Đề xuất thêm cơ chế xác định giá đất, xử lý tiền thu bổ sung trong dự thảo Nghị quyết về Luật Đất đai

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa có công văn góp ý đối với một số nội dung trong dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Theo đó, VNREA góp ý 5 nội dung; trong đó đề xuất sửa đổi 3 nội dung là các điều khoản đã được quy định tại dự thảo và bổ sung 2 nội dung chưa được quy định trong dự thảo Nghị quyết.

Với 2 nội dung đề xuất bổ sung, VNREA dẫn chứng, điều 5 Dự thảo Nghị quyết quy định việc áp dụng bảng giá đất để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của tất cả các dự án khi được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với tất cả các trường hợp.

Thế nhưng, theo phân tích của VNREA, trên thực tế có những dự án đầu tư tại khu vực mới phát triển hoặc những dự án có quy mô sử dụng đất lớn và chưa có bảng giá đất hoặc nếu có bảng giá đất thì việc áp dụng bảng giá đất cũng sẽ không phù hợp. Trường hợp này, cần thực hiện việc xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai hiện hành để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

VNREA đề xuất bổ sung quy định các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm: dự án có quy mô sử dụng đất lớn từ 100 ha trở lên và dự án đầu tư tại các khu vực mới phát triển, chưa có bảng giá đất.

Bên cạnh đó, VNREA đề xuất bổ sung quy định về việc tính khoản tiền thu bổ sung cho thời gian chưa xác định giá đất. Bởi căn cứ điểm d Khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024, Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định việc thu khoản tiền bổ sung đối với trường hợp người có quyết định giao đất/cho thuê đất trước thời điểm 1/8/2024 nhưng chưa được xác định giá đất sẽ phải nộp một khoản tiền thu bổ sung tính bằng 5,4%/năm (dự kiến điều chỉnh xuống còn 3,6%/năm) số tiền sử dụng đất/tiền thuê đất phải nộp cho khoảng thời gian chưa xác định giá đất.

Lý do cho rằng khi chưa phải nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất thì nhà đầu tư được hưởng lợi từ số tiền chưa nộp đó. Quan điểm này chưa đúng và chưa phù hợp – VNREA nhấn mạnh. Hiện nghĩa vụ xác định giá đất là trách nhiệm của cơ quan nhà nước, không phụ thuộc bởi người sử dụng đất.

Việc yêu cầu người sử dụng đất phải chịu trách nhiệm trong trường hợp này là không có cơ sở. Khi người sử dụng đất chưa nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì họ chưa thực hiện được các quyền của người sử dụng đất: quyền mua bán/chuyển nhượng/thế chấp… vì theo quy định chỉ được thực hiện các quyền này sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất – VNREA phân tích.

Do đó, VNREA kiến nghị bổ sung điều khoản quy định về việc xử lý khoản tiền thu bổ sung trên cơ sở phân định một số trường hợp cụ thể. Đối với trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành nhưng chưa quyết định giá đất thì việc xác định tiền thuê đất, tiền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại điểm a, b, c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024.

Cùng đó, người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại điểm a, b, c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai nếu người sử dụng đất đã đưa diện tích đất được trao quyền sử dụng đất vào khai thác, kinh doanh, sử dụng.

Người sử dụng đất không phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại điểm a, b, c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai nếu người sử dụng đất chưa đưa diện tích đất được trao quyền sử dụng đất vào khai thác, kinh doanh, sử dụng. Trường hợp người sử dụng đất đã nộp khoản tiền thu bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì được hoàn trả khoản tiền thu bổ sung đã nộp hoặc được đối trừ vào các nghĩa vụ tài chính khác đối với nhà nước…

Đối với 3 nội dung đề xuất sửa đổi, VNREA viện dẫn: Tại Khoản 7 Điều 3 về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có quy định “Việc khấu trừ số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã ứng trước vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 94 Luật Đất đai được tính cho toàn bộ dự án”.

Tuy nhiên, theo VNREA, Luật Đất đai đang quy định đối với trường hợp nhà đầu tư tạm ứng tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án, trường hợp sau khi trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án mà vẫn còn thì được tính vào tổng vốn đầu tư của dự án.

Do đó, quy định này chưa thực sự đảm bảo quyền lợi và chưa thực sự thu hút nhà đầu tư tham gia ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đặc biệt, trường hợp đối với các dự án được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất – VNREA phân tích.

Bởi vậy, VNREA đề xuất cho phép nhà đầu tư được tiếp tục khấu trừ tiền tạm ứng kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vào các nghĩa vụ tài chính khác mà nhà đầu tư phải nộp.

Cùng đó,  tại điểm d Khoản 1 Điều 5 quy định về căn cứ tính tiền sử dụng đất bao gồm: chi phí xây dựng hạ tầng đối với phần diện tích đất mà chủ đầu tư bàn giao lại cho Nhà nước; chi phí xây dựng hạ tầng quy định tại điểm này xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Theo VNREA, Dự thảo chỉ quy định việc tính chi phí xây dựng hạ tầng đối với diện tích đất mà chủ đầu tư bàn giao lại cho Nhà nước là chưa phù hợp. Bởi bản chất bảng giá đất là quy định mang tính chất chung và giá đất trong bảng giá đất thường được xây dựng dựa trên các thửa đất đã có sẵn. Những dự án đầu tư phát triển hạ tầng nhưng không có diện tích bàn giao cho Nhà nước (chẳng hạn như dự án đầu tư phát triển hạ tầng khu công nghiệp) sẽ không được trừ chi phí hạ tầng.

Hoặc các dự án đầu tư tùy theo điều kiện địa chất, quy mô sẽ có các chi phí đầu tư hạ tầng khác nhau, đặc biệt là các dự án đầu tư tại các khu vực mới, khu vực lấn biển… có chi phí đầu tư san lấp, xây dựng hạ tầng rất lớn. Nên nếu chỉ tính chi phí hạ tầng cho phần diện tích đất nhà đầu tư bàn giao lại cho Nhà nước thì không đảm bảo tính công bằng.

Từ thực tế này, VNREA đề xuất khi thực hiện xác định giá đất, cần tính toán chi phí hạ tầng của toàn dự án chứ không chỉ đối với diện tích đất mà nhà đầu tư bàn giao lại cho Nhà nước. Song song đó, cần bổ sung quy định về việc xử lý chi phí lấn biển đối với dự án lấn biển khi xác định giá đất (theo quy định hiện tại, chi phí lấn biển được tính vào chi phí phát triển dự án khi xác định giá đất theo phương pháp thặng dư).

Thêm một nội dung nữa được VNREA góp ý là tại điểm b Khoản 13 Điều 3 quy định chuyển tiếp đối với thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nêu rõ: “Trường hợp trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực thi hành mà chưa có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Điều này”.

Việc sử dụng cụm từ "trường hợp trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực thi hành mà chưa có quyết định", theo VNREA không xác định được chính xác mốc thời gian phát sinh sự kiện. Sẽ có trường hợp trước ngày Nghị quyết có hiệu lực chưa có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, nhưng đến thời điểm Nghị quyết có hiệu lực thì đã có quyết định phê duyệt phương án bồi thường. Do đó, VNREA đề xuất điều chỉnh thành "Trường hợp đến ngày Nghị quyết này có hiệu lực thi hành mà chưa có quyết định".