Mô hình Ban Quản trị nhà chung cư có thực sự hoạt động hiệu quả?
Trong số khoảng 830 chung cư thương mại được đưa vào sử dụng trên địa bàn Hà Nội với trên 230.000 căn hộ, có gần 600 chung cư đã thành lập Ban Quản trị.
Tuy nhiên, qua thực tế hoạt động, đã có hơn 80 chung cư xảy ra tranh chấp, một số trường hợp mâu thuẫn không giải quyết được ở cấp cơ sở phải đưa ra Tòa án thụ lý.
Thực tế này, không chỉ cho thấy những kẽ hở pháp lý trong các hợp đồng mua bán căn hộ mà còn đặt ra yêu cầu hoàn thiện quy trình quản lý trật tự đô thị cần sớm được giải quyết.
Ban Quản trị sai, hậu quả cư dân gánh chịu
Liên tiếp những vụ tranh chấp chung cư gây nhiều bức xúc, khiếu nại trong cư dân thời gian qua đã buộc Sở Xây dựng Hà Nội và các cấp chính quyền Thủ đô phải thành lập tổ công tác để kiểm tra xử lý.
Mới đây, từ sự việc xảy ra tại chung cư Bắc Hà - C14 ở đường Tố Hữu, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội đã đến lúc đặt ra vấn đề về hiệu quả hoạt động của mô hình Ban Quản trị tại các chung cư ở Hà Nội hiện nay.
Ông Vũ Tuấn Anh, một cư dân có sự am hiểu về lĩnh vực nhà ở cũng như đã tham gia trực tiếp vào việc soạn thảo quy chế hoạt động của Ban Quản trị tòa nhà cho biết, pháp luật hiện quy định về việc thành lập, hoạt động của Ban Quản trị tòa nhà khá chặt chẽ, nếu như người dân theo dõi, giám sát hoạt động của Ban Quản trị tòa nhà thì không dễ xảy ra sai sót.
Tuy nhiên, đa phần cư dân không quá quan tâm đến hoạt động của Ban Quản trị nên chỉ khi có sự việc xảy ra thì mọi chuyện mới vỡ lẽ, nhiều sự việc đáng tiếc xảy ra chỉ được phát hiện khi việc đã rồi.
Sự việc ở Hà Nội gần đây cho thấy, nhận định của ông Vũ Tuấn Anh là đúng. Theo phản ánh của người dân và lãnh đạo phường Trung Văn, người dân nhận được thông báo tạm ngưng cấp nước trước ngày 30/5/2020 do Ban Quản trị chung cư Bắc Hà - C14 nợ tiền không thanh toán cho đơn vị cấp nước là Công ty cổ phần VIWACO với số tiền hơn 181 triệu đồng.
Thực tế, người dân sử dụng nước tháng nào trả tiền tháng đó, không có chuyện nợ tiền nước của doanh nghiệp. Vậy, vì sao doanh nghiệp dọa cắt nước của người dân?
Ông Đặng Quốc Hùng, Phó Chủ tịch UBND phường Trung Văn cho biết, do Ban Quản trị nợ tiền Ban Quản lý tòa nhà, nên khi Ban Quản lý thu tiền nước của các hộ dân đã lấy số tiền này khấu trừ vào các khoản nợ. Do đó, Ban Quản trị không có tiền để nộp cho đơn vị cung cấp dịch vụ nước sạch.
Để xảy ra sự việc như vậy, nhiều ý kiến cho rằng, Ban Quản lý tòa nhà Bắc Hà - C14 quá lộng quyền khi đã tự ý lấy tiền nước của dân khấu trừ vào các khoản nợ của Ban Quản trị tòa nhà.
Cũng lại có nhiều ý kiến cho rằng, cư dân khó sống với nhiều ban bệ của tòa nhà như Ban Quản lý, Ban Quản trị, Tổ dân phố…
Hay như câu chuyện tại chung cư Victoria Văn Phú mới đây, cư dân phải đấu tranh với chính Ban Quản trị do mình bầu ra bởi những lý do.
Đó là, không tổ chức hội nghị thường niên, không công khai, minh bạch việc quản lý, sử dụng số tiền hơn 41 tỷ đồng phí bảo trì và các nguồn thu từ việc khai thác quảng cáo, dịch vụ xung quanh tòa nhà, tự ý lựa chọn đơn vị quản lý vận hành, vô hiệu hóa ban giám sát do cư dân bầu ra…
Trong khi đó, theo Điều 104 Luật Nhà ở 2014 và Điều 41 Thông tư 02/2016/TT-BXD thì Ban Quản trị nhà chung cư có các quyền và nghĩa vụ như: Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này; thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết...
Có nên bỏ mô hình Ban Quản trị nhà chung cư?
Ông Lê Văn Thịnh, một chuyên gia xây dựng cho rằng, nên bỏ mô hình hoạt động của Ban Quản trị nhà chung cư và để chủ đầu tư tự quản hoặc giao cho đơn vị quản lý tòa nhà chuyên nghiệp.
Bởi không ai hiểu công trình bằng chủ đầu tư, từ chuẩn bị đầu tư thực hiện dự án đến khi kết thúc đầu tư đưa công trình vào sử dụng.
Chủ đầu tư là người tạo ra sản phẩm nên nắm rõ những khiếm khuyết cả về công năng đến chất lượng công trình, đặc biệt là hệ thống MEP (bao gồm 04 hạng mục chính: Hệ thống thông gió và điều hòa không khí; cấp thoát nước và thiết bị vệ sinh; hệ thống điện; hệ thống báo cháy và chữa cháy).
Chất lượng công trình không những phụ thuộc vào chất lượng khảo sát, thiết kế, thi công mà còn phụ thuộc vào chất lượng bảo trì trong quá trình sử dụng. Chính vì vậy, chủ đầu tư là người phù hợp để làm công tác bảo trì chung cư.
Quan điểm của ông Lê Văn Thịnh có vẻ đi ngược với tâm lý của cư dân khi mà người dân ở chung cư thường có tâm lý đấu tranh với chủ đầu tư để đòi hỏi quyền lợi cũng như muốn tự mình bầu ra Ban Quản trị để bảo vệ lợi ích chung của cư dân.
Song, phải thừa nhận thực trạng nhiều năm nay ở hầu hết các chung cư, có cả chung cư cao cấp, những người tham gia Ban Quản trị chủ yếu là người về hưu hoặc tay ngang (kiêm nhiệm vì vẫn đi làm) nên tính chuyên nghiệp rất thấp.
Chính vì vậy mà họ làm liều hoặc không biết sai mà vẫn cứ làm. Thậm chí, có những người cố tình lạm dụng, trục lợi quỹ bảo trì, mua căn hộ bé nhất nhưng vận động dân cư để “chui” vào được Ban Quản trị hi vọng kiếm lợi khi được quản lý quỹ bảo trì.
Theo lãnh đạo một hiệp hội nghề nghiệp trong ngành xây dựng, đa phần các Ban Quản trị đều không phải là đơn vị chuyên nghiệp trong thực hiện công việc đòi hỏi tính chuyên môn cao.
Các thành viên trong Ban Quản trị chủ yếu là những người “ngoại đạo” trong lĩnh vực quản lý, xây dựng, điều hành nhà chung cư, thậm chí là các ông bà về hưu, không thường xuyên cập nhật các quy định mới về quản trị toà nhà khiến cho hoạt động của Ban Quản trị chung cư không thực sự hiệu quả.
Đặc biệt, vấn đề chi tiêu phí bảo trì là vấn đề lớn, đòi hỏi Ban Quản trị phải thực sự có chuyên môn quản lý, thu chi minh bạch, không tư lợi.
Mặc dù vậy, cũng có một số nơi Ban Quản trị đủ năng lực để làm tốt việc này. Ông Vũ Anh Tuấn cho biết, việc soạn thảo quy chế hoạt động của Ban Quản trị rất chi tiết, chặt chẽ với sự tham gia của các cư dân là những luật sư, những người am hiểu trong lĩnh vực ngân hàng, tài chính, xây dựng…, khó ai có thể lợi dụng, trục lợi được với các quy định.
Chẳng hạn như: Đấu thầu công khai để lựa chọn ngân hàng gửi tiền quỹ bảo trì, chia nhỏ quỹ bảo trì để có lộ trình sử dụng và gửi tiền hợp lý, bảo đảm hoạt động hiệu quả của Ban Giám sát, Ban Quản trị phải có trách nhiệm báo cáo hoạt động 01 tháng/lần, trả lương cao cho các thành viên trong Ban Quản trị…
Ủng hộ việc thành lập Ban Quản trị nhưng ông Vũ Anh Tuấn cũng phải thừa nhận rằng, dù có ra quy chế chặt chẽ, cụ thể đến đâu thì vẫn cần sự quan tâm, hiểu biết của cư dân mới đạt hiệu quả tối ưu.
Còn chuyên gia Lê Văn Thịnh vẫn khẳng định, Ban Quản trị chỉ là những “ông bố, bà mẹ nuôi”, họ không có tình cảm thực sự và chỉ muốn là lực lượng đối chọi với “bố mẹ đẻ” là chủ đầu tư.
Người dân cho dù bỏ tiền ra mua thì thực chất cũng chỉ là người sử dụng và sở hữu căn hộ của mình, những phần "chung" như MEP, thang máy, khu vui chơi... không có đủ thời gian ngó tới.
Vì thế, cần hiểu chủ đầu tư mới là người chủ thực sự và họ là người quản lý duy nhất, nếu không đủ năng lực họ sẽ thuê đơn vị quản lý toà nhà và chỉ khi chủ đầu tư buông thả thì chủ sở hữu hoặc người sử dụng mới cần thực hiện.
Vì vậy, theo ý kiến của nhiều chuyên gia cũng như cư dân đang sống tại các khu chung cư tại Hà Nội, không nên cứng nhắc việc có Ban Quản trị chung cư và nên để chủ đầu tư chủ động quản lý toà nhà trong suốt quá trình sử dụng đến hết tuổi thọ công trình./.
Tin liên quan
-
Bất động sản
Mô hình mới từ bất động sản nghỉ dưỡng
08:00' - 03/06/2020
Bên cạnh thị trường nghỉ dưỡng đã khá phát triển như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, các nhà đầu tư cũng đang dần nhắm tới các địa phương mới như Bình Thuận, Ninh Thuận, Tuy Hòa, Quy Nhơn, Vũng Tàu,...
-
Bất động sản
Bộ Xây dựng khuyến cáo đảm bảo an toàn cho công trình xây dựng mùa mưa bão
16:48' - 02/06/2020
Bộ Xây dựng vừa có công văn gửi các địa phương yêu cầu thực hiện các biện pháp nhằm đảm bảo an toàn cho người, nhà ở và công trình xây dựng mùa mưa bão năm 2020.
-
Bất động sản
Đại dịch COVID-19: Cuộc "thanh lọc" trên thị trường địa ốc
16:02' - 29/05/2020
Theo thống kê sơ bộ, có tới hơn 50% số sàn bất động sản phải đóng cửa vì đại dịch, còn lại hoạt động cầm chừng. Rất nhiều dự án bất động sản cả nước rơi vào trạng thái “ngủ đông” ngay giữa mùa xuân.
Tin cùng chuyên mục
-
Bất động sản
Cập nhật biến động, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất chi tiết đến từng thửa
12:51'
Bộ Nông nghiệp và Môi trường nhấn mạnh cần theo dõi, cập nhật kịp thời biến động giá đất trên thị trường, đồng thời từng bước xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất đến từng thửa đất.
-
Bất động sản
Bảng giá đất áp dụng cho năm 2026 sẽ có biến động lớn
11:56'
Thời gian tới, nhiều địa phương ban hành bảng giá đất mới với sự biến động lớn và mức giá được điều chỉnh khác nhau. Điều này sẽ tác động nhiều đến thị trường bất động sản.
-
Bất động sản
Siết quản lý cho thuê chung cư ngắn hạn: Cơ hội cho người mua ở thực
15:41' - 02/07/2025
Siết chặt hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn không chỉ nhằm đảm bảo an ninh trật tự và quyền lợi của cư dân mà còn góp phần khắc phục tình trạng cạnh tranh không lành mạnh trên thị trường lưu trú.
-
Bất động sản
Sun Group ra mắt tổ hợp căn hộ cao cấp giữa lòng Thủ đô
15:21' - 02/07/2025
Sun Property, thành viên Tập đoàn Sun Group tự hào ra mắt Sun Feliza Suites – tổ hợp căn hộ hướng tới tiêu chuẩn 6 sao tọa lạc tại vị trí vàng trung tâm Cầu Giấy (Hà Nội).
-
Bất động sản
Nhật Bản: Thiếu hụt lao động kìm hãm ngành bất động sản đang bùng nổ
07:30' - 01/07/2025
Tình trạng thiếu hụt lao động đang đe dọa làm suy yếu ngành phát triển bất động sản đang bùng nổ của Nhật Bản.
-
Bất động sản
Thị trường bất động sản phân hóa rõ nét giữa các phân khúc
15:15' - 30/06/2025
Tín hiệu tích cực từ thị trường bất động sản và loạt dự án đang khởi động hứa hẹn một bức tranh tươi sáng vào nửa cuối năm, nhất là khi dòng vốn FDI đổ vào lĩnh vực này cũng tăng mạnh.
-
Bất động sản
Sức bật cho bất động sản vào chu kỳ mới
09:44' - 29/06/2025
Việc cho thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất sẽ giúp khoảng 900 dự án bất động sản trên cả nước được triển khai.
-
Bất động sản
Sống thời thượng giữa lòng đô thị biển Bình Sơn
20:32' - 28/06/2025
Chiều tối 28/6, Công ty cổ phần Đầu tư Hacom Holdings tổ chức lễ bàn giao những căn shophouse (nhà phố thương mại) đầu tiên tại dự án Khu đô thị biển Bình Sơn (Bình Sơn Ocean Park - Khu K2).
-
Bất động sản
Các thương hiệu bán lẻ đi đầu trong định hình lại thị trường
17:11' - 28/06/2025
Công ty Savills Việt Nam nhận định, nếu như trước đây dòng vốn là “làn sóng đầu tiên” tạo lực đẩy cho bán lẻ, thì hiện nay, chính thương hiệu bán lẻ mới là những người đi đầu định hình lại thị trường.