Kích hoạt nhà ở xã hội, khơi thông tăng trưởng

Với quyết tâm xuyên suốt từ Trung ương đến địa phương, nhà ở xã hội đang được xác định là một trong những định hướng phát triển quan trọng. Việc Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 444/QĐ-TTg giao chỉ tiêu phát triển gần 1 triệu căn hộ từ nay đến năm 2030 cho thấy chủ trương phát triển nhà ở xã hội là một phần không thể thiếu trong kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội quốc gia. Không chỉ dừng lại ở mục tiêu an cư cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội còn là chính sách kinh tế mang tính nhân văn sâu sắc, góp phần mở rộng dư địa tăng trưởng, kích hoạt dòng vốn đầu tư, tạo việc làm và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. 

* Nỗ lực của cả hệ thống

Kỳ họp bất thường lần thứ 9, Quốc hội khóa XV vừa qua, các đại biểu đã truyền tải thông điệp cử tri và nhân dân đánh giá cao việc Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định giao chỉ tiêu hoàn thành nhà ở xã hội trong năm 2025 và các năm tiếp theo đến năm 2030, đồng thời kỳ vọng thời gian tới, việc phát triển nhà ở xã hội sẽ đạt được những kết quả mong đợi, thúc đẩy phát triển các dự án bất động sản, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân.

Những năm gần đây, nhà ở xã hội được quan tâm sâu sắc và rộng rãi. Ngày 24/5/2024, Ban Chấp hành Trung ương đã ban hành Chỉ thị 34-CT/TW, nhằm tăng cường vai trò lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội, đặt ra những định hướng và chính sách quan trọng để định hình thị trường.

Thủ tướng Chính phủ đã tổ chức nhiều hội nghị để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Quyết liệt trong điều hành của Thủ tướng được thể hiện rõ trong Quyết định số 444/QĐ-TTg ngày 27/2/2025 giao chỉ tiêu hoàn thành nhà ở xã hội trong năm 2025 và các năm tiếp theo đến năm 2030 để các địa phương bổ sung vào chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Theo đó, chỉ tiêu nhà ở xã hội các địa phương phải hoàn thành giai đoạn 2025 - 2030 là 995.445 căn hộ.

Theo Tiến sỹ Hoàng Văn Cường - đại biểu Quốc hội khóa XV, Quyết định số 444 cho thấy sự chuyển biến tích cực từ mô hình phát triển thụ động trước đó - vốn kém hấp dẫn so với bất động sản thương mại, sang một cơ chế chủ động hơn. Chính sách này góp phần tạo điều kiện để các bên liên quan; trong đó có doanh nghiệp, ngân hàng và người dân có thể chủ động huy động nguồn vốn và lập kế hoạch đầu tư.

Bên cạnh đó, hoàn thiện thể chế pháp lý cho phát triển nhà ở đã tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án nhà ở xã hội, xây dựng nền móng vững chắc cho giai đoạn sau. Cụ thể, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 được xây dựng với những cơ chế ưu đãi đặc biệt như miễn tiền thuê, tiền sử dụng đất và ưu tiên có quy hoạch, đồng thời giảm bớt các thủ tục hành chính phức tạp... Những thay đổi đã mở rộng đối tượng tiếp cận giúp người dân dễ dàng mua hoặc thuê nhà ở xã hội hơn.

Tiến sỹ Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV và Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia nhận xét, nguồn cung nhà ở xã hội đã có bước tăng trưởng ấn tượng trong năm 2024. Theo đó, cả nước đã hoàn thành 28 dự án với quy mô hơn 20.000 căn hộ, tăng khoảng 46% so với năm trước. Triển vọng sắp tới sẽ sáng sủa hơn khi các chính sách hỗ trợ và tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản bắt đầu có tác dụng.

Việc cắt giảm 30% thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ theo chỉ đạo của Tổng Bí thư và Thủ tướng Chính phủ là bước đi thiết yếu nhằm tháo gỡ các vướng mắc trong quá trình triển khai dự án. Đồng thời, với tinh thần cải cách mạnh mẽ về thủ tục hành chính, phát triển kinh tế tư nhân, chuyển đổi số và đẩy mạnh ứng dụng khoa học công nghệ, niềm tin vào sự phục hồi và phát triển của nhà ở xã hội càng được củng cố.

Cùng đó, mục tiêu tăng trưởng kinh tế 8% trong năm 2025 và hướng tới trên 10% cho giai đoạn 2026-2030 hứa hẹn sẽ tạo ra môi trường thuận lợi cho sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở xã hội, góp phần cải thiện đời sống của người dân – ông Lực phân tích.

* Nhận diện thách thức

Phát triển nhà ở xã hội đang nhận được quan tâm của cả hệ thống chính trị và toàn xã hội, đã đạt được kết quả bước đầu. Tuy nhiên, bên cạnh những tiến triển đó, vẫn tồn tại nhiều rào cản và vướng mắc trong quá trình triển khai khiến con số đạt được vẫn xa mục tiêu kỳ vọng. Các thách thức cũng đã được nhận diện và đòi hỏi giải pháp toàn diện để giải quyết vấn đề này. Đó là quỹ đất, nguồn vốn, thủ tục hành chính và cả sự thiếu nỗ lực...

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, cả nước đã quy hoạch 1.309 vị trí với quy mô 9.737 ha đất làm nhà ở xã hội. Hầu hết các địa phương đều dành đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội; thậm chí dành vị trí đất thuận lợi, gần các trung tâm đô thị, khu công nghiệp, đảm bảo đáp ứng hạ tầng kỹ thuật, xã hội. 

Tuy nhiên, vẫn còn những nơi bố trí quỹ đất chưa tương xứng với nhu cầu thực tế. Đáng chú ý, một số địa phương còn có thực trạng chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đề xuất UBND tỉnh cho phép chuyển đổi việc bố trí quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội sang hình thức nộp bằng tiền có thể làm ảnh hưởng đến quỹ đất phát triển phân khúc nhà ở này.

Cùng đó, việc lập, phê duyệt kế hoạch triển khai cụ thể cho đầu tư các dự án nhà ở xã hội theo từng năm và theo từng giai đoạn từ nay đến năm 2030 đảm bảo theo nhu cầu của địa phương cũng vẫn còn rất chậm dù đây là trách nhiệm thuộc UBND cấp tỉnh – Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết.

Bên cạnh đó, yếu tố lợi nhuận cũng là vướng mắc lớn khiến doanh nghiệp không “mặn mà” tham gia phát triển nhà ở xã hội. Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành chia sẻ, với mức lợi nhuận quy định hiện tại chỉ 10% dành cho nhà ở xã hội thì sau khi trừ các chi phí trong suốt 5 năm triển khai một dự án, con số thực tế doanh nghiệp thu về chỉ khoảng 2%. Như vậy, không đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tái đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cũng cho rằng, hiện nay, một trong những rào cản lớn nhất của nhà ở xã hội là lợi nhuận thấp khiến doanh nghiệp không “mặn mà” đầu tư. Chỉ khi mức lợi nhuận được nâng lên hợp lý (khoảng 13% theo đề xuất mới nhất đang được Bộ Xây dựng tính toán) thì nhiều doanh nghiệp sẽ có động lực tham gia hơn. Từ đó, giúp gia tăng nguồn cung, giảm tình trạng khan hiếm nhà ở dành cho người thu nhập thấp. Mặt khác, việc tăng lợi nhuận cũng giúp chủ đầu tư có thêm nguồn lực tài chính để tái đầu tư, đẩy nhanh tiến độ thi công, hạn chế tình trạng trì hoãn và giúp người dân sớm tiếp cận nhà ở.

Để nhà ở xã hội phát triển bền vững cần có những giải pháp đồng bộ, bao gồm cả việc tháo gỡ các rào cản về thủ tục và cơ chế nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp trong quá trình triển khai dự án.

* Từ quyết tâm đến hành động

Lo nhà ở cho người dân luôn là trăn trở của lãnh đạo Đảng, Nhà nước và Chính phủ. Mới đây, tại buổi làm việc với Ban Chính sách, chiến lược Trung ương về mục tiêu tăng trưởng kinh tế, Tổng Bí thư Tô Lâm nhắc đến một trong những giải pháp để thúc đẩy kinh tế là nhà điều hành cần có chính sách đất đai, bất động sản để giúp thị trường tăng giao dịch, thu hút vốn, thúc đẩy đô thị trở thành động lực tăng trưởng của quốc gia.

Để làm được điều này, Tổng Bí thư Tô Lâm nhắc tới việc thành lập "Quỹ nhà ở quốc gia" nhằm phát triển nhà giá rẻ tại các đô thị lớn. Đây cũng là một trong những giải pháp để thúc đẩy đô thị trở thành động lực tăng trưởng quốc gia. Bên cạnh đó, nhà điều hành cần tính tới giải pháp khác như hoàn thiện cơ sở hạ tầng chất lượng cao và đồng bộ cho đô thị, xây dựng hệ thống bản đồ số quốc gia về quy hoạch và giá đất...

Yêu cầu tạo chuyển biến rõ nét, tích cực về phát triển nhà ở xã hội, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính cũng chỉ rõ nhóm nhiệm vụ, giải pháp đối với các bộ ngành, địa phương. Trước tiên, để đẩy nhanh tiến độ xây dựng nhà ở xã hội, Thủ tướng yêu cầu các địa phương rà soát quỹ đất, ưu tiên chuyển đổi đất công, đất dự án chậm triển khai sang phát triển nhà ở xã hội; thúc đẩy giải ngân vốn và xử lý dứt điểm các thủ tục để đẩy nhanh tiến độ dự án.

Đồng thời, cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, cấp phép xây dựng và áp dụng cơ chế "một cửa" để tránh chồng chéo; tăng cường giám sát và minh bạch cũng như xử lý nghiêm tình trạng đầu cơ, trục lợi trong mua bán nhà ở xã hội để đảm bảo công bằng. Mục tiêu cụ thể là phấn đấu hoàn thành 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021–2030 sẽ dồn ưu tiên cho các tỉnh có nhiều khu công nghiệp.

Quyết tâm nhập cuộc của cả hệ thống chính trị và xã hội cũng nhanh chóng được hiện thực hóa. Hiện Bộ Xây dựng đang dự thảo Nghị quyết của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội; trong đó có việc Thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia. Đây là quỹ tài chính ngoài ngân sách nhà nước do Chính phủ thành lập từ nguồn ngân sách nhà nước cấp và nguồn vốn hợp pháp khác.

Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia được đầu tư trực tiếp để tạo lập quỹ nhà ở xã hội, quản lý quỹ nhà ở xã hội; hỗ trợ lãi suất cho vay không yêu cầu thế chấp; hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội theo điều kiện, nội dung và mức hỗ trợ được cơ quan có thẩm quyền quy định.

Mới đây, Bộ Xây dựng vừa họp với các đơn vị liên quan về việc nâng cấp chất lượng, mẫu mã cho nhà ở xã hội. Theo đó, yêu cầu nhà ở xã hội phải đáp ứng các tiêu chí như: theo các modul, tận dụng ưu thế bê tông, sắt thép sản xuất định hình hàng loạt với thiết kế chuẩn, hài hòa văn hóa, kiến trúc phù hợp các vùng miền khác nhau, có thể thi công nhanh.

Để hoàn thành chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng cũng đề xuất tăng định mức lợi nhuận tối đa cho các chủ đầu tư lên 13%; đề xuất thay đổi phương án lựa chọn nhà đầu tư làm dự án nhà ở xã hội không thông qua đấu thầu; đơn giản hóa quy trình thủ tục đầu tư như không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, giao chủ đầu tư lập quy hoạch chi tiết 1/500 thay cho địa phương.