Đấu giá đất bất thường tại Hà Nội: Cần làm rõ hành vi và động cơ trục lợi hay phá hoại?

Ngay sau phiên đấu giá bất thường tại huyện Sóc Sơn (Hà Nội) khi có tới 36/58 thửa đấu giá không thành do khách hàng không trả giá ở vòng 6 (vòng đấu cuối cùng), ngày 30/11, tại huyện Thanh Oai, 22 lô đất tại thôn Văn Quán, xã Đỗ Động cũng đấu giá bất thành.

Đại diện lãnh đạo huyện Thanh Oai cho biết, quá trình triển khai dự án đấu giá, xác định giá khởi điểm và tổ chức cuộc đấu giá được thực hiện theo đúng theo quy định của pháp luật, đảm bảo công khai, minh bạch, công bằng, khách quan.

Tuy nhiên, ở phiên đấu giá lần này, các vòng đấu đầu tiên vẫn diễn ra bình thường, đến vòng thứ 8 (khi giá trả cao nhất ở mức 70,3 - 80,3 triệu đồng/m2) thì khách hàng đồng loạt bỏ cuộc, không trả giá tiếp nên các lô đất đấu giá không thành công.

Các thửa đất đấu giá có diện tích dao động từ 85 - 135m2, giá khởi điểm khoảng 5,3 triệu đồng/m2 (tương ứng tiền cọc 90,89 - 143,84 triệu đồng/ thửa). Hình thức đấu giá là bỏ phiếu kín trực tiếp nhiều vòng với 6 vòng bắt buộc; bước giá tối thiểu 5 triệu đồng/m2. Như vậy, người tham gia phải trả tối thiểu 35,3 triệu đồng/m2 để có thể giành quyền sở hữu đất. Đáng chú ý, trong số hơn 100 khách hàng tham gia lần này chủ yếu làm ở các sàn bất động sản, rất ít người dân sinh sống gần khu vực đất đấu giá.

Trước đó, ngày 16/11, cũng tại thôn Văn Quán, xã Đỗ Động, huyện Thanh Oai đấu giá thành công 25 lô đất. Cùng giá khởi điểm 5,3 triệu đồng/m2, giá trúng cao nhất được xác định là 90,3 triệu đồng/m2 (2 lô góc, tương ứng giá trị mỗi lô đất hơn 11 tỷ đồng và hơn 10 tỷ đồng, tăng gấp 17 lần giá khởi điểm); giá trúng thấp nhất hơn 45 triệu đồng/m2. Dự kiến, ngày 7/12 và 21/12 tới, huyện Thanh Oai tiếp tục đấu giá 39 lô đất tại thôn Văn Quán, giá từ 5,3-5,4 triệu đồng/m².

Cũng trong tháng 11, sau 12 vòng đấu, Phiên đấu giá 34 thửa đất ở xã Hương Ngải, huyện Thạch Thất xác định được giá trúng cao nhất hơn 59,3 triệu đồng/m2 (tăng gần 25 lần giá khởi điểm); giá trúng thấp nhất 38,3 triệu đồng/m2 (tăng gần 16 lần giá khởi điểm). Tham gia phiên đấu giá ngày 24/11 có 313 khách hàng, đăng ký mua 1.314 hồ sơ. Diện tích bình quân 150m2/thửa( giá khởi điểm gần 2,4 triệu đồng/1m2 và phải qua từ 6-8 vòng trả giá bắt buộc Bước giá mỗi vòng là 3 triệu đồng/1m2. Lãnh đạo huyện Thạch Thất cho biết, nếu người mua nộp đủ số tiền trúng đấu giá, huyện Thạch Thất sẽ thu về ngân sách hơn 241 tỷ đồng.

Theo kế hoạch, trong tháng cuối năm 2024, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Mê Linh đưa ra đấu giá 66 thửa đất tại xã Tráng Việt. Trong đó, có 62 thửa đất tại Điểm X1, thôn Đông Cao (diện tích từ 87,4 - 198m2/thửa); 04 thửa đất tại khu Ao đấu, thôn Tráng Việt (diện tích 150,90m2 - 164,70m2 - 496,20m2 - 1.111,00m2). Tất cả các thửa đất này đều ở vị trí 2 đường gom chân đê thuộc xã Tráng Việt, có giá khởi điểm 1.515.000 đồng/m2. Bước giá áp dụng đối với thửa đất từ 5 - 6 triệu đồng/m2; đấu giá bằng hình thức bỏ phiếu trực tiếp nhiều vòng và tối thiểu 5 vòng bắt buộc…

Đấu giá đất là một trong những nhiệm vụ quan trọng của các địa phương với mục tiêu tạo ra một nơi an cư cho người dân, đồng thời, tăng nguồn thu ngân sách để đầu tư phát triển hạ tầng. Song, từ thực tế các phiên đấu giá đất ở các huyện ven đô Hà Nội cho thấy việc "đẩy" giá đất lên cao bất thường rồi bỏ cuộc giữa chừng, không tiếp tục trả giá hay những trường hợp đã trúng giá nhưng không nộp tiền, chấp nhận mất hàng trăm triệu đồng đặt cọc đang trở thành vấn đề đáng lo ngại cho thị trường bất động sản Thủ đô.

Theo phân tích của các chuyên gia, đấu giá đất tại Hà Nội đang là một trong những kênh đầu tư hấp dẫn đối với nhiều người dân, đặc biệt giới đầu cơ do giá khởi điểm rất thấp, tiền đặt cọc ít, đất có tính pháp lý rõ ràng và có tiềm năng tăng trưởng. Hiện nay, căn cứ vào quy định hiện hành, các địa phương và đơn vị chức năng vẫn áp dụng bảng giá đất cũ từ năm 2020 để tính giá khởi điểm vì Hà Nội chưa ban hành bảng giá đất mới.

Có thể thấy, đấu giá đất đã góp phần "khơi thông" nguồn cung nhà ở để phục vụ nhu cầu của người dân, nhưng kết quả đấu giá ở một số nơi bị "đẩy" lên ở mức quá cao, thậm chí ở mức "không tưởng", không phản ánh đúng giá trị thực khiến thị trường bất động sản Hà Nội phát triển "ảo". Giá trúng và số lượng người tham gia, đăng ký mua hồ sơ lên tới con số hàng nghìn đã lập những kỷ lục mới trong đấu giá đất.

Ghi nhận ở hầu hết các phiên đấu giá diễn ra trong gần 4 tháng qua, xuất hiện nhiều nhóm người đến từ các tỉnh, thành phố khác nhau hay trong cùng một gia đình đăng ký đấu hàng chục lô đất. Đáng chú ý, ngay tại vòng ngoài khu vực tổ chức đấu giá thường xuyên có tình trạng "cò" chào bán đất vừa trúng đấu giá hoặc đất đã "ôm" từ lâu ở các khu vực lân cận. Nhiều thửa đất trúng đấu giá được bán "sang tay" ngay với số tiền chênh tới vài trăm triệu đồng đến hàng tỷ đồng.

Điều bất thường nhất là tại Phiên đấu giá 58 thửa đất ở thôn Đông Lai, xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn tổ chức ngày 29/11, ở vòng đấu 5, có 3 lô đất trả giá tới hơn 30 tỷ đồng/m2; 23 lô đất cũng đẩy giá lên mức rất cao (98,488 triệu đồng/m2 và 101,488 triệu đồng/m2); 6 lô trả giá gần 68,5 triệu đồng/1m2. Đến vòng thứ 6 (vòng cuối), tất cả những trường hợp này dừng, không bỏ giá. Điều này dẫn tới 36 lô đất đấu giá không thành; chỉ có 22 lô đất đấu giá thành công với giá trúng thấp nhất 32,4 triệu đồng/m2; cao nhất 50,4 triệu đồng/m2.

Hay hồi tháng 3/2024, tại Phiên đấu giá 33 thửa đất của huyện Hoài Đức cũng có dấu hiệu vi phạm tương tự. Cụ thể, ngay tại vòng 1 của phiên đấu giá, 15 thửa đất được trả giá lên tới 100 - 180 triệu đồng/m2, trong khi giá khởi điểm khoảng 57 - 62 triệu đồng/1m2. Tuy nhiên, tại vòng 2, khách hàng trả giá cao nhất lại không trả giá để cố tình bị truất quyền, tạo điều kiện cho người trả thấp hơn ở vòng 1 trúng đấu giá. Đơn vị tổ chức đấu giá huyện Hoài Đức xem xét thấy có dấu hiệu vi phạm đã niêm phong toàn bộ hồ sơ và huỷ bỏ phiên đấu giá

Vấn đề đặt ra ở đây, cần làm rõ hành vi và động cơ của nhóm người tham gia đấu giá đất cố tình trả giá cao tới mức phi lý rồi bỏ cuộc, bỏ tiền đặt cọc. Việc phải huỷ đấu giá hàng trăm thửa đất không chỉ ảnh hưởng nghiêm trọng đến công tác đấu giá đất (giảm nguồn thu ngân sách, tốn kém chi phí tổ chức đấu giá), mà còn tạo dư luận xấu, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản ở khu vực nói riêng, Hà Nội nói chung.

"Vì vậy, những hành vi trả giá tới hơn 30 tỷ đồng/m2 đất hay hàng trăm triệu đồng ngay từ các vòng đầu rồi bỏ cuộc cần được cơ quan chức năng huyện Sóc Sơn vào cuộc làm rõ. Nếu xác định vi phạm pháp luật phải nghiêm trị nhằm răn đe các đối tượng lợi dụng đấu giá đất để trục lợi, phá hoại quá trình thực thi nhiệm vụ của chính quyền địa phương", Luật sư Nguyễn Thái Hoà, Hội viên Hội Luật gia thành phố Hà Nội kiến nghị.

Thực tế hiện nay, giá đất trúng đấu giá đã bị các đối tượng đầu cơ "thổi" lên quá cao so với giá trị thực, tạo ra mặt bằng giá "ảo" nhằm trục lợi. Họ bất chấp rủi ro, sẵn sàng nộp đầy đủ số tiền đã trúng đấu giá để hợp thức hóa và sau đó lấy mức giá này làm căn cứ "thổi giá" đất ở khu vực và các vùng lân cận. Do vậy, giá nhà đất của Hà Nội từ vùng ven đô, hay trong ngõ nhỏ chật hẹp nội đô đều được rao bán với giá hàng trăm triệu đồng/m2, khiến giấc mơ an cư của người dân càng trở nên khó khăn.

Để ngăn chặn tình trạng này, các chuyên gia cho rằng, các đơn vị tổ chức đấu giá cần rà soát chặt chẽ, đảm bảo mọi quy trình, thủ tục đấu giá tuân thủ đúng quy định của pháp luật. Đồng thời, các cơ quan quản lý Nhà nước cần tiếp tục có biện pháp điều chỉnh kịp thời khi phát hiện những dấu hiệu bất thường; sớm xem xét, điều chỉnh về cơ chế, chính sách, có những quy định chặt chẽ hơn để khắc phục những vấn đề tồn tại, bất cập trong đấu giá đất.

Theo lãnh đạo huyện Thanh Oai cũng như ý kiến từ nhiều người dân, hình thức đấu giá nhiều vòng hiện nay chưa thực sự phù hợp, có phiên đấu giá kéo dài xuyên đêm, gây tốn kém và mệt mỏi cho cả đơn vị tổ chức cũng như người dân. Các phiên đấu giá nên áp dụng phương thức đấu giá một vòng, xác định người trúng giá bỏ giá từ cao xuống thấp, tương ứng với số thửa đất. Đặc biệt, số tiền đặt cọc phải nâng cao hơn, bởi quy định tiền đặt cọc tương ứng 20% giá trị thửa đất, trong khi giá khởi điểm rất thấp, dẫn đến nhiều người chấp nhận rủi ro bỏ cọc.

Vấn đề quan trọng nữa là các cấp, các ngành phải quyết liệt vào cuộc tháo gỡ khó khăn cho hàng loạt dự án, vừa tránh lãng phí nguồn lực, vừa "khơi thông" nguồn cung về nhà ở. Đảm bảo cung - cầu, thị trường bất động sản mới trở về đúng giá trị thực, phát triển lành mạnh và bền vững và khi đó, người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở với giá hợp lý.