Chung cư trong ngõ hẹp tại Hà Nội: Trái với quy hoạch xây dựng đô thị

Điều này không chỉ gây quá tải hạ tầng, mất an toàn khi có sự cố cháy nổ xảy ra mà còn đi ngược lại với nguyên lý chung về quy hoạch xây dựng.

Ngõ nhỏ “nhồi nhét” chung cư

Điển hình cho tình trạng này là ngõ 102 Trường Chinh, quận Đống Đa. Chỉ trong một con ngõ nhỏ với hai xe ô tô tránh nhau đã gây ùn tắc, nhưng có tới hai chung cư được xây dựng. Đó là dự án MeCo Complex xây dựng trên diện tích khoảng 22.000m2, với gần 500 căn hộ gồm nhiều block đã đưa vào sử dụng từ năm 2013.

Cách đó vài chục mét là dự án Capital Garden do Tập đoàn Kinh Đô TCI làm chủ đầu tư, bao gồm 21 tầng nổi, 2 tầng trung tâm thương mại và 3 tầng hầm. Điều đó đồng nghĩa với việc sẽ có khoảng 3.000 người chuyển đến sinh sống tại đây, đó là chưa kể số lượng ô tô, xe máy dồn về khu vực.

Thực tế thời gian qua cho thấy, nhiều dự án xây dựng trong ngõ nhưng lại được quảng cáo rầm rộ nằm ngay mặt đường. Đơn cử, dự án Hongkong Tower được xây tại một ngõ trên đường Voi Phục, gần trường Đại học Giao thông Vận tải, song lại được rao nằm trên đường đê La Thành. Bằng chiêu thức này, dự án được nhiều kênh mua bán bất động sản rao bán là chung cư cao cấp với giá từ 35 - 40 triệu đồng/m2.

Tương tự, dự án chung cư 170 đê La Thành của GP Invest, Nàng Hương trên đường Nguyễn Trãi…cũng đều có điểm chung được quảng cáo nằm sát đường lớn, nhưng thực chất phải đi sâu vào ngõ nhỏ. Điều đáng nói, giá của các dự án này lên tới 30 - 31 triệu đồng/m2, xấp xỉ bằng giá bán của chung cư những nơi có mặt tiền đẹp. Tại tuyến phố Khương Trung (quận Thanh Xuân), con phố chỉ rộng khoảng hơn 3m và thường xuyên xảy ra tình trạng tắc đường, hàng trăm căn hộ của dự án 283 Khương Trung đã được đưa vào sử dụng...

Trái với quy hoạch

Từ tình trạng gia tăng chung cư trong ngõ hẹp hiện nay có thể nhận thấy, những diện tích đất có thể xây dựng được các tòa nhà cao tầng ở ngay giáp các tuyến phố đều đã có chủ. Nhiều chủ đầu tư tìm kiếm các khu đất có diện tích nhỏ hơn trong ngõ.

Theo các chủ đầu tư bất động sản, nhiều doanh nghiệp lựa chọn mảnh đất xen kẹt nằm sâu trong ngõ để đầu tư, tìm cách xin cấp phép xây dựng. Tình trạng này xảy ra là do tỷ suất lợi nhuận và tính thanh khoản của các dự án trong khu vực trung tâm luôn cao hơn rất nhiều so với khu vực ngoại thành.

Hơn nữa, nắm bắt tâm lý lựa chọn nhà tại những địa điểm thuận tiện cho công việc, sinh hoạt cũng như học tập của con cái, nhiều người dân chấp nhận ở trong ngõ nhỏ thay vì phải di chuyển ra xa. Do vậy, chủ đầu tư không ngần ngại xây chung cư trong các ngõ nhỏ như vậy.

Nhiều khu đất trong ngõ trước đây là nhà máy, xí nghiệp thuộc diện di dời ra khu vực ngoại thành để tránh ô nhiễm môi trường. Thế nhưng, khi các đơn vị đó rục rịch chuyển đi, các tòa cao ốc lại ồ ạt “mọc” lên. Trong khi đó, theo quy định của pháp luật, các tòa chung cư được cấp phép xây dựng, chủ đầu tư phải hoàn thiện đầy đủ thủ tục trình cơ quan chức năng xem xét, phê duyệt dựa trên nhiều tiêu chí, nhưng chủ yếu là trên cơ sở quy hoạch đã được phê duyệt, mật độ dân số, giao thông, điện, nước…

Phó Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam Phạm Sỹ Liêm cho rằng, các doanh nghiệp thường đặt yếu tố lợi nhuận lên hàng đầu nên dẫn đến tình trạng “nhồi” chung cư cao tầng trong ngõ ở Hà Nội. Thực tế này trái với lý luận về quy hoạch xây dựng.

Ngoài tình trạng kẹt xe, áp lực lên hạ tầng, phần lớn các công trình trong ngõ nhỏ không đảm bảo yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy. Tại tầng 15 của chung cư Capital Garden (ngõ 102 Trường Chinh) từng xảy ra một vụ hỏa hoạn nghiêm trọng. Đáng lo ngại, trường hợp xe cứu hỏa đến nơi không thể di chuyển đến khu vực cửa sổ nơi xảy ra vụ cháy bởi thiết kế đường giao thông của tòa nhà lệch chuẩn. Và trên thực tế, giấy phép xây dựng chính là công cụ hữu hiệu để cơ quan quản lý Nhà nước giám sát trật tự xây dựng.

Nguy cơ bùng phát

Giải trình về vấn đề này, đại diện lãnh đạo Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội thừa nhận, theo quy hoạch, các khu đô thị đều phải có đầy đủ hạ tầng xã hội. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai, các chủ đầu tư không thực hiện đúng. Phổ biến là tình trạng các chủ đầu tư xây nhà trước, xây hạ tầng sau dẫn đến chậm hơn so với quy hoạch. Trong những năm qua, việc cấp phép cho các nhà đầu tư không buộc các chủ đầu tư xây dựng hạ tầng xã hội, vì thế chủ đầu tư chỉ xây nhà xong rồi bán mà không quan tâm tới hạ tầng.

Các chuyên gia cảnh báo, nếu việc cấp giấy phép chung cư cao tầng vẫn "dễ dãi" như thời gian qua, chắc chắn hiện tượng chung cư trong ngõ nhỏ sẽ bùng phát. Khi đó, cảnh tắc đường, kẹt xe, cháy nổ tại các khu chung cư xảy ra là điều khó tránh khỏi.

Để khắc phục tình trạng này, ông Phạm Sỹ Liêm cho rằng, cần xem xét ngay từ khâu cấp giấy phép xây dựng; thực hiện chủ trương xã hội hóa, đầu tư cơ sở hạ tầng, tránh tình trạng chủ đầu tư “ăn sẵn” hạ tầng như hiện nay. Nếu không có chế tài đủ mạnh nhằm rằng buộc trách nhiệm xã hội thì thị trường bất động sản Hà Nội sẽ đối diện với sức ép ngày càng lớn về việc mất cân đối bởi các chủ đầu tư vẫn đua nhau xin dự án xây trong nội thành, cho dù đó là ngõ hẹp.

Thực tế này dẫn đến tình trạng doanh nghiệp thì được hưởng lợi, chính quyền và người dân lại phải gánh chịu hậu quả về sức ép hạ tầng, ùn tắc giao thông, dân số và những hệ lụy có thể xảy ra./.