Ngăn chặn thất thoát đất công tại TP Hồ Chí Minh – Bài 3: Đi vào “vết xe đổ”​

Khu đất 76 Tôn Thất Thuyết quận 4 liên quan đến việc chuyển nhượng đất công giá rẻ tại Sabeco. Ảnh: Trần Xuân Tình-TTXVN

Dư luận chưa hết bất ngờ khi hai cựu Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hồ Chí Minh dính vòng lao lý thì đến lượt một đương kim Phó Chủ tịch UBND thành phố cũng “dính chàm” là ông Trần Vĩnh Tuyến, cũng liên quan đến công tác quản lý đất đai.

Điều “trùng lắp” là cả 3 người này đều là cán bộ kế tiếp nhau qua các nhiệm kỳ, cùng phụ trách lĩnh vực đất đai, xây dựng, quản lý đô thị. Đáng lẽ, lãnh đạo sau phải “soi nhìn” thế hệ trước, để tránh đi vào “vết xe đổ” nhưng trên thực tế lại không diễn ra như vậy.
Từ chuyển nhượng dự án trái pháp luật...
Tại Thành phố Hồ Chí Minh, Tổng Công ty Nông nghiệp Sài Gòn Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên (gọi tắt là SAGRI, thuộc UBND thành phố) được nhắc nhiều do những sai phạm về quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước, từ đất đai, tài chính cho đến quản lý nhân sự. Những sai phạm này nghiêm trọng đến mức Ban Chỉ đạo Trung ương về phòng, chống tham nhũng đã đưa vào diện theo dõi, chỉ đạo.
Liên quan đến sai phạm tại SAGRI, vừa qua Cơ quan Cảnh sát điều tra - Bộ Công an đã khởi tố bị can đối với các ông: Trần Vĩnh Tuyến, Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hồ Chí Minh; ông Trần Trọng Tuấn (nguyên Giám đốc Sở Xây dựng), Phó Chánh Văn phòng Thành ủy Thành phố Hồ Chí Minh; Phan Trường Sơn, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc (nguyên Trưởng phòng Phát triển nhà ở và Thị trường bất động sản, Sở Xây dựng Thành phố) để điều tra về tội “Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước gây thất thoát, lãng phí" tại dự án Khu dân cư Phước Long B, Quận 9.
Năm 2009, SAGRI được chấp nhận chủ đầu tư dự án khu dân cư Phước Long B, Quận 9 có quy mô hơn 3,6 ha, với chức năng xây dựng chung cư. Tuy nhiên trước đó trong tháng 10/2008, SAGRI đã ký với Tổng Công ty Cổ phần Phong Phú (gọi tắt là Tổng Công ty Phong Phú) hợp đồng hợp tác đầu tư xây dựng và kinh doanh dự án Phước Long B, trong đó vốn góp và lợi nhuận được chia theo tỉ lệ SAGRI 28% và Tổng Công ty Phong Phú 72%, lợi thế thương mại mà SAGRI nhận được tại dự án là 20 tỷ đồng.
Theo Thanh tra Thành phố Hồ Chí Minh, tỷ lệ phân chia lợi nhuận cố định trên mà không phụ thuộc kết quả kinh doanh trên dự án được khai thác là không đảm bảo quyền lợi của SAGRI. Trong khi phần đất quy hoạch xây dựng chung cư tại dự án chưa được xây dựng, chưa hoàn tất hạ tầng kỹ thuật thì SAGRI đã ủy quyền cho Tổng Công ty Phong Phú ký kết các hợp đồng góp vốn, đặt cọc với khách hàng, thực chất đang phân lô bán nền.
Đối với việc chuyển nhượng dự án, trên cơ sở đề xuất của SAGRI, tháng 11/2017, ông Trần Trọng Tuấn, lúc này đang là Giám đốc Sở Xây dựng ký tờ trình gửi UBND Thành phố Hồ Chí Minh khẳng định việc chuyển nhượng dự án Khu dân cư Phước Long B, Quận 9, do SAGRRI làm chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định, từ đó kiến nghị UBND Thành phố chấp thuận cho SGARI chuyển nhượng dự án. Trên cơ sở này, ông Trần Vĩnh Tuyến - Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hồ Chí Minh ký Quyết định số 6077/QĐ-UBND chấp thuận cho SAGRI chuyển nhượng dự án cho Tổng Công ty Phong Phú.
Đến tháng 12/2017, SAGRI ký hợp đồng chuyển nhượng dự án cho Tổng Công ty Phong Phú với giá 168,2 tỷ đồng (đơn giá 10,56 triệu đồng/m2). Theo Thanh tra Thành phố Hồ Chí Minh, thực chất việc chuyển nhượng trên là chuyển nhượng 28% phần vốn góp là quyền sử dụng đất đã hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật cho Tổng Công ty Phong Phú, không tiến hành đấu giá để xác định giá thị trường, không làm cơ sở để xác định giá khởi điểm để tiến hành đấu giá khi chuyển nhượng phần vốn góp 28%.
SAGRI không lập thủ tục đề nghị cơ quan chức năng xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung khi dự án điều chỉnh quy hoạch với các chỉ tiêu về cơ cấu sử dụng đất, mật độ xây dựng, tăng chiều cao... có thay đổi so với ban đầu.

SAGRI đã ủy quyền cho Tổng Công ty Phong Phú tìm kiếm đối tác góp vốn, khách hàng mua nhà ở tại dự án nhưng trên thực tế, Tổng Công ty Phong Phú đã ký các hợp đồng huy động vốn (phân lô bán nền) từ năm 2012.
Sau đó, SAGRI báo cáo UBND Thành phố Hồ Chí Minh và Sở Xây dựng không trung thực việc chưa huy động vốn từ khách hàng để thực hiện dự án. Hệ quả là giá chuyển nhượng thấp hơn giá huy động vốn từ khách hàng của Tổng Công ty Phong Phú cũng như thấp hơn giá chuyển nhượng dự án liền kề có đơn giá 29,129 triệu đồng/m2, gây thất thoát tài sản Nhà nước.

Dự án chung cư Khánh Hội 2 có nguồn gốc đất công, từng xảy ra vi phạm trật tự xây dựng. Ảnh: Trần Xuân Tình - TTXVN

… đến hủy quyết định thu hồi đất
Vi phạm nối tiếp vi phạm, không chỉ ở SAGRI, một sự vụ khác về quản lý đất công cũng đang khiến giới chức Thành phố Hồ Chí Minh “đau đầu” là khu đất 76 Tôn Thất Thuyết, Quận 4. Đây là đất Nhà nước được giao cho Nhà máy thủy tinh Khánh Hội sử dụng.

Sau đó, Nhà máy thủy tinh Khánh Hội sáp nhập vào Tổng Công ty Cổ phần Bia - Rượu - Nước giải khát Sài Gòn (gọi tắt là Tổng Công ty Sabeco). Tiếp đến, Tổng Công ty Sabeco đã liên danh với công ty của Malaysia thành lập Công ty Trách nhiệm hữu hạn Malaya Việt Nam để làm nhà máy sản xuất bao bì thủy tinh.
Thực hiện việc sắp xếp lại và xử lý nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước, khu đất này không thuộc diện Tổng Công ty Sabeco được tiếp tục quản lý, sử dụng. Tuy nhiên năm 2009, Tổng Công ty Sabeco đã hợp tác với Công ty Trách nhiệm hữu hạn Đầu tư thương mại du lịch Hiệp Phúc (gọi tắt là Công ty Hiệp Phúc) thành lập pháp nhân mới là Công ty Trách nhiệm hữu hạn Đầu tư Sabeco HP (gọi tắt là Công ty Sabeco HP), trong đó Tổng Công ty Sabeco góp 26% vốn điều lệ (hơn 79 tỷ đồng) và được nhận sản phẩm tương ứng của dự án.
Theo Kiểm toán Nhà nước, trên danh nghĩa góp 26% vốn điều lệ nhưng thực chất Tổng Công ty Sabeco chỉ góp vốn và hưởng quyền lợi tương ứng 8% vốn điều lệ, 18% vốn điều lệ còn lại do Công ty Hiệp Phúc góp và hưởng sản phẩm được chia. Tổng Công ty Sabeco đã đứng tên là người góp vốn thay cho Công ty Hiệp Phúc đối với 18% vốn điều lệ tại Công ty Sabeco HP.
Năm 2016, ông Lê Văn Khoa - Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hồ Chí Minh (đã nghỉ hưu) ký quyết định chấp thuận Công ty Sabeco HP là nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản tại 76 Tôn Thất Thuyết, có diện tích mặt đất hơn 16.587 m2. Trong cùng thời gian này, ông Lê Văn Khoa ký tiếp quyết định thu hồi khu đất 34.364 m2, trong đó có 16.587 m2 tại 76 Tôn Thất Thuyết cho Công ty Sabeco HP để đầu tư dự án Trung tâm thương mại dịch vụ căn hộ bán và cho thuê.
Đến năm 2018, UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư dự án trung tâm thương mại, dịch vụ, căn hộ tại 76 Tôn Thất Thuyết do Công ty  Sabeco HP làm chủ dự án với tổng mức đầu tư hơn 2.765 tỷ đồng, quy mô 1.452 căn hộ chung cư và khu thương mại, dịch vụ.
Một điểm đáng chú ý là việc định giá khu đất 76 Tôn Thất Thuyết có vị trí đắc địa thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường để giao cho doanh nghiệp. Cụ thể ngày 1/9/2017, ông Trần Vĩnh Tuyến - Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hồ Chí Minh ký Quyết định số 4689/QĐ-UBND duyệt phương án giá đất của khu đất này là 23,09 triệu đồng/m2 (giá trị khu đất hơn 384 tỷ đồng).

Tuy nhiên, khi phát hiện nhiều sai sót từ thủ tục đầu tư cho đến giá trị khu đất, Hội đồng Thẩm định giá đất Thành phố đã tính toán lại và xác định đơn giá là 57,7 triệu đồng/m2. Như vậy, giá trị quyền sử dụng 76 Tôn Thất Thuyết sẽ có giá hơn 960 tỷ đồng, thay vì chỉ hơn 384 tỷ đồng như xác định ban đầu.
Phát hiện nhiều điểm bất hợp lý, tháng 12/2018, UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành quyết định thu hồi, bãi bỏ 2 quyết định trước đó của chính UBND Thành phố về quyết định chủ trương đầu tư dự án bất động sản tại 76 Tôn Thất Thuyết.

Lý do là cơ sở pháp lý để đề xuất ra quyết định chủ trương đầu tư dự án chưa chính xác, Tổng Công ty Sabeco đã báo cáo không chính xác về pháp lý sử dụng tài sản trên đất của khu đất 76 Tôn Thất Thuyết và ý kiến của UBND Quận 4 là đất trống, trong khi thực tế vẫn còn một số hộ dân đang cư ngụ.
Động thái này cho thấy, mặc dù vụ việc chưa để lại hậu quả do UBND Thành phố kịp thời phát hiện, điều chỉnh nhưng trên thực tế, Thành phố đã ban hành các văn bản hành chính, từ việc chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất cho đến tính tiền sử dụng đất khu đất có nguồn gốc đất công cho doanh nghiệp tư nhân nhưng không qua đấu giá, dẫn tới nguy cơ thất thoát tài sản Nhà nước.
Hiện nay, các sở ngành liên quan của Thành phố đã cấp phép xây dựng phần ngầm và chủ đầu tư bỏ tiền xây dựng xong phần móng, thực hiện hỗ trợ di dời một số người dân, huy động vốn từ khách hàng theo quy định của pháp luật.

Như vậy, việc giải quyết vướng mắc tại dự án 76 Tôn Thất Thuyết, Quận 4 và dự án Khu dân cư Phước Long B, Quận 9 vừa đảm bảo quyền lợi doanh nghiệp, không ảnh hưởng đến môi trường đầu tư vừa đảm bảo quyền lợi nhà nước, chống thất thoát, lãng phí không phải là điều đơn giản, dù vụ án đã bị khởi tố hình sự hoặc ngăn chặn giao dịch ngay từ khi mới phát hiện./.
>>>Bài cuối: Quyết xóa bỏ “lợi ích nhóm”

>> Bài 1: Đất quốc phòng "rơi vào tay" tư nhân

>> Bài 2: Chiêu góp vốn, chuyển nhượng dự án