Gỡ khó cho thị trường bất động sản Australia

Australia đang trong một cuộc khủng hoảng nhà đất tồi tệ nhất trong lịch sử, khi các chuyên gia cảnh báo hàng nghìn gia đình ở nước này đang gặp khó khăn khi mua hoặc thuê nhà do giá tăng mạnh và có nguy cơ trở thành những người vô gia cư.

Trước tình hình này Chính phủ đã đưa ra nhiều biện pháp mạnh tay để tạo niềm tin về chốn an cư cho người dân "xứ sở Chuột túi".

*Giá nhà liên tục tăng khi thiếu nguồn cung

Theo số liệu mới nhất của CoreLogic, nhà cung cấp dịch vụ, thông tin, phân tích và dữ liệu bất động sản hàng đầu tại Australia và New Zealand, giá bất động sản tại nước này tăng 0,8% trong tháng 5/2024, với giá nhà trung bình là 785.556 AUD (524.000 USD)/căn. Đây cũng là tháng thứ 16 liên tiếp giá nhà tăng vì nhu cầu nhà ở vẫn cao hơn nhiều so với mức cung trên cả nước.

Sydney vẫn là thành phố đắt đỏ nhất với giá bất động sản trung bình là 1,15 triệu AUD/căn, bao gồm cả nhà và căn hộ, sau khi ghi nhận mức tăng 0,6% trong tháng Năm vừa qua. Thành phố Brisbane hiện là thị trường bất động sản đắt thứ hai tại Australia, với mức tăng 1,4%, lên mức trung bình 843.23 AUD/căn. Thủ đô Canberra có giá nhà cao thứ ba, sau đó đến các thành phố Melbourne, Adelaide và Perth.

Bên cạnh đó, giá thuê nhà cũng tăng mạnh. Mức giá nhà cho thuê ở trung tâm các thành phố Sydney, Melbourne, Brisbane, Perth tăng tương ứng 40%; 20%; 55% và 35%.

Một báo cáo mới đây của tập đoàn tài chính Savvy có tiêu đề “Thực tế khắc nghiệt về cuộc khủng hoảng nhà ở tại Australia” cho thấy 2/3 dân số nước này đang gặp khó khăn về nhà ở. Cuộc khủng hoảng càng trầm trọng hơn khi tốc độ xây dựng nhà trong năm 2024 sẽ giảm xuống mức thấp nhất trong hơn một thập kỷ do chi phí vật liệu, đất đai và tài chính tăng cao, khiến các nhà đầu tư và phát triển bất động sản mất đi động lực.

Đó là một thách thức không nhỏ đối với mục tiêu mà Chính phủ Liên bang Australia đã cam kết là xây dựng 1,2 triệu ngôi nhà mới trong vòng 5 năm tới. Do đó, nguồn cung nhà ở tại Australia dự kiến sẽ thiếu ít nhất 175.000 căn vào năm 2027.

Chia sẻ với phóng viên TTXVN tại Sydney, chuyên gia Lee Nguyễn, quản lý cấp cao của tập đoàn bất động sản CubeCorp (Australia), cho biết kể từ sau đại dịch COVID-19, giá vật liệu xây dựng tại Australia tăng vọt, cùng với tình trạng thiếu lao động nước ngoài do phần lớn số lao động này về nước trong giai đoạn đại dịch, khiến hầu hết các dự án xây dựng bị chậm tiến độ.

Theo số liệu được công bố hồi tháng 3/2024 của BuildSkills Australia, cơ quan được giao nhiệm vụ tìm giải pháp cho các vấn đề lao động của ngành, Australia ước tính cần thêm 90.000 công nhân để đạt được mục tiêu nhà ở của quốc gia.

Lao động di cư là một phần quan trọng của lực lượng lao động, và các chương trình học nghề trong nước không thể tự giải quyết tình trạng thiếu lao động. Sự thiếu hụt lao động là rào cản lớn nhất đối với việc xây dựng nhà mới vào thời điểm hiện tại, và điều này không thể được giải quyết chỉ trong ngắn hạn.

Khi đại dịch COVID-19 lắng xuống, Chính phủ Australia đã mở cửa biên giới trở lại vào năm 2022, đưa ra các chính sách kích cầu du lịch, du học, tạo ra một làn sóng người nước ngoài quay trở lại quốc gia châu Đại Dương này.

Theo số liệu của Bộ Di trú Australia, có tới hơn 250.000 người đã nhập cảnh với thị thực tạm trú trong năm 2023. Đây cũng là một trong những nguyên nhân chính khiến cung không đáp ứng được cầu, đẩy giá bất động sản tăng “phi mã”.

Bên cạnh đó, chuyên gia Lee Nguyễn cho rằng các chủ đầu tư cũng thận trọng hơn trong việc phát triển dự án mới, minh chứng là số lượng phê duyệt hồ sơ xây dựng giảm tới 56% so với năm 2016.

* Tín hiệu cho chu kỳ phục hồi

Chuyên gia Lee Nguyễn cho biết, trong bối cảnh cuộc khủng hoảng nhà ở đang làm đảo lộn cuộc sống của rất nhiều người dân Australia, Chính phủ của Thủ tướng Anthony Albanese đã đề ra một số kế hoạch với hy vọng có thể giúp “hạ nhiệt” tình hình.

Việc đầu tiên có thể kể đến là lãi suất tín dụng đã được bình ổn 4 tháng liên tiếp sau khi Ngân hàng Dự trữ Australia (RBA) tăng lãi suất 13 lần kể từ tháng 5/2022. Dự kiến, vào cuối năm 2024, khi lạm phát ổn định, RBA sẽ bắt đầu kế hoạch giảm lãi suất.

Chuyên gia Lee Nguyễn đánh giá đây là một tín hiệu đáng mừng cho một chu kỳ phục hồi của lĩnh vực bất động sản cũng như khuyến khích các chủ đầu tư tích cực hơn trong hoạt động xây dựng.

Bên cạnh đó, trong ba tháng qua, chính quyền các bang New South Wales, Nam Australia, bang Queensland và mới đây nhất là bang Tây Australia đã đồng loạt áp dụng chương trình mới nhằm hỗ trợ những người mua nhà lần đầu như một cách để giúp người dân dễ dàng tiếp cận thị trường hơn.

Ví dụ, trước đây, những người mua nhà lần đầu ở bang New South Wales sẽ được miễn thuế nếu mua nhà dưới 650.000 AUD. Nhưng hiện giờ, họ sẽ vẫn được miễn thuế nếu mua nhà dưới 800.000 AUD.

Ngoài ra, Chính phủ Australia nỗ lực giảm lượng người nhập cư nước ngoài khi siết chặt thị thực tạm trú, nâng tiêu chuẩn xét duyệt thị thực du học, ngừng tiếp nhận hồ sơ xin thị thực đầu tư 188 từ tháng 7/2023.

Theo chia sẻ của Luật sư Vinson Lương, Giám đốc điều hành hãng luật Axegal, với phóng viên TTXVN tại Sydney, Chính phủ Australia cũng đã thắt chặt hơn luật dành cho các nhà đầu tư nước ngoài khi mua nhà để ở tại quốc gia châu Đại Dương này.

Cụ thể, ngày 8/4 vừa qua, chính phủ nước này đã thông qua “Đạo luật sửa đổi về phí mua lại và tiếp quản nước ngoài năm 2024” với những điểm đáng lưu ý như tăng gấp 3 lần phí khi nhà đầu tư nước ngoài xin giấy phép xét duyệt và chấp nhận hồ sơ xin mua nhà (FIRB) để mua nhà ở đã có sẵn (phí xin FIRB cho nhà mới và đất trống để xây nhà vẫn giữ nguyên) nhằm khuyến khích người mua nước ngoài đầu tư vào phát triển nhà ở mới, từ đó tạo thêm nguồn cung nhà ở, việc làm trong ngành xây dựng và hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.

Đạo luật sửa đổi cũng tăng gấp đôi phí phạt khi nhà đầu tư nước ngoài để nhà trống hơn 183 ngày trong một năm đối với nhà ở mới và nhà ở đã có sẵn được mua từ ngày 9/5/2017 nhằm khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài không để nhà trống, nếu họ chưa có nhu cầu sử dụng thì sẽ cho thuê, từ đó giúp giảm gánh nặng thuê nhà cho người Australia, khi nguồn nhà cho thuê tăng lên.

Ngoài ra, Đạo luật cũng tăng cường sự tuân thủ của sở thuế để đảm bảo các nhà đầu tư nước ngoài thực thi đúng các quy định, bao gồm cả việc bán nhà khi được yêu cầu.

Tuy nhiên, chuyên gia Lee Nguyễn cho rằng để có thể giải quyết cuộc khủng hoảng nhà đất một cách hiệu quả hơn nữa, Chính phủ Australia cần áp dụng thêm nhiều biện pháp quyết liệt hơn như hỗ trợ các chủ đầu tư, nhà thầu nhằm giảm thiểu chi phí xây dựng và giúp các chủ đầu tư dễ dàng tuyển thêm lao động, đặc biệt là nguồn lao động đến từ nước ngoài.

Ngoài ra, chính phủ có thể mở rộng chương trình thị thực đầu tư cho các cá nhân, doanh nghiệp nước ngoài để có thêm nguồn lực phát triển đô thị, tăng nguồn cung nhà ở thông qua các chính sách khuyến khích xây dựng và đầu tư vào nhà ở giá rẻ.

Liên hệ đến Việt Nam, chuyên gia Lee Nguyễn cho biết ông rất ấn tượng với quá trình xây dựng diễn ra nhanh chóng tại Việt Nam, quy mô dự án lớn, được đầu tư bài bản, mang tính hệ thống hơn Australia rất nhiều.

Tuy nhiên, Australia có một hệ thống quản lý bất động sản mà Việt Nam có thể học hỏi là Hệ thống PEXA, hệ thống sổ đỏ trực tuyến. Thay vì sử dụng sổ đỏ như Việt Nam, tại Australia, mọi người dân hoàn toàn có thể kiểm tra quyền sở hữu, sử dụng đất trên kho lưu trữ của chính phủ.

Đồng tình với nhận định trên, Luật sư Vinson Lương cho biết Australia có hệ thống pháp luật chặt chẽ, đặc biệt là về giao dịch đất đai. Mọi giao dịch đều do luật sư hoặc chuyên viên nhà đất thực hiện, cá nhân không được quyền tự giao dịch với nhau. Các giấy tờ về nhà đất như sổ đỏ đều được chính phủ kiểm tra, bảo vệ và có hệ thống dữ liệu rõ ràng, không có khả năng làm giả.

Các luật sư có trách nhiệm đảm bảo giao dịch tuân thủ đúng luật và bảo vệ quyền lợi tối đa của khách hàng. Nhìn chung, người mua, người bán, môi giới và luật sư đều tôn trọng và đề cao pháp luật trong quá trình giao dịch. Tính minh bạch, rõ ràng và tiện lợi trong giao dịch là rất rõ ràng.