Khủng hoảng toàn cầu có thể bắt nguồn từ thị trường bất động sản Trung Quốc

Thị trường bất động sản Trung Quốc vốn được coi là trụ cột chính của toàn bộ nền kinh tế nước này. Theo các nhà phân tích của ngân hàng đầu tư Goldman Sachs, nếu cộng thêm xây dựng kỹ thuật và các hàng hóa, dịch vụ liên quan khác thì phân khúc này đóng góp khoảng 23,6% vào Tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của Trung Quốc trong năm 2021.

Do đó, các nhà đầu tư và nhà kinh tế từng kỳ vọng sự hồi sinh của lĩnh vực này là chìa khóa cho sự phục hồi của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới sau ba năm trì trệ vì đại dịch COVID-19.

Trong nhiều năm qua, tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc chủ yếu dựa vào lĩnh vực bất động sản đang bùng nổ, được thúc đẩy bởi sự gia tăng dân số và đô thị hóa. Thị trường nhà đất không chỉ tạo ra việc làm mà còn có chức năng như một phương tiện bảo toàn tài sản cho tầng lớp trung lưu đang ngày càng mở rộng.

Bên cạnh đó, chính quyền địa phương còn có nguồn thu từ việc bán đất. Tuy nhiên, dân số nước này không còn tăng nhanh như giai đoạn trước, Trung Quốc thậm chí không còn là quốc gia đông dân nhất thế giới khi vào quý I/2023, Ấn Độ đã vượt qua nước này về quy mô dân số. Cùng với đại dịch và các biện pháp kiểm soát nghiêm ngặt, hành vi tiêu dùng của người dân Trung Quốc cũng có sự thay đổi đáng kể.

Sự kết hợp của tất cả các yếu tố này đã khiến các doanh nghiệp phải vật lộn với khoản nợ đáng kể khi xây dựng các căn hộ mới. Năm 2020, Chính phủ Trung Quốc phát động chiến dịch hạn chế việc vay mượn vô trách nhiệm, buộc các doanh nghiệp phải giảm tình trạng nợ nần. Biện pháp này đã gây ra nhiều vấn đề cho các công ty có tỷ lệ nợ cao như Evergrande và Country Garden.

Evergrande từng là một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất thế giới. Tuy nhiên, năm 2021, tập đoàn này có những dấu hiệu về một nguy cơ sụp đổ tiềm tàng. Theo một báo cáo vào tháng Sáu năm nay, Evergrande đã lỗ 81 tỷ USD trong hai năm trước đó và cũng đang gánh khoản nợ khổng lồ lên tới 334 tỷ USD, tương đương khoảng 2% GDP của Trung Quốc. Vào tháng trước, khi giao dịch trên sàn chứng khoán được tiếp tục trở lại sau gần một năm rưỡi tạm dừng, cổ phiếu của công ty đã giảm tới 87%.

Tập đoàn này cũng đã hoãn các cuộc đàm phán về tái cơ cấu quan trọng với chủ nợ và nộp đơn bảo hộ phá sản ở Mỹ, điều này có thể trì hoãn việc phá sản. Ngoài ra, trong tuần qua trên sàn chứng khoán Hong Kong (Trung Quốc), cổ phiếu của nhà phát triển này cũng mất tới gần 1/4 giá trị tại một thời điểm. Evergrande cũng thông báo rằng họ không thể phát hành trái phiếu mới do cuộc điều tra liên quan tới một trong các công ty con của họ, làm phức tạp thêm quá trình tái cơ cấu.

Tập đoàn Evergrande hiện là một trong những tập đoàn mắc nợ nhiều nhất trên thế giới. Trong khi đó, công ty Country Garden nằm trong số 1.000 công ty có giá trị lớn nhất toàn cầu cũng đã chứng kiến sự sụt giảm đáng kể về giá trị do lợi nhuận giảm 75% trong khoảng thời gian từ năm 2019 đến năm 2022. Các vấn đề tài chính hiện tại cũng trở thành tâm điểm khi Country Garden không có khả năng thanh toán nghĩa vụ lãi suất vào tháng 8/2023. Country Garden đã công khai thừa nhận rằng họ gặp vấn đề về thanh khoản và dự đoán sẽ lỗ đáng kể trong nửa đầu năm nay.

Sự sụp đổ cuối cùng của công ty đã tồn tại 31 năm qua có thể có tác động nghiêm trọng hơn đối với kinh tế Trung Quốc so với những rắc rối do Evergrande gây ra. Mặc dù tổng nợ phải trả của Country Garden - khoảng 191,7 tỷ USD - thấp hơn Evergrande, nhưng công ty này tham gia vào 3.121 dự án ở tất cả các tỉnh của Trung Quốc, trong khi Evergrande chỉ tham gia khoảng 800 dự án.

Một yếu tố quan trọng khác trên thị trường bất động sản Trung Quốc là tác động của việc bán trước bất động sản mới một cách phổ biến. Theo đó, người mua phải thanh toán toàn bộ số tiền trước khi xây dựng, từ đó cung cấp cho các nhà phát triển nguồn tài chính không lãi suất.

Hệ thống này đã từng hoạt động thành công do giá cả ổn định và niềm tin chung, nhưng việc giá trị tài sản giảm và các dự án bị đình trệ đang khiến người mua miễn cưỡng trả phải thế chấp những tài sản mà họ chưa từng thấy. Theo dữ liệu của Standard & Poor, hơn 50 doanh nghiệp ở Trung Quốc đã gặp khó khăn trong việc đáp ứng nghĩa vụ thanh toán của họ trong ba năm qua.

Khó khăn cũng đang nổi lên trong các lĩnh vực tài sản tài chính khác ở Trung Quốc. Trong những tuần gần đây, ba công ty có niêm yết trên sàn chứng khoán tiết lộ rằng họ chưa nhận được khoản thanh toán như đã hứa ban đầu cho các sản phẩm tài sản do Zhongrong International Trust - công ty liên kết của Tập đoàn quản lý tài sản Zhongzhi Enterprise Group (Trung Quốc) - bán. Những trường hợp chậm thanh toán này đã làm dấy lên mối lo ngại của các nhà đầu tư về lĩnh vực tín thác rộng lớn của Trung Quốc, nơi trước đây từng là nguồn tài trợ cho các nhà phát triển.

Ngoài giá bất động sản giảm, nền kinh tế còn phải vật lộn với chi tiêu cho tiêu dùng cũng sụt giảm, tỷ lệ thanh niên thất nghiệp gia tăng và các vấn đề thanh khoản trong lĩnh vực tài chính có thể xảy ra bất kỳ lúc nào. Ngoài ra, dữ liệu được công bố gần đây cho thấy kinh tế Trung Quốc đang đứng trước nguy cơ giảm phát và các hộ gia đình có xu hướng tích lũy tiền tiết kiệm cũng như vay mượn ít hơn. Kết quả là toàn bộ lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc rơi vào suy thoái chưa từng có trong hai năm qua.

Diễn biến này nhắc tới nguy cơ suy thoái thực sự và sự suy yếu chung của tăng trưởng kinh tế Trung Quốc. Điều quan trọng cần lưu ý là thể trạng của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới có vai trò rất quan trọng đối với các doanh nghiệp Mỹ và châu Âu. Trong thế giới toàn cầu hóa ngày nay, nếu một trong những nền kinh tế lớn nhất thế giới gặp rắc rối, sớm hay muộn tất cả sẽ đều cảm nhận được điều đó./.