hiện giãn cách xã hội trong ngắn hạn như: đề biển báo, tạm thời đóng những khu vực sinh hoạt chung; giảm tải số lượng nhân viên trong văn phòng hoặc chuyển văn phòng ra khu vực ngoài trung tâm.
Nhu cầu thuê văn phòng khu vực châu Á – Thái Bình Dương đang phục hồi đáng kể trong những tháng gần đây và kỳ vọng số lượng yêu cầu thuê sẽ tăng mạnh trở lại vào quý IV/2020.
Vai trò của những cửa hàng mua sắm truyền thống vẫn rất quan trọng đối với người tiêu dùng mặc cho sự cạnh tranh và phát triển của thương mại điện tử trong đại dịch ngày càng mạnh mẽ.
Người tiêu dùng có thể không đến các cửa hàng nhiều như trước đây nhưng lại chi mạnh tay hơn cho những lần đến. Họ cũng rất ưa chuộng những trung tâm thương mại ngoài trời hơn trung tâm mua sắm đóng kín. Dịch vụ nhận hàng ngoài trung tâm sẽ trở thành xu hướng của nhiều nhà bán lẻ.
Tâm lý người tiêu dùng đã hồi phục hơn từ tháng 5 khi các lệnh cấm và phong tỏa dần nới lỏng. Tuy nhiên, các hoạt động cho thuê vẫn chật vật trong những tháng cuối năm mặc dù chủ nhà đã đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ cho khách thuê.
Tại những khu vực khác, tuy các kênh bán hàng trực tuyến vẫn chiếm sóng nhưng mô hình cửa hàng truyền thống tạo trải nghiệm cho người tiêu dùng vẫn sẽ là xu hướng chính một khi đại dịch lắng xuống.
Phân khúc được kỳ vọng sẽ dẫn dắt giai đoạn đầu của quá trình hồi phục là du kịch nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, chỉ đến khi nhóm khách du lịch theo mục đích công tác hoặc khách đoàn hoạt động sôi nổi trở lại thì thị trường khách sạn mới có thể phục hồi hoàn toàn.
Dịch bệnh bùng phát khiến doanh thu ngành khách sạn chịu ảnh hưởng nặng nề, dẫn đến việc nhiều khách sạn sẽ chọn hướng đến việc tái định vị, chào bán và thậm chí đóng cửa hoạt động tạm thời.
Tại một số khu vực châu Á – Thái Bình Dương với quy mô thị trường khách nội địa lớn như Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản…, thị trường khách sạn đã từng bước ghi nhận những tín hiệu hồi phục tích cực trong vài tháng trở lại đây, chủ yếu nhờ vào sự lên ngôi của xu hướng bình thường mới "staycation".
Du lịch theo hình thức doanh nghiệp và du lịch đại trà (mass tourism) có thể sẽ tiếp tục sôi động trở lại trong năm 2021. Một số nhà đầu tư trên thị trường đang tìm kiếm cơ hội chuyển đổi khách sạn thành các mô hình chia sẻ không gian sống chung "co-living" nhằm tối ưu hóa hoạt động và lợi nhuận cho thuê – các chuyên gia của CBRE đưa ra nhận định./.