Luật Nhà ở có hiệu lực từ 1/8, người dân chung cư cần biết điều gì?

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 được Quốc hội khóa XV thông qua tại kỳ họp thứ 6 có nhiều quy định mới, trọng tâm. Theo đó, Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024.

Người mua nhà chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng. Ảnh: Minh Nghĩa - TTXVN

Những điểm mới của Luật Nhà ở 2023 khi được áp dụng từ 1/8/2024

Cấp sổ hồng cho người mua nhà chung cư mini

Tại Luật Nhà ở năm 2023 mặc dù không có khái niệm chung cư mini nhưng có thể hiểu đây là loại nhà ở có từ 02 tầng trở lên. Cụ thể, khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 nêu rõ:

2. Căn hộ quy định tại khoản 1 Điều này được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Trong đó, các loại căn hộ sẽ được cấp Sổ đỏ theo quy định này gồm:

Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà mỗi tầng được xây dựng, thiết kế để bán, cho thuê mua hoặc kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ.

Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.

Như vậy, có thể thấy, hình thức của hai loại nhà ở nêu trên tương tự như cách gọi hiện nay là chung cư mini. Do đó, từ 1/8/2024 - ngày Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực (theo Luật số 43/2024/QH15), chung cư mini có thể sẽ được cấp Sổ hồng nếu đáp ứng tiêu chuẩn theo quy định của Luật Nhà ở và luật về kinh doanh bất động sản.

Không còn quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư

Cụ thể, theo Điều 58 Luật Nhà ở 2023 quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư như sau:

- Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở 2023 hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 Luật Nhà ở 2023.

Từ đó có thể thấy Luật Nhà ở 2023 không quy định thời hạn sở hữu, mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, có nguy cơ sập đổ phải phá dỡ, thì giá trị nhà ở không còn nhưng giá trị quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài và người dân vẫn còn đó, và làm căn cứ để được bồi thường. Quy định này được nhiều người dân đồng tình ủng hộ và thấy yên tâm hơn về vấn đề nhà ở khi số người sử dụng nhà chung cư hiện nay ngày càng gia tăng.

Bổ sung đối tượng được mua nhà ở xã hội

Đây là một trong các chính sách mới về đất đai nhà ở từ 01/8/2024 đáng chú ý tại Luật Nhà ở năm 2023. Cụ thể, các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội được quy định tại Điều 49 với các điều kiện nêu tại Điều 51 Luật Nhà ở 2023 cụ thể như sau:

Căn cứ Điều 74 Luật Nhà ở 2023 quy định trường hợp quá thời hạn di dời theo quyết định di dời của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không thực hiện việc di dời thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế di dời.

Quyết định cưỡng chế di dời bao gồm các nội dung chủ yếu sau đây:

- Tên và địa chỉ của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải cưỡng chế di dời;

- Thời gian thực hiện cưỡng chế di dời;

- Địa điểm bố trí chỗ ở tạm thời;

- Phương thức cưỡng chế di dời;

- Kinh phí thực hiện cưỡng chế di dời;

- Trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc thực hiện cưỡng chế di dời.

Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc cưỡng chế di dời theo quyết định cưỡng chế di dời của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Công nhân khu công nghiệp được hỗ trợ nhà

Đây tiếp tục là một trong những chính sách mới về đất đai nhà ở từ 01/8/2024 đáng chú ý nhất tại Luật Nhà ở năm 2023.

Cụ thể, Điều 91 Luật Nhà ở năm 2023 quy định chính sách hỗ trợ về nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho công nhân đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong khu công nghiệp.

Trong đó, điều kiện được thuê nhà lưu trú công nhân là:

Phải có hợp đồng thuê, sử dụng lao động.

Có hợp đồng lao động.

Có xác nhận của doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sản xuất trong khu công nghiệp.

Việc xét duyệt sẽ do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân thực hiện. Nếu cho công nhân của mình thuê lại thì sẽ do doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã thực hiện.

Phát triển quỹ đất nhà ở xã hội. Ảnh: Đỗ Trưởng - TTXVN

Sửa đổi bổ sung nguyên tắc bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội

Tai Điều 89 Luật Nhà ở 2023, bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở.

Trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán.

Cũng trong thời hạn 05 năm, bên mua, thuê mua chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng.

Phát triển quỹ đất nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại

Theo Điều 83 Luật Nhà ở 2023, đã quy định rõ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt.

Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

Bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Đất để phát triển nhà ở xã hội theo dự án bao gồm:

- Đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê;

- Đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng nhà ở cho thuê;

- Diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 83 Luật Nhà ở 2023;

- Đất do doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại điểm c khoản 4 Điều 84 Luật Nhà ở 2023.