M&A sôi động, bất động sản đón chu kỳ phục hồi mới

Cùng với đó, nhiều dự án bất động sản và hạ tầng quy mô lớn được khởi động hoặc xác định lộ trình triển khai, tạo thành những đầu tàu kéo tăng trưởng của thị trường trong chu kỳ mới. Đây là nhận định của Avison Young Việt Nam trong báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý IV/2025 vừa công bố.

Hoạt động M&A dự án sôi động

Năm 2025, thị trường nhà ở kích hoạt trở lại sau gần ba năm “ngủ đông”, thấy rõ qua hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A), tái khởi động dự án và triển khai các dự án mới. Ghi nhận trong quý IV/2025, nguồn cung căn hộ mới tại TP. Hồ Chí Minh tăng vừa phải khi chủ đầu tư quan sát khả năng hấp thụ và giá bán chặt chẽ, tỷ lệ hấp thụ đạt 65–75%. Ở chiều ngược lại, Hà Nội ghi nhận hơn 10.000 căn hộ mới mở bán từ các dự án quy mô lớn. Dù nguồn cung lớn, tỷ lệ hấp thụ tại Hà Nội vẫn đạt 70–80%. Tại vùng lõi Đà Nẵng, giá sơ cấp đã thiết lập mặt bằng mới vào quý IV/2025, lên mức 3.020–3.770 USD/m2. Điều này khiến hấp thụ duy trì khiêm tốn ở mức 35–40%. Phân khúc trung đến cao cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường trọng điểm, khiến cơ cấu thị trường nhà ở ngày càng chênh lệch rõ.

Giá sơ cấp căn hộ tiếp tục đi lên và phân hóa mạnh giữa khu vực lõi và khu vực mở rộng. Năm 2026, nguồn cung căn hộ dự báo tiếp tục tăng, giá bán vẫn nhích lên nhưng với tốc độ chậm hơn giai đoạn trước. Nguồn cung căn hộ mới dự báo đạt khoảng 15.000 căn tại TP. Hồ Chí Minh, 10.000 căn tại Hà Nội và 4.000 căn tại Đà Nẵng, với mức tăng giá sơ cấp lần lượt là 20–25% tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, và 10–15% tại Đà Nẵng.

Báo cáo của Avison Young Việt Nam nhận định: Khác với rủi ro bong bóng, mặt bằng giá nhà hiện nay cho thấy sự dịch chuyển trong cấu trúc đô thị và chi phí phát triển, gắn liền với tiềm năng và giá trị sử dụng đất trong quá trình đô thị hóa. Việc nhiều địa phương ban hành bảng giá đất 2026 kèm hệ số K sẽ khiến quá trình tái định giá đất đô thị diễn ra nhanh hơn. Dù có thể tạo áp lực chi phí trong ngắn hạn, đây vẫn là bước cần thiết để giá đất tiệm cận giá trị thực, đồng thời tạo thêm nguồn lực cho Nhà nước tái đầu tư vào hạ tầng.

Song song với diễn biến giá và nguồn cung căn hộ, hoạt động M&A trong tài sản nhà ở cũng sôi động. Năm 2025, phần lớn giao dịch được công bố diễn ra ở TP. Hồ Chí Minh mới, gồm 15 giao dịch ở TP. Hồ Chí Minh cũ và một giao dịch ở Bình Dương cũ; 11 giao dịch còn lại ở các tỉnh vệ tinh của Hà Nội và một giao dịch ở miền Trung. Qua đó, dòng vốn dài hạn đang hướng về các đô thị vệ tinh – nơi còn nhiều dư địa tăng trưởng từ nhu cầu ở thực lớn, xu hướng phát triển đô thị ly tâm cùng với tốc độ triển khai các dự án cơ sở hạ tầng.

Nhận định về xu hướng M&A bất động sản vừa qua, Avison Young Việt Nam cho biết: Khối nội đã soán ngôi khối ngoại, trở thành bên mua chủ đạo, đồng thời chiếm phần lớn trong số thương vụ có giá trị trên 100 triệu USD. Doanh nghiệp trong nước được thúc đẩy bởi mục tiêu tái cấu trúc, hoạt động thoái hoặc huy động vốn, hoặc mở rộng quỹ đất để cải thiện dòng tiền và bảng cân đối. Điều này được nhìn thấy trong các thương vụ của Vincom Retail, Sunshine Group, Phát Đạt hay Sơn Kim Land. Ngược lại, nhà đầu tư ngoại tập trung vào các thương vụ quy mô lớn và chiến lược dài hạn, điển hình như Gamuda Land tại Hải Phòng, CapitaLand mua lại dự án từ Vinhomes hay nhà đầu tư Nhật Bản mua 80% vốn dự án Thuận An 1 (khu vực Bình Dưỡng cũ) từ Phát Đạt.

“Thị trường hiện nay đang nghiêng về phía nhà đầu tư, song nhiều bên cũng rất thận trọng trong việc ra quyết định, duy trì kỷ luật chặt chẽ trong định giá và cấu trúc giao dịch, nhất là ở khâu thẩm định pháp lý và rủi ro vận hành. Các thương vụ đi đến thành công thường mang tính đột phá – giúp nhà đầu tư sắp xếp lại bàn cờ thị phần và tái định vị tài sản cho chu kỳ tăng trưởng kế tiếp”, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nhận xét về chiến lược M&A bất động sản trong năm qua. Cùng với đó, vị chuyên gia này cũng cho rằng, trong bối cảnh dòng vốn toàn cầu tái phân bổ, Việt Nam với vị trí địa lý chiến lược và triển vọng kinh tế tích cực dự báo tiếp tục có nhiều cơ hội hưởng lợi khi nhu cầu đầu tư gia tăng vào năm 2026.

Bất động sản thương mại nhộn nhịp

Hoạt động thương mại, dịch vụ mùa cuối năm cũng giúp bất động sản bán lẻ nhộn nhịp. Nguồn cung mới được ghi nhận tại cả ba thị trường trọng điểm, từ dự án Hanoi Centre thuộc khu phức hợp Tiến Bộ Plaza (Hà Nội), trung tâm thương mại MM Mega Market Supercenter đạt chứng chỉ xanh EDGE Advanced (Đà Nẵng), đến Bcons City Mall tại phường Đông Hòa (TP. Hồ Chí Minh).

Trong quý IV/2025, thị trường bán lẻ tại TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội và Đà Nẵng duy trì triển vọng tích cực, nhờ sự kết hợp giữa nền tảng cầu ổn định, mùa cao điểm tiêu dùng cuối năm và chiến lược mở rộng – tái cấu trúc mặt bằng của các chủ đầu tư và thương hiệu bán lẻ. Mặc dù nguồn cung mới gia nhập thị trường có sự khác biệt giữa ba thành phố, nhưng nhìn chung áp lực cạnh tranh trong ngắn hạn vẫn ở mức ổn định, qua đó tạo điều kiện để các dự án hiện hữu duy trì và cải thiện hiệu suất khai thác.

Tại TP. Hồ Chí Minh, việc không có thêm trung tâm thương mại mới giúp thị trường duy trì trạng thái cung – cầu cân bằng, trong khi hoạt động nâng cấp, tái khai trương và mở rộng cửa hàng của các thương hiệu lớn góp phần giữ nhịp sôi động cho thị trường. Các trung tâm thương mại quy mô lớn tại khu vực nội đô tiếp tục khẳng định sức hút đối với các thương hiệu quốc tế, đặc biệt ở phân khúc thời trang, lifestyle và F&B. Triển vọng thị trường nghiêng về xu hướng bán lẻ trải nghiệm, gia tăng diện tích cho F&B và giải trí nhằm thu hút lưu lượng khách và kéo dài thời gian lưu trú, qua đó hỗ trợ tăng trưởng doanh thu và duy trì tỉ lệ lấp đầy cao.

Đối với Hà Nội, với việc Hà Nội Centre khai trương, bổ sung gần 29.000 m² sàn bán lẻ tại khu vực trung tâm đã giúp mở rộng lựa chọn mặt bằng, song không gây xáo trộn lớn nhờ nhu cầu thuê ổn định tại khu vực trung tâm. Các trung tâm thương mại hiện hữu tiếp tục đóng vai trò trụ cột về quy mô và hiệu suất, trong khi nguồn cung mới được thị trường hấp thụ tích cực nhờ lưu lượng khách tốt và sức mua nội địa bền vững. Về triển vọng, thị trường Hà Nội được hỗ trợ bởi kế hoạch triển khai các dự án bán lẻ quy mô lớn trong tương lai và xu hướng cải tạo, tái cấu trúc mặt bằng theo mô hình tích hợp trải nghiệm, giúp nâng cao chất lượng không gian bán lẻ và mở rộng dư địa tăng trưởng trong trung và dài hạn.

Tại Đà Nẵng, triển vọng thị trường bán lẻ trong quý IV/2025 gắn liền với mùa cao điểm du lịch và các hoạt động lễ hội cuối năm, thúc đẩy nhu cầu thuê mặt bằng ở các ngành ẩm thực, thời trang, bán lẻ phục vụ du lịch và giải trí. Nguồn cung mới gia nhập ở mức vừa phải, trong khi các dự án hiện hữu duy trì tỉ lệ lấp đầy cao tại khu vực trung tâm và ven biển. Trong trung hạn, triển vọng thị trường được củng cố bởi các dự án trung tâm thương mại đã được phê duyệt và định hướng phát triển thành phố theo mô hình dịch vụ – du lịch – tài chính, qua đó giúp thị trường bán lẻ Đà Nẵng duy trì sự ổn định và từng bước nâng cấp về chất lượng và quy mô.

Lượng khách quốc tế cao kỷ lục là chất xúc tác cho công suất thuê tích cực trong phân khúc khách sạn và căn hộ dịch vụ trong quý IV/2025. Trong quý IV/2025, thị trường khách sạn 4–5 sao tại TP. Hồ Chí Minh không ghi nhận nguồn cung mới đi vào hoạt động, thị trường duy trì hiệu suất tích cực trong mùa cao điểm cuối năm với khách sạn 5 sao ghi nhận giá phòng trung bình khoảng 188 USD/đêm và tỉ lệ lấp đầy 75–80%, trong khi phân khúc 4 sao giữ giá quanh 130 USD/đêm và công suất 72–78%.

Tại Hà Nội, trong năm 2025, nguồn cung mới nổi bật đến từ khách sạn 5 sao Dusit International với 207 phòng và chuỗi khách sạn 4 sao Boutique San Series bổ sung 134 phòng tại khu vực trung tâm. Hoạt động thị trường ghi nhận kết quả tích cực, với giá phòng trung bình khoảng 160 USD/đêm và tỉ lệ lấp đầy 70–75% ở phân khúc 5 sao, trong khi phân khúc 4 sao đạt khoảng 95 USD/đêm với công suất 68–73%. Kết quả này được hỗ trợ bởi nhu cầu ổn định từ khách quốc tế, khách công vụ, MICE và nhóm khách nội địa có khả năng chi trả cao.

Năm 2026, nguồn cung khách sạn tiếp tục mở rộng tại các thị trường trọng điểm. Đơn cử như Caption by Hyatt Ba Son, Nobu HCM Hotel và The Okura Prestige Saigon tại TP. Hồ Chí Minh; Hanoi Shilla Monogram, Ascott Tây Hồ và Hyatt Centric tại Hà Nội; hay Iyf Beachfront và Fivitel Nam Hội An tại Đà Nẵng. Theo Avison Young Việt Nam, tăng trưởng trong tương lai được kỳ vọng tập trung nhiều hơn vào phân khúc trung – cao cấp và hạng sang, thay vì mở rộng nhanh ở phân khúc đại trà. Du khách quốc tế đến Việt Nam ngày càng chú trọng chất lượng dịch vụ, trải nghiệm và giá trị cảm xúc, thúc đẩy các chủ đầu tư tập trung vào sản phẩm có thiết kế, thương hiệu và câu chuyện rõ nét.