Lãng phí từ hàng nghìn căn hộ tái định cư “bỏ hoang”

Theo phản ánh của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), hiện nay đang có tình trạng nhiều căn hộ tái định cư được đầu tư rất nhiều tiền nhưng lại bỏ không gây lãng phí, nhất là trong bối cảnh nhu cầu nhà ở không ngừng tăng, vượt quá nguồn cung hiện hữu.

Trong khi đó, hàng chục nghìn căn hộ phục vụ tái định cư đã hoàn thiện lại đang bị "bỏ hoang" tiêu tốn hàng trăm tỷ đồng ngân sách Nhà nước mỗi năm. Do đó, VARS cho rằng, cơ quan quản lý Nhà nước cần nhanh chóng có các giải pháp "đánh thức" loại hình này để tránh lãng phí tài nguyên đất đai, cải thiện nguồn cung, nâng cao chất lượng sống của người dân và phát triển đô thị bền vững.

VARS dẫn chứng, tại nhiều đô thị lớn như Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, hiện tượng căn hộ tái định cư bị bỏ hoang không hiếm gặp. Nhiều khu tái định cư có tỷ lệ lấp đầy rất thấp, thậm chí có những tòa nhà không có người ở. Các tòa nhà xây dựng với quy mô lớn, đầu tư hàng nghìn tỷ đồng nhưng lại bị bỏ không hoặc sử dụng không hiệu quả khiến toàn bộ hạ tầng và các hạng mục bị xuống cấp nghiêm trọng.

Khảo sát của VARS cho thấy, chỉ tính riêng Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh có ít nhất khoảng 18.000 căn hộ tái định cư bị bỏ hoang, không người đến ở, tiêu tốn hàng trăm tỷ đồng để bảo trì, bảo dưỡng mỗi năm.

Cùng đó, VARS dẫn báo cáo của UBND Thành phố Hà Nội về hiện trạng có 174 khu nhà tái định cư đang được sử dụng với tổng số hơn 14.200 căn hộ và khoảng 4.000 căn chung cư vẫn còn "bỏ hoang". Có những dự án tái định cư người dân đã về ở nhưng diện tích kinh doanh dịch vụ cũng vẫn bị bỏ trống nhiều năm, không có đơn vị nào thuê, sử dụng thương mại…

Tương tự, theo thống kê của Sở Xây dụng Tp. Hồ Chí Minh cho biết, địa phương này hiện có hơn 14.000 căn hộ tái định cư bỏ trống, tập trung nhiều nhất tại khu tái định cư Bình Khánh (quận 2) với hơn 12.000 căn hộ và tại khu tái định cư Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh) với hơn 2.000 căn hộ.

Tình trạng này đối nghịch với việc nguồn cung căn hộ đang rất khan hiếm trên thị trường. Kể từ năm 2018 đến nay, nguồn cung nhà ở, đặc biệt là phân khúc căn hộ đang sụt giảm nghiêm trọng. Số lượng dự án bất động sản được phê duyệt ít trong khi các dự án đang triển khai cũng bị gián đoạn bởi nhiều vướng mắc liên quan đến pháp lý và nguồn vốn.

VARS thống kê, trung bình mỗi năm, ước tính mỗi đô thị đặc biệt thiếu hụt ít nhất 50.000 căn hộ. Việc hàng chục nghìn căn hộ "bỏ hoang" trong khi nhiều người dân không có nhà ở là hiện tượng bất hợp lý.

Trả lời chất vấn tại Kỳ họp thứ 4 – Quốc hội khóa XV, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cũng thẳng thắn thừa nhận, nhiều dự án nhà ở tái định cư được hình thành nhưng đến nay bỏ hoang, không còn nhu cầu sử dụng. Hầu hết dự án này hình thành trước khi có Luật Nhà ở năm 2014.

Theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, mặc dù Luật Nhà ở đã có quy định về chuyển đổi công năng nhà ở tái định cư sang nhà ở xã hội, nhà ở thương mại. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn chưa thể triển khai thực hiện được do vướng mắc liên quan đến trình tự, thủ tục thực hiện.

Lý giải thêm về tình trạng nhà tái định cư "bỏ hoang", VARS phân tích, nguyên nhân là do nhiều khu tái định cư được xây dựng ở những khu vực xa trung tâm, thiếu tiện ích và dịch vụ công cộng. Điều này làm giàm sức hấp dẫn và gây khó khăn cho người dân trong việc di chuyển và sinh hoạt.

Một số dự án tái định cư gặp vấn đề về chất lượng xây dựng như vật liệu kém chất lượng, thiết kế không hợp lý và thi công không đạt chuẩn. Các yếu tố này không chỉ ảnh hưởng đến an toàn của cư dân mà còn làm giảm giá trị của căn hộ, khiến người dân không muốn chuyển đến ở.

Bên cạnh đó, nhiều khu tái định cư thường thiếu hạ tầng cơ bản như trường học, bệnh viện, chợ và hệ thống giao thông, làm giàm chất lượng sống và sự tiện lợi cho cư dân.

Ngoài ra, mức đền bù chưa thỏa đáng và chính sách tái định cư theo Luật Đất đai hiện hành còn chưa hợp lý khiến nhiều người dân không muốn chuyển đến nơi ở mới hoặc không đủ khả năng để sống tại những khu tái định cư này. Vì toàn bộ số tiền được đền bù không đủ để mua suất tái định cư được giao.

Hiến kế về giải pháp "đánh thức" căn hộ tái định cư bỏ hoang, VARS cho rằng, tình trạng hàng chục nghìn căn hộ tái định cư bỏ hoang là một vấn đề cần được quan tâm và giải quyết kịp thời. Việc triển khai các giải pháp phù hợp để "đánh thức" loại hình này không chỉ giúp sử dụng hiệu quả tài nguyên đất đai, mà còn góp phần cải thiện nguồn cung, nâng cao chất lượng sống của người dân và phát triển đô thị bền vững.

Theo VARS, để giải quyết tình trạng căn hộ tái định cư bị bỏ hoang, cần thực hiện đồng bộ các biện pháp. Đơn cử như cơ quan quản lý Nhà nước cần có kế hoạch quy hoạch rõ ràng và hợp lý hơn khi chọn vị trí xây dựng các khu tái định cư. Khu vực này cần được kết nối tốt với trung tâm thành phố và có đầy đủ hạ tầng, dịch vụ công cộng như trường học, bệnh viện, chợ cùng nhiều tiện ích khác.

Bên cạnh đó, cần có cơ quan giám sát chặt chẽ quá trình xây dựng. Các dự án tái định cư cần tuân thủ nghiêm ngặt tiêu chuẩn xây dựng để đảm bảo chất lượng và an toàn, tránh “tiếng xấu” về loại hình nhà ở này.

Cùng đó, VARS đề xuất, cần thúc đẩy thời gian có hiệu lực của Luật Đất đai 2024 với những quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đảm bảo quyền lợi của người bị thu hồi đất. Đồng thời, nghiên cứu xây dựng cơ chế đảm bảo công bằng giữa các đối tượng thuộc trường hợp Nhà nước thu đất; cần có các chương trình hỗ trợ tài chính, tư vấn và đào tạo nghề để giúp người dân thích nghi với cuộc sống mới.

Ngoài ra, Nhà nước nên khuyến khích người dân được tham gia vào quá trình quy hoạch và phát triển các dự án tái định cư để đảm bảo phù hợp với nhu cầu thực tế, đạt được sự đồng thuận cao trong cộng đồng.

Đối với các dự án căn hộ tái định cư đang triển khai, VARS cho rằng, Nhà nước cần nhanh chóng rà soát, có giải pháp tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh tiến độ thực hiện những dự án chậm triển khai. Với các dự án đã hoàn thiện và chưa được sử dụng thì có kế hoạch đấu giá để thu hồi vốn và  nghiên cứu mức giá bán phù hợp hơn.

Bên cạnh quỹ nhà bán đấu giá, Nhà nước có thể nghiên cứu ghép nhà tái định cư và nhà ở xã hội cùng một phân khúc. Các dự án tái định cư sẽ được tiếp cận nguồn vốn và lãi suất của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng để hoàn thiện hạng mục về hạ tầng, kỹ thuật, hạ tầng xã hội như dự án nhà ở khác để thu hút người dân đến sinh sống.

Các chủ đầu tư sẽ có một tỷ lệ phần trăm quỹ nhà dự án để kinh doanh thương mại nhằm thu hồi vốn đầu tư. Hoặc chuyển đổi sang nhà ở xã hội nhưng phải bảo đảm phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương.

Đặc biệt, cho thuê cũng là một trong những giải pháp hiệu quả để khắc phục tình trạng "bỏ hoang" và sử dụng không hiệu quả tài sản này. Tuy nhiên, cần hợp tác chặt chẽ giữa cơ quan quản lý nhà nước, cộng đồng dân cư và nhà đầu tư.

Điển hình như cần có các quy định rõ ràng và đồng bộ về việc cho thuê nhà tái định cư, đảm bảo quyền lợi của cả người cho thuê và người thuê. Các quy định này bao gồm mức giá thuê, thời hạn thuê và điều kiện thuê cụ thể.

Một trong những vấn đề mà người dân đặc biệt quan tâm đó là cải thiện khâu quản lý và bào trì các khu tái định cư; đầu tư nâng cấp cơ sở hạ tầng và tiện ích công cộng để khuyến khích người dân chuyển đến sinh sống.

Dưới một góc nhìn khác, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Công ty DKRA Việt Nam nêu vấn đề, càng để lâu các căn hộ tái định cư sẽ càng xuống cấp nhanh chóng và mất giá. Khi đó, dù có đấu thầu hay bán cũng càng khó. Trong bối cảnh Chính phủ đang dồn lực để xây nhà ở xã hội thì việc chuyển nhà tái định cư sang nhà ở xã hội cũng là một trong những giải pháp cần được ưu tiên thực hiện.