Dự báo bất động sản bán lẻ tại Tp. Hồ Chí Minh tiếp tục phục hồi

Về triển vọng một năm tới, Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam Trang Lê nhận định, thị trường hai khu trung tâm và ngoài trung tâm dự kiến duy trì mức cung hiện tại do không có thêm nguồn cung trung tâm thương mại trọng điểm mới cho đến hết năm nay.

Theo đó, thị trường bán lẻ tại Tp. Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục phục hồi với giá thuê trung bình tăng nhẹ trong hai quý tiếp theo. Vào cuối năm nay 2024, thị trường trung tâm thương mại trọng điểm tại khu trung tâm dự kiến sẽ có mức giá thuê khoảng 84 USD/m2/tháng, trong khi thị trường khu ngoài trung tâm dự kiến sẽ lên mức xấp xỉ 38 USD/m2/tháng.

Thị trường văn phòng thời gian qua có nhiều sản phẩm chất lượng với những chính sách cho thuê hấp dẫn khách hàng, tạo sức cạnh tranh cho thị trường. Cùng với đó, nhiều trung tâm thương mại cũng cải tạo và tái cơ cấu mô hình khách thuê nhằm tạo không gian cho những thương hiệu mới gia nhập, giúp thu hút khách hàng cho thị trường bán lẻ.Trong quý II/2024, sự xuất hiện của tòa nhà hạng A tại khu vực ngoài trung tâm Tp. Hồ Chí Minh với mức giá chào thuê bằng khoảng 60% giá thuê trung bình thị trường văn phòng hạng A đã đẩy mức giá thuê trung bình của văn phòng hạng A xuống mức khoảng 45,9 USD/m2/tháng, giảm 2,6% so với quý trước nhưng vẫn tăng 1,2% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trên thực tế, tại nhiều tòa nhà cũ hoặc có tỷ lệ trống cao, chủ đầu tư đã chủ động điều chỉnh giảm giá thuê hoặc đưa ra các chính sách ưu đãi hấp dẫn để thu hút khách hàng trong tình hình nguồn cầu thị trường đang có dấu hiệu chậm lại.

Phó giám đốc CBRE Việt Nam Phạm Ngọc Thiên Thanh cho biết, các ưu đãi cho thuê phổ biến, đang được các chủ nhà áp dụng bao gồm thời gian miễn tiền thuê lên đến 8 tháng hay thời gian thi công mặt bằng dài hơn so với thời gian thi công thực tế khoảng 2 - 4 tháng. Hiện tại, chỉ có một số ít các tòa nhà mới với chiến lược cho thuê hợp lý, có thể tăng giá đối với các tầng cao mới được chào ra thị trường.

Nguồn cung tương lai đáng kể nhất trong hai năm tới đến từ hai dự án hạng A chất lượng tại khu vực trung tâm là Marina Central Tower và The Lotus SSG với tổng diện tích cho thuê xấp xỉ 100.000 m2. Mặc dù nhu cầu thuê văn phòng tại Tp. Hồ Chí Minh có dấu hiệu chững lại nhưng trên thị trường lại xuất hiện một số giao dịch với diện tích thuê lớn, cá biệt có giao dịch lên đến 10.000 m2.

Theo CBRE Việt Nam, mục đích mở rộng văn phòng chiếm đến hơn 44% trên tổng diện tích giao dịch, vượt qua mục đích di dời chiếm khoảng 28%. Tuy nhiên, tỷ lệ này của diện tích mở rộng văn phòng thực chất nhờ vào hai giao dịch mở rộng mặt bằng lớn tại hai tòa nhà mới khu vực ngoài trung tâm, còn nếu xét trên số lượng giao dịch, các doanh nghiệp vẫn tập trung chủ yếu vào mục tiêu di dời.

Đối với các công ty đa quốc gia, do có sự hạn chế về chi phí đầu tư mặt bằng mới đến từ công ty mẹ, các giao dịch thuê mới thường kéo dài, thay vì 6 tháng - 1 năm như trước đây, thời gian thương lượng hợp đồng và ra quyết định có thể kéo dài tới 2 năm. Đây cũng là yếu tố quan trọng để các chủ nhà cân nhắc khi chào thuê các tòa nhà mới, thời gian bắt đầu chào thuê ra thị trường có thể phải sớm hơn so với thông lệ để có thể thu hút được tập khách hàng thuê chủ chốt này.

Về những thay đổi của thị trường văn phòng trong nửa đầu năm 2024, Phó giám đốc CBRE Việt Nam cho rằng: “Sau một năm 2023 với nguồn cung mới tương đối dồi dào, thị trường văn phòng bắt đầu cảm nhận sức nóng từ sự cạnh tranh của những nguồn cung chất lượng. Trong giai đoạn này, các chủ nhà cần nhanh chóng nghiên cứu và đưa ra chính sách cho thuê hấp dẫn để có thể giữ chân khách hàng cũng như thu hút tập khách hàng mới, nhất là đối với nhóm khách thuê chủ chốt”.

Đối với thị trường bán lẻ, theo các chuyên gia, nhìn dưới góc độ tích cực, nhu cầu tiêu dùng của người dân được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố như mặt bằng lãi suất thấp, tăng trưởng kinh tế cải thiện, tỷ lệ thất nghiệp ở mức thấp, và mức thuế VAT điều chỉnh từ 10% xuống 8% cho đến cuối năm 2024. Thị trường bất động sản bán lẻ, đặc biệt là các trung tâm thương mại tại Tp. Hồ Chí Minh và Hà Nội, tiếp tục được hưởng lợi từ nguồn cung hạn chế, đặc biệt tại khu vực trung tâm.

Phó giám đốc CBRE Việt Nam cho biết, thị trường bán lẻ ghi nhận sự mở rộng chủ yếu đến từ các ngành hàng F&B (Thực phẩm & Đồ uống) và Lifestyle (Phong cách sống). Thị trường chứng kiến sự gia tăng hiện diện của các nhà bán lẻ Trung Quốc, với các thương hiệu như Dahu Hotpot, Xuxiaoying, Long Wang và các thương hiệu khác thể hiện sự quan tâm đến thị trường.

Tại Tp. Hồ Chí Minh, nhiều trung tâm thương mại đang tiến hành cải tạo và tái cơ cấu mô hình khách thuê nhằm tạo không gian cho những thương hiệu mới gia nhập và mang lại những trải nghiệm tốt hơn cho khách hàng. Ví dụ như việc cải tạo lại Vincom Ba Tháng Hai, kế hoạch cải tạo Cantavil Premier dự kiến trong năm nay, và việc cải tạo Hùng Vương Plaza được hoàn thành vào năm ngoái”.