Dịch chuyển xu hướng đầu tư tại Phú Quốc

Khi xác lập 4 trụ cột phát triển gồm công nghiệp giải trí - du lịch nghỉ dưỡng - dịch vụ tài chính ngân hàng - kinh tế biển, thành phố Phú Quốc (Kiên Giang) đã có giai đoạn dài thu hút đầu tư mạnh mẽ vào công nghiệp giải trí - du lịch nghỉ dưỡng với các dự án tỷ đô tại Bắc Đảo, Nam Đảo và khu vực Bãi Trường.

Tuy nhiên, tiền đề cho 2 trụ cột còn lại là dịch vụ tài chính ngân hàng và kinh tế biển thì mới chỉ ở giai đoạn đầu với một số dự án đô thị đang được triển khai xây dựng. Bởi vậy, việc thu hút nguồn vốn lớn để phát triển đô thị là tất yếu để tạo nên sự phát triển đa dạng và bền vững cho Phú Quốc.

Ông Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận xét, bên cạnh sự hiện diện của những tập đoàn lớn như Vingroup, Sungroup, sự tiên phong đầu tư vào hạ tầng đô thị của Phú Quốc của những tập đoàn kinh tế như Công ty cổ phần Bất động sản Tập đoàn Tân Á Đại Thành – Meyland với đại đô thị Meyhomes Capital Phú Quốc – là một lời khẳng định sứ mệnh đặt nền móng cho việc phát triển mở rộng không gian đô thị tại thành phố đảo này.

Đứng trước cơ hội trở thành một đô thị biển đảo đặc sắc, một thành phố đáng sống bậc nhất, với những thế mạnh riêng có, Phú Quốc đang dần chuyển mình để sẵn sàng trở thành điểm đến an cư, đầu tư đắt giá. Một "cuộc cách mạng" thực sự về mở rộng và hiện đại hóa không gian đô thị đang dần hình thành tại Phú Quốc.

"Đi cùng với cơ hội phát triển là những thách thức song hành, nhất là khi quỹ đất cho sự phát triển đô thị Phú Quốc ngày càng khan hiếm. Do đó, còn nhiều vấn đề phải giải quyết để Phú Quốc hiện thực hóa được mục tiêu trở thành trung tâm kinh tế mới của khu vực và thế giới. Cụ thể, thành phố biển đảo đầu tiên của cả nước đang thiếu hụt những mô hình phát triển mới, bền vững, tích hợp đa chức năng về cả y tế, giáo dục, thương mại, dịch vụ, tài chính, ngân hàng…", ông Toan nhận xét.

Các chuyên gia cũng chung nhận định, để phát triển xứng tầm, Phú Quốc cần nhanh chóng phát triển các sản phẩm bất động sản tương xứng, đặc biệt là những khu đô thị cao cấp, chất lượng, đáp ứng nhu cầu của tầng lớp cư dân mới, để hoàn thiện bức tranh đô thị mới. Đây vừa là cơ hội, đồng thời cũng chính là thách thức đối với Phú Quốc. Bối cảnh đó cũng chính là dư địa cho các nhà đầu tư tiên phong biết nắm bắt cơ hội đầu tư vào thị trường này.

Khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) cho thấy, trong giai đoạn 3-5 năm trước, tại thị trường Phú Quốc, có đến trên 90% nhà đầu tư tham gia vào phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, tâm điểm đầu tư lại là các dự án đô thị ở có pháp lý minh bạch, với trên 60% nhà đầu tư quan tâm lựa chọn phân khúc này. Đại đa số nhà đầu tư đều lựa chọn phương thức đầu tư dài hạn, với kỳ vọng sản phẩm sẽ tăng giá gấp nhiều lần trong những năm tới.

Phó Tổng thư ký Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam - Kiến trúc sư Trương Văn Quảng nhận xét, Phú Quốc vừa là đô thị biển, vừa là khu kinh tế nên phát triển đô thị cơ bản theo hướng tổng hợp đa ngành chứ không chỉ còn dựa vào trụ cột là du lịch như hiện nay. Bởi vậy, việc thu hút đầu tư để phát triển nên dựa vào cả 4 trụ cột. Về tổng thể, ông Quảng cho rằng, cần cân nhắc bài toán "ngưỡng" hoặc khả năng dung nạp, chịu tải của môi trường, cảnh quan đảo Phú Quốc trong phát triển đô thị, công nghiệp, du lịch... trên cơ sở khống chế, quản lý cơ cấu sử dụng đất và không gian chức năng theo hướng thân thiện, bền vững…

Hiện nay, quy hoạch phải hướng tới phát triển bền vững, xây dựng phát triển theo kế hoạch... Bởi vậy, càng duy trì, bảo vệ được nhiều đặc điểm điều kiện tự nhiên, cảnh quan môi trường, văn hóa bản địa... trong cấu trúc không gian tổng thể càng tốt. Điều này thậm chí còn giúp giá trị thương hiệu ngày càng được nâng cao. Trong số đó, chú trọng bảo vệ, duy trì nghiêm ngặt không gian rừng cảnh quan vườn quốc gia, rừng phòng hộ, các công viên chuyên đề và không gian mở; coi đây là việc sống còn của hệ giá trị đặc hữu trên đảo…

Định hướng phát triển không gian tổng thể thành phố Phú Quốc đến năm 2040, theo Viện Quy hoạch Đô thị và Nông thôn Quốc gia (VIUP), Phú Quốc sẽ có khoảng 12 phân vùng phát triển dựa theo các đặc điểm cảnh quan, sinh thái tự nhiên, đặc điểm địa hình và các điều kiện hiện trạng khác. Các phân vùng sẽ tận dụng tiềm năng và cơ hội của mỗi khu vực đặc trưng trong khu vực lập quy hoạch, tạo điều kiện để Phú Quốc phát triển năng động, hiệu quả và có bản sắc về kinh tế - xã hội - cảnh quan với chất lượng tương xứng với đô thị loại 1 và thành phố du lịch quốc tế.

Theo đó, Phú Quốc sẽ phát triển các khu đô thị du lịch và khu chức năng tại khu vực ven biển, ven sông, dọc hành lang sinh thái tự nhiên. Bên cạnh đó, quy hoạch chung cũng nghiên cứu xem xét bổ sung quỹ đất phát triển mới với quy mô phù hợp, lân cận các khu dân cư hiện hữu, bổ sung chức năng và hoàn thiện không gian cho khu vực dân cư hiện hữu, đặc biệt là không gian công cộng, tín ngưỡng, lưu trữ và chế biến...

Dự báo về thị trường bất động sản Phú Quốc giai đoạn 2022 - 2025, Tiến sỹ Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch VNREA - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam khẳng định, giai đoạn sắp tới chắc chắn sẽ có sự phân lọc mạnh trong lựa chọn đầu tư của các nhà đầu tư thứ cấp. Những dự án chất lượng kém, khả năng kinh doanh thấp sẽ khó thu hút các nhà đầu tư tham gia.

Ở phân khúc bất động sản đô thị và nhà ở, do tính khan hiếm và có tiềm năng phát triển nên bất động sản nhà ở Phú Quốc vẫn sẽ thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư trên cả nước; đặc biệt là những sản phẩm được cung cấp bởi các dự án chính thống, chất lượng hạ tầng tốt, cảnh quan đẹp, có khả năng khai thác kinh doanh hiệu quả.

Ông Đính dẫn chứng, như dự án của Tân Á Đại Thành tại Phú Quốc cũng có giá 70 - 80 triệu đồng/m2 tương đương với các khu vực lân cận trong khi lại có chất lượng và không gian sống tốt hơn. Đặc biệt, xu hướng tìm kiếm của khách hàng vào bất động sản ở cũng đang tăng lên vì có sổ đỏ, trong khi nhiều sản phẩm nghỉ dưỡng vẫn vướng yếu tố sở hữu lâu dài.

Để giúp Phú Quốc đạt các mục tiêu đề ra, Tiến sỹ Nguyễn Minh Phong - chuyên gia kinh tế cho rằng, cần có quy hoạch chung bao quát, những quy hoạch riêng chi tiết và tổ chức đấu thầu tầm cao, tránh lắt nhắt, điều chỉnh nhiều lần. Dự án bất động sản ở Phú Quốc vẫn thiếu tính bản địa, dân tộc cũng như tính văn hoá mới. Do đó, yêu cầu kiến trúc quy hoạch mang tính quốc tế cao hơn, đa văn hoá hơn cũng như giữ được tính bản địa.

Ngoài ra, cần có chính sách quản lý, cơ chế thu hồi dự án để đảm bảo thị trường bền vững cũng như đảm bảo yếu tố an ninh quốc phòng. Phú Quốc cần được áp dụng các chính sách kinh tế, xã hội ở mức mới và cao nhất; có cơ chế riêng về xây dựng dự án bất động sản lưỡng dụng, thậm chí là cơ chế riêng khuyến khích xây dựng phát triển tại các đảo nhỏ. Đồng thời, công khai, minh bạch các yếu tố quy hoạch từ chung đến riêng./.