Chấn chỉnh công tác tách thửa, phân lô tại Tp. HCM-Bài 1: “Vết sẹo” trong quy hoạch đô thị

Trước bài toán này, thành phố đã có nhiều chính sách hỗ trợ về đất đai nhưng dường như vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu, thậm chí quá trình thực hiện xảy ra không ít vi phạm, ảnh hưởng đến quy hoạch đô thị địa phương.

Quyết định 33/QĐ-UB ngày 15/10/2014 của UBND Tp. Hồ Chí Minh (Quyết định 33) về diện tích tối thiểu được tách thửa đã đáp ứng nhu chia nhỏ diện tích đất của người dân, đặc biệt tại khu vực vùng ven.

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện đã phát sinh nhiều vướng mắc, dẫn đến việc hình thành các khu dân cư nhếch nhác, hạ tầng giao thông kém, thiếu hệ thống cấp thoát nước. Hiện tượng này đã tạo nên những “vết sẹo” trong quy hoạch đô thị.

Theo một môi giới nhà đất trên đường Tô Ký huyện Hóc Môn, lợi dụng chính sách, một số người đã chung tiền đi gom đất nông nghiệp chỉ với giá 4 – 5 triệu đồng/m2.

Sau khi có trong tay hàng nghìn m2 đất, họ sẽ xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, làm đường và phân lô, tách thửa, bán lại cho người có nhu cầu.

Lúc này giá mỗi m2 đất được rao bán lên tới 14 – 15 triệu đồng, thậm chí có nơi lên đến 18 triệu đồng/m2, đầu cơ bỏ túi hàng chục tỷ đồng.

Đại diện Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hóc Môn cho biết, từ lúc thực hiện Quyết định 33 đến nay, huyện đã giải quyết cho 1.481 hồ sơ tách thửa. Thực tế cho thấy, tại huyện Hóc Môn, xã Thới Tam Thôn, Xuân Thới Thượng là nơi xảy ra tình trạng phân lô ồ ạt.

Hiện trên đường Trịnh Thị Miếng, ngã năm Tam Đông hoặc khu vực ngã ba đường Tô Ký đến cuối ấp Tam Đông 2 đang tồn tại những khu dân cư trong tình trạng kể trên.

Đấy là chưa kể nhiều trường hợp mua đất phân lô nhưng chưa có giấy tờ, đang trong tình trạng “3 chung” (chung sổ đỏ, chung giấy phép xây dựng và chung số nhà).

Theo quy hoạch, khu vực này sẽ được phân chia ô phố theo quy mô hợp lý, phù hợp với tính chất hoạt động nhằm tạo các không gian kiến trúc đa dạng với điểm nhấn là khu hỗn hợp và trung tâm thương mại dịch vụ, hành chính công với diện tích đất ở là 30,35 ha, dân số khoảng 3.000 người.

Lộ giới các tuyến đường giao thông khu vực này như đường Đặng Thúc Vịnh là 40m, đường Trịnh Thị Miếng là 35m.

Nhưng, việc phân lô tách thửa diễn ra nhiều đã hình thành khu dân cư sát đường nên quy hoạch lộ giới khó có khả năng thực hiện. Điều này đồng nghĩa với việc gia tăng quy mô dân số và diện tích đất ở đã được thể hiện trong quy hoạch.

Tại phường Phú Hữu, quận 9, bà Nguyễn Thị Thanh Lan là một trong số những người đứng tên quyền sử dụng khu đất 5.363,8m2. Đây vốn chỉ là bãi đất trống nhưng nay đã được khoác tên gọi dự án “Khu dân cư Gò Cát” với 75 lô.

Từ tháng 1/2016, thông qua Công ty Cổ phần Thương mại dịch vụ và Xây dựng tư vấn bất động sản Bảo Khang (quận 9), bà Nguyễn Thị Thanh Lan đã ký hợp đồng bán nền với nhiều khách hàng.

Tuy nhiên, theo Quyết định 33, khu vực 2 (bao gồm quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức) diện tích tối thiểu được tách thửa đất ở chưa có nhà là 80m2. Thế nhưng, việc phân lô như đã kể trên tại “Khu dân cư Gò Cát” lại nhỏ hơn diện tích quy định.

Cùng với đó, do việc tách thửa bị siết chặt, chưa được chính quyền quận 9 phê duyệt, cho phép tách thửa nên chủ đất không thể làm thủ tục tách thửa tại “Khu dân cư Gò Cát”.

Trong khi đó, bà Lan đã bán lô A35 diện tích 52,4m2 với mức giá bán 11,5 triệu đồng/m2 cho chị Nguyễn Thị Duyên.

Ngoài số tiền đã đóng cho bà Nguyễn Thị Thanh Lan hơn 120 triệu đồng, chị Duyên còn đóng cho Công ty Bảo Khang 57,6 triệu đồng tiền chênh lệch vì trước đó lô đất này đã được bán cho người khác. Tuy nhiên, do vướng mắc nên bà Lan không có đất giao cho khách hàng như cam kết và đành phải thanh lý hợp đồng với chị Nguyễn Thị Duyên.

Tuy nhiên, Công ty Bảo Khang vẫn không trả tiền chênh lệch đã thu bởi theo ông Trần Việt An - Tổng Giám đốc Công ty Bảo Khang thì số tiền này đã được giao cho người mua trước đó nên Công ty không có tiền để trả cho người mua sau.

Cũng tại "dự án" này, anh Đỗ Văn Điền cũng mua của bà Nguyễn Thị Thanh Lan lô B2 (diện tích 53,14m2) với giá 11 triệu đồng/m2, anh Trần Hải Đông mua lô A18 (diện tích 55,61m2) với giá 11,7 triệu đồng/m2. Thế nhưng, hiện tại chủ đất và Công ty Bảo Khang vẫn chưa thanh toán tiền mua đất và tiền chênh lệch cho họ.

Bà Nguyễn Thị Thanh Lan thừa nhận, bản thân chỉ đứng tên giùm, còn giấy tờ đã có người khác làm; thậm chí khu đất do bản thân đứng tên cũng không rõ đã chuyển được lên đất thổ cư hay chưa. Suốt một năm qua không lo được giấy tờ để làm đường, tách thửa phân lô nên phải bỏ ra 14 tỷ đồng để thanh lý với khách hàng do vi phạm hợp đồng không có đất để giao.

Trao đổi với phóng viên, ông Võ Trí Dũng, Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường quận 9 xác nhận không hề biết tồn tại dự án “Khu dân cư Gò Cát” như bà Nguyễn Thị Thanh Lan và Công ty Bảo Khang rao bán.

hợp đồng đặt 3 bên giữa chủ đất Nguyễn Thị Thanh Lan, Công ty Bảo Khang và khách hàng mà phóng viên cung cấp, ông Võ Trí Dũng cho hay, muốn bán dự án thì chủ đầu tư phải được chính quyền chấp thuận, cấp giấy tờ rồi công chứng chứ không thể làm một cái hợp đồng giống như mua bán sản phẩm hình thành trong tương lai./.