Có nên “chốt cứng” việc giao dịch bất động phải thực hiện qua sàn?
Thời gian vừa qua, Bộ Xây dựng tổ chức xin ý kiến về Dự thảo Đề cương Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi; trong đó, nội dung “quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch” được quan tâm và cũng nhận được nhiều ý kiến trái chiều.
Theo đánh giá của các chuyên gia, nhiều năm qua, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã “ưu ái” trao quyền cho các chủ đầu tư dự án bất động sản được tự quyết định phương thức đưa sản phẩm của mình đến với khách hàng. Mục đích là để các chủ đầu tư chủ động với thị trường, giảm chi phí bất động sản khi đến tay khách hàng. Tuy nhiên, hệ quả nhận được lại không như mong đợi. Minh chứng rõ nét nhất là giá bất động sản vẫn ngày càng tăng. Riêng tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, phân khúc nhà ở bình dân, giá rẻ gần như không còn trên thị trường. Đại diện Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận xét, các nhà phát triển, chủ đầu tư bất động sản mỗi năm tạo ra hàng trăm ngàn sản phẩm, góp phần cung ứng cho thị trường bất động sản hạ tầng đô thị, hạ tầng dịch vụ và nhà ở là rất đáng ghi nhận.Nhưng song song với đó cũng tạo ra không ít hệ lụy, gây nhiều bất ổn cho thị trường bất động sản Việt Nam với những vụ khách hàng, nhà đầu tư khiếu nại, kiện cáo, tranh chấp… vì sản phẩm thực tế không như quảng cáo chào mời; thậm chí có hiện tượng lừa đảo khách hàng.
Mặc dù hiện tượng này không phải là phổ biến nhưng đang xuất hiện ngày càng nhiều hơn với tính chất nghiêm trọng hơn. Mặt khác, tình trạng trốn thuế, rửa tiền… cũng đang diễn ra và rất khó kiểm soát. Nguyên nhân chủ yếu là do trên thị trường và pháp luật hiện hành đang thiếu một cơ quan với cơ chế thẩm tra, kiểm soát, ngăn ngừa vi phạm.Do đó, các nhà đầu tư và khách hàng là đối tượng hứng chịu hết mọi hệ quả của hiện tượng tiêu cực, nhất là đối với loại hình bất động sản hình thành trong tương lai - VARS nêu vấn đề.
VARS dẫn chứng, trên thị trường giao dịch hàng hóa hiện nay, loại hình bất động sản đã có sổ đỏ và chứng khoán được pháp luật quy định cụ thể về cơ quan trung gian chịu trách nhiệm thẩm tra, kiểm soát thông tin đó là phòng công chứng, sàn giao dịch chứng khoán.Điều này đã thực sự tạo ra rào cản ngăn ngừa vi phạm một cách chắc chắn, bảo vệ lợi ích cho các nhà đầu tư và khách hàng. Thông qua các cơ quan này, gần như không thể lừa dối hoặc truyền tải thông tin sai lệch tới khách hàng.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) phân tích, để phát triển thị trường bất động sản minh bạch, hệ thống pháp luật liên quan nên quy định sàn giao dịch phải trở thành hoạt động có điều kiện và các chủ đầu tư bán bất động sản bắt buộc phải qua sàn.Khi đó, mọi thông tin sẽ được niêm yết công khai và minh bạch. Tính pháp lý cũng sẽ được mang vào giao dịch, giúp kiểm soát được tình trạng đầu cơ đất như hiện nay
Vì vậy, theo VARS, việc Bộ Xây dựng đưa quan điểm sửa Luật Kinh doanh bất động sản; trong đó có việc luật hóa vai trò sàn giao dịch bất động sản bằng “quy định giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai phải thông qua sàn giao dịch” là rất cần thiết và hợp lý. Việc gắn trách nhiệm và năng lực cho sàn giao dịch bất động sản chính là để đảm bảo sự minh bạch của thị trường và bảo vệ quyền, lợi ích cho khách hàng, nhà đầu tư... Tuy nhiên, dưới góc độ doanh nghiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty CP Đầu tư Bất động sản Toàn cầu (GP Invest) Nguyễn Quốc Hiệp lại cho rằng, việc đưa ra quy định này là vô lý bởi phần lớn các chủ đầu tư đều có một bộ phận kinh doanh, bán hàng nên mọi giao dịch đều được thực hiện minh bạch. Bản thân đội ngũ bán hàng của chủ đầu tư cũng được đào tạo trong suốt một thời gian dài và hiểu rõ về sản phẩm của đơn vị mình thì thông tin cũng như chào bán còn hiệu quả hơn khi giao cho sàn bất động sản. Thực tế hiện nay, một sàn giao dịch bất động sản có thể bán nhiều dự án cùng lúc, phục vụ nhiều chủ đầu tư nên tính tập trung, chi tiết sẽ không cao - ông Hiệp chỉ rõ. Bởi vậy, Bộ Xây dựng xem xét lại đề xuất này, tránh việc tạo thêm “rào cản” trong tiêu thụ sản phẩm cho doanh nghiệp mà nên để các chủ đầu tư tùy chọn phương án bán hàng phù hợp. Đồng tình với quan điểm này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cũng cho rằng, quy định này là bước thụt lùi và cũng không phù hợp với các quy định hiện hành, không sát với thực tiễn. Ông Châu lo ngại, có thể sinh ra đặc quyền, đặc lợi cho sàn giao dịch bất động sản, ảnh hưởng quyền tự chủ kinh doanh của chủ đầu tư dự án và phát sinh thêm chi phí cũng dẫn đến việc tăng giá bán của bất động sản. Trên thực tế, quy định này đã từng nằm trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 với nội dung ghi rõ “tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản”. Giai đoạn đó, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được tự bán 20% số lượng sản phẩm còn 80% sản phẩm còn lại phải bán thông qua sàn giao dịch bất động sản. Theo ông Lê Hoàng Châu, những kiểu quy định này xâm phạm quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh, tự chủ kinh doanh, lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng của chủ đầu tư dự án bất động sản. Bản thân các sàn giao dịch không bỏ vốn đầu tư vào dự án bất động sản nhưng lại được đặc quyền bán 80% sản phẩm dự án là không bình đẳng, công bằng giữa các doanh nghiệp. Ngoài việc sàn giao dịch bất động sản được nhận mức phí giao dịch theo tỷ lệ phần trăm trên tổng giá trị hợp đồng theo quy định thỏa thuận cũng nên lường trước đến tình huống sàn giao dịch bất động sản còn có thể chiếm dụng tiền thanh toán hợp đồng của khách hàng với chủ đầu tư - chuyên gia này cảnh báo. Khi Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 áp dụng quy định này, nhiều chủ đầu tư bất động sản đã nhanh chóng thành lập các sàn giao dịch bất động sản để “đối phó” với những ràng buộc kiểu này. Tuy Dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản mới đang ở bước lấy ý kiến để hoàn thiện nhưng đã thu hút sự quan tâm của dư luận; trong đó có nhiều chuyên gia, doanh nghiệp... cũng chứng tỏ sức “nóng” của lĩnh vực này. Trong khi chờ hệ thống quy phạm pháp luật được sửa đổi và ban hành, các chuyên gia cho rằng, cũng có nhiều sàn giao dịch bất động sản uy tín và không nên lấy hiện tượng “con sâu làm rầu nồi canh” để đánh đồng tất cả. Bởi vậy, nên khuyến khích người mua nhà tìm các đơn vị sàn giao dịch bất động sản uy tín để được tư vấn và cung cấp thông tin đúng, đảm bảo quyền lợi, nhất là những sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai./.>>>Sửa Luật Kinh doanh bất động sản có giúp tăng “khuôn phép” cho thị trường?
Tin liên quan
-
Bất động sản
Pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch còn nhiều “khoảng trống”
15:36' - 16/11/2021
Nhiều chuyên gia cho rằng cần nhận diện rõ những “khoảng trống” pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch để đưa ra các giải pháp khắc phục trong thời gian tới.
Tin cùng chuyên mục
-
Bất động sản
Phát triển đô thị xanh: Thị trường chưa đủ động lực, cần chính sách tiếp sức
16:04' - 04/07/2025
Đô thị xanh, công trình xanh và phát triển theo hướng Net Zero đang dần trở thành xu thế chủ đạo trong lĩnh vực xây dựng, bất động sản và quy hoạch đô thị tại Việt Nam.
-
Bất động sản
Lợi thế kép từ các tòa tháp ven biển Blanca City
15:13' - 04/07/2025
Nằm giữa trục đường 3/2 và biển Bãi Sau, các tòa tháp Blanca thuộc Blanca City mở ra cơ hội đầu tư, lưu trú, nghỉ dưỡng khi hội tụ lợi thế nội sinh - ngoại lực.
-
Bất động sản
Đầu tư bất động sản kỳ vọng vào động lực mới từ cải cách thể chế
19:56' - 03/07/2025
Thị trường bất động sản được đánh giá là một trong những lĩnh vực được hưởng lợi trực tiếp từ các chính sách hỗ trợ tăng trưởng.
-
Bất động sản
Giải pháp nào giảm áp lực giá bất động sản trong đô thị?
14:38' - 03/07/2025
Livehouse là loại hình bất động sản đa công năng, tích hợp 5 chức năng chính gồm: lưu trú, kinh doanh, làm việc, nghỉ dưỡng, giải trí với hệ thống hạ tầng và tiện ích được đầu tư đồng bộ.
-
Bất động sản
Cập nhật biến động, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất chi tiết đến từng thửa
12:51' - 03/07/2025
Bộ Nông nghiệp và Môi trường nhấn mạnh cần theo dõi, cập nhật kịp thời biến động giá đất trên thị trường, đồng thời từng bước xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất đến từng thửa đất.
-
Bất động sản
Bảng giá đất áp dụng cho năm 2026 sẽ có biến động lớn
11:56' - 03/07/2025
Thời gian tới, nhiều địa phương ban hành bảng giá đất mới với sự biến động lớn và mức giá được điều chỉnh khác nhau. Điều này sẽ tác động nhiều đến thị trường bất động sản.
-
Bất động sản
Siết quản lý cho thuê chung cư ngắn hạn: Cơ hội cho người mua ở thực
15:41' - 02/07/2025
Siết chặt hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn không chỉ nhằm đảm bảo an ninh trật tự và quyền lợi của cư dân mà còn góp phần khắc phục tình trạng cạnh tranh không lành mạnh trên thị trường lưu trú.
-
Bất động sản
Sun Group ra mắt tổ hợp căn hộ cao cấp giữa lòng Thủ đô
15:21' - 02/07/2025
Sun Property, thành viên Tập đoàn Sun Group tự hào ra mắt Sun Feliza Suites – tổ hợp căn hộ hướng tới tiêu chuẩn 6 sao tọa lạc tại vị trí vàng trung tâm Cầu Giấy (Hà Nội).
-
Bất động sản
Nhật Bản: Thiếu hụt lao động kìm hãm ngành bất động sản đang bùng nổ
07:30' - 01/07/2025
Tình trạng thiếu hụt lao động đang đe dọa làm suy yếu ngành phát triển bất động sản đang bùng nổ của Nhật Bản.