Pháp lý vẫn là "nút thắt" với thị trường bất động sản

Chính phủ đã liên tiếp đưa ra nhiều chỉ đạo nhằm giải quyết những vấn đề khó khăn đến thị trường bất động sản hiện nay, từ đó, thúc đẩy thị trường này phát triển bền vững và lành mạnh. Điều này cho thấy, bất động sản được ghi nhận là một trong những ngành kinh tế đặc biệt quan trọng.

Cùng với câu chuyện “đói vốn”, những “nút thắt” pháp lý đang được các chuyên gia chỉ rõ là rào cản “trói” thị trường và cần sớm gỡ bỏ. Bởi trên thực tế, bất động sản không chỉ thu hút nguồn lực đầu tư lớn từ trong nước mà thị trường Việt Nam cũng tạo sức hút không nhỏ đối với nhà đầu tư nước ngoài ở lĩnh vực này.

Theo số liệu từ báo cáo về tình hình thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào Việt Nam trong 2 tháng đầu năm 2023 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, nếu xét về lĩnh vực đầu tư, các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 17 ngành trong tổng số 21 ngành kinh tế.

Trong số đó, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đạt hơn 2,17 tỷ USD, chiếm 70,1% tổng vốn đầu tư đăng ký. Nếu tháng đầu tiên của năm 2023, bất động sản không được kể tên trong thứ hạng các lĩnh vực thu hút vốn FDI thì sang tháng 2, ngành hoạt động kinh doanh bất động sản đã lấy lại vị trí thứ 2 duy trì suốt cả năm 2022. Tổng vốn FDI vào lĩnh vực này đạt gần 396,9 triệu USD, chiếm hơn 12,8% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Bộ Xây dựng nhận định, FDI vào lĩnh vực bất động sản chủ yếu tập trung vào thị trường bất động sản công nghiệp và một số dự án bất động sản lớn. Trong bối cảnh khó khăn của thị trường bất động sản, FDI là nguồn vốn đáng tin cậy đối với các doanh nghiệp bất động sản trong nước, giúp thúc đẩy sự tăng trưởng bền vững của thị trường trong dài hạn.

Ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa nhận xét, từ nửa cuối năm 2022 thị trường gặp nhiều khó khăn, nguồn vốn FDI giảm nhưng vẫn giữ ở mức tốt. Năm 2023, nền kinh tế Việt Nam tiếp tục được dự báo tăng trưởng lạc quan, vì vậy nguồn vốn FDI sẽ tiếp tục đổ vào bất động sản bởi đây không chỉ là tài sản mà còn là dịch vụ khai thác. Khi kinh tế tốt thì nhà đầu tư sẽ đổ dồn vào bất động sản nhà ở, thương mại, dịch vụ.

Mặt khác, việc vốn ngoại vẫn rót vào lĩnh vực bất động sản và tăng cho thấy nhà đầu tư vẫn đặt niềm tin vào môi trường đầu tư của Việt Nam. Nhà đầu tư vẫn ưu tiên bất động sản vì mang tính ổn định, thu hút được nguồn vốn lớn so với các ngành khác.

Tuy nhiên, theo ông Quang, bài toán nội tại của bất động sản Việt Nam hiện nay vẫn là vướng mắc pháp lý như tiền sử dụng đất, thủ tục xây dựng… Khi những vướng mắc này được tháo gỡ thì thị trường mới hoàn chỉnh để dòng vốn FDI đổ vào.

Hiện nhu cầu thị trường đang chậm lại, do đó nhà đầu tư nước ngoài sẽ lựa chọn những phân khúc bền vững và phát triển lâu dài 5-10 năm như nhà ở hay căn hộ trung cấp, bất động sản thương mại và công nghiệp.

Đồng quan điểm, ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam nhận xét, vấn đề pháp lý là nguyên nhân lớn nhất khiến thị trường bất động sản Việt Nam mất đi sức hút đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

Do đó, Nhà nước cần đưa ra những giải pháp thực tế và nhanh chóng để thu hút nguồn lực, đặc biệt là dòng vốn đầu tư nước ngoài vào tất cả phân khúc bất động sản như bán lẻ, văn phòng, khu công nghiệp, nhà ở…

Những “nút thắt” pháp lý rất cần “gỡ” sớm để khơi thông dòng vốn cũng chính là mong muốn của nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay. “Từ góc độ quản lý Nhà nước, cần tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp và tạo hành lang pháp lý để dự án có thể thực hiện nhanh chóng. Việc này sẽ giúp giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp và tăng lợi ích cho người tiêu dùng” - ông Khương đề xuất.

Còn dưới góc nhìn của chuyên gia đầu ngành về lĩnh vực tư vấn đầu tư nước ngoài tại thị trường bất động sản Việt Nam, ông Khương chia sẻ thêm, các doanh nghiệp nước ngoài mới tham gia thị trường chỉ được thực hiện dự án sau khi đóng tiền sử dụng đất và có giấy phép xây dựng. Do đó, với những doanh nghiệp này, thủ tục pháp lý là điều quan trọng nhất để xem xét trước khi đầu tư.

Việc thực hiện đầu tư quá lâu sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và giá bán cao sẽ không phù hợp với đại bộ phận người dân. Tình trạng này làm giảm nguồn cung trên thị trường và đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở, khi nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp và nhà ở thương mại luôn được đặt ra hàng đầu đối với các thành phố lớn.

Các đô thị lớn trong khu vực như Bangkok (Thái Lan), Jakarta (Indonexia), Singapore… đều đang phải đối mặt với vấn đề này và Việt Nam cũng không phải là ngoại lệ. Bởi về sâu xa, pháp lý là nguyên nhân lớn nhất làm giảm sức hút của thị trường bất động sản Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài - ông Khương viện dẫn.

Trong nhiều cuộc họp, hội nghị, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước “nới room” tín dụng và giảm lãi suất để tạo điều kiện cho doanh nghiệp kinh doanh trong các lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế.

Tuy nhiên, khi vào việc thực tế, vấn đề pháp lý vẫn là “nút thắt” gây cản trở và làm mất đi sự cạnh tranh trong việc thu hút nguồn đầu tư nước ngoài vào thị trường - một số doanh nghiệp phản ánh.

Để đưa Việt Nam trở thành điểm thu hút đầu tư lớn nhất trong khu vực Đông Nam Á, theo các chuyên gia, cần thu hút nguồn lực từ nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường. Điều này liên quan đến các phân khúc chủ đạo như nhà ở, bán lẻ, văn phòng, bất động sản công nghiệp... và cần phải tạo điều kiện cho các doanh nghiệp để đầu tư vào các sản phẩm này.

Dưới góc nhìn khác, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng, để thu hút nhà đầu tư nước ngoài trong nhiều lĩnh vực, cần sửa đổi hệ thống văn bản pháp luật liên quan, đảm bảo tránh chồng chéo, trùng lặp. Các chính sách phải có tính ổn định, lâu dài. Đồng thời, mỗi địa phương cần có chính sách mở cửa, tạo thuận lợi cho nguồn vốn ngoại vào Việt Nam.

“Vốn ngoại cũng sẽ nhìn vào tốc độ giải ngân nguồn vốn đầu tư công phát triển cơ sở hạ tầng như hệ thống đường cao tốc quốc gia, hệ thống sân bay quốc tế và nội địa… để tạo hiệu ứng lan tỏa phát triển thị trường bất động sản” - chuyên gia này khuyến nghị./.