Góp ý dự thảo Nghị định sửa đổi các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai

 

Ảnh: Ngọc Quỳnh/BNEWS/TTXVN

 

Tại hội thảo: "Góp ý các dự thảo Nghị định sửa đổi các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai" do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp cùng Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức ngày 20/4 tại Hà Nội, nhiều chuyên gia kinh tế, giới luật sư và đại diện một số doanh nghiệp có ý kiến cho rằng, các quy định tại dự thảo lần này sẽ tác động không nhỏ tới cộng đồng doanh nghiệp.

Để đảm bảo tính hợp lý, khả thi của văn bản, bảo đảm quyền và lợi ích của doanh nghiệp, cơ quan soạn thảo cần tiếp tục trưng cầu ý kiến đóng góp, chỉnh sửa và bổ sung những điểm bất cập tại luật hiện hành.

Đồng thời, tập trung vào những vấn đề cụ thể hơn, giải quyết những vướng mắc hiện hữu để tạo thuận lợi và cơ hội tiếp cận tốt hơn đối với các nhà đầu tư.

Theo PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Khoa Luật (Đại học Quốc gia Hà Nội), năm 2022 Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội xem xét quyết định ban hành và tạo lập hành lang pháp lý đầy đủ đồng bộ, thống nhất để quản lý, sử dụng có hiệu quả, phát huy nguồn lực đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu.

Nhờ đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ đẩy mạnh vận hành các quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, giải quyết tốt hơn quan hệ giữa Nhà nước, thị trường và xã hội.

Đồng thời, nâng cao chỉ số tiếp cận đất đai, thúc đẩy các giao dịch về quyền sử dụng đất và phát triển thị trường bất động sản công khai, lành mạnh và khắc phục những vấn đề còn tồn tại, hạn chế ở Luật Đất đai 2013. 

Qua thực tiễn phát triển, trong những năm gần đây, nền kinh tế đã nảy sinh những vấn đề pháp lý mới mà pháp luật đất đai hiện hành chưa đề cập đến. Đặc biệt, chính sách tài chính về đất đai chưa đủ mạnh để khắc phục tình trạng đầu cơ đất; chậm đưa dự án vào sử dụng đất và triển khai thực hiện, gây lãng phí nguồn lực lớn.

Do đó, việc định hướng sửa đổi luật tập trung vào các nội dung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; về thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng; giá đất; tài chính đất đai; quyền và trách nhiệm của đại diện chủ sở hữu về đất đai và trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai..là rất cần thiết và cấp bách. 

Theo PGS.TS. Hồng Nhung, việc thời gian lùi lại đến tháng 10/2022 để xem xét để bàn bạc và căn chỉnh, đối chiếu nội dung dự thảo sửa đổi Luật Đất đai là vô cùng cần thiết. Sự ảnh hưởng của Luật Đất  đai đến các luật có liên quan như: Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch....sẽ là không nhỏ.

Các vấn đề thuế, tài chính cũng cần được giao trách nhiệm để Bộ Tài Nguyên và Môi trường tăng cường phối hợp cùng các bộ như: Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Khoa học Công nghệ, Bộ Thông tin và truyền thông, Bộ Nội vụ... thực thi. 

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Đỉnh, đại diện Công ty cổ phần Vinhomes (Tập đoàn Vingroup) góp ý, việc nâng mức tiền đặt trước sẽ hạn chế trường hợp doanh nghiệp trả giá cao rồi bỏ cọc. Tuy nhiên, pháp luật đất đai hiện nay chưa có quy định riêng về trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất mà dẫn chiếu theo pháp luật về đấu giá tài sản tại Điều 117 Luật Đất đai 2013.

Trong khi đó, Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 lại quy định khoản tiền đặt trước tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Như vậy, nếu quy chế cuộc đấu giá quy định tiền đặt trước lớn hơn 20% giá khởi điểm của lô đất sẽ xung đột với Luật Đấu giá tài sản.

Ngoài ra, theo ông Đỉnh, dự thảo đề xuất 2 khoản bồi thường với tổ chức tham gia đấu giá. Đó là bằng giá trị tiền đặt trước nếu tổ chức tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá. Hoặc, bằng 50% giá trị quyền sử đụng đất trúng đấu giá nếu tổ chức tự ý hủy kết quả trúng đấu giá không có lý do chính đáng.

Ông Đỉnh cho rằng, quy định này cần rà soát bởi tổ chức trúng đấu giá không thể tự hủy kết quả mà chỉ có trường hợp không nộp hoặc không nộp đủ tiền dẫn đến cơ quan Nhà nước hủy kết quả. Hơn nữa dưới góc độ pháp lý thì “phạt vi phạm” và “buộc bồi thường thiệt hại” là 2 chế tài khác nhau. Cả 2 khoản bồi thường theo dự thảo Nghị định cần thiết kế dưới hình thức phạt vi phạm. Mức phạt cũng cần được cân nhắc để vừa loại trừ việc “bỏ cọc” nhưng không giảm tính cạnh tranh của cuộc đấu giá.

Đại diện các tổ chức tín dụng, ông Nguyễn Tuấn Minh, Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam nhận định, việc giao đất theo kết quả trúng đấu giá không còn là vụ việc hành chính như các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định hiện hành. Vì thế, dự thảo cần có các quy định riêng về thu hồi đất hay gia hạn nghĩa vụ của người trúng đấu giá riêng để phù hợp với các quy định của Bộ Luật Dân sự về tài sản và thỏa thuận hợp đồng của các chủ thể liên quan.

Theo ông Minh, nên có quy định về đấu giá trả tiền một lần hay cho phép người trúng đầu giá trả tiền nhiều lần trong một thời gian trung, dài hạn để có các quy định cụ thể cho trường hợp hai trường hợp có các hậu quả pháp lý khá khác nhau này.

Đối với quyền sử dụng đất đấu giá trả tiền một lần, dưới góc độ Luật Dân sự, sau khi người trúng đấu giá, tài sản đó trở thành tài sản sở hữu của họ thì khi đó, họ có toàn quyền định đoạt đối với tài sản của mình. Ở giai đoạn này, họ chưa trả hết tiền, nếu điều kiện đấu giá, hợp đồng bán đấu giá có quy định thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có thể có quyền thu hồi lại đất. Do vậy quy định theo dự thảo là chưa phù hợp..../.