Quy định rõ ràng về cơ chế giám sát và quản lý giá đất

Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai đang được cơ quan soạn thảo khẩn trương hoàn thiện trước khi trình Quốc hội xem xét tại Kỳ họp tháng 10/2025. Đây là một trong những đạo luật có tác động sâu rộng đến đời sống kinh tế - xã hội, được dư luận đặc biệt quan tâm.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) và Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhận định, đạo luật này có ảnh hưởng sâu rộng đến đời sống kinh tế – xã hội, tác động trực tiếp đến quyền lợi của người dân và hoạt động của doanh nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.

Dự thảo Luật được xây dựng trên cơ sở bám sát tình hình chính trị, kinh tế – xã hội của đất nước, đồng thời quán triệt tinh thần và định hướng từ các nghị quyết trụ cột của Đảng và Nhà nước. Đây là điểm tích cực, thể hiện sự cập nhật và tính thời sự của dự thảo. Tuy nhiên, để bảo đảm tính khả thi và hiệu quả khi triển khai, dự thảo cần bổ sung các quy định chi tiết hơn, đặc biệt về cơ chế kiểm tra, giám sát – VARS nhận xét.

Thực tiễn cho thấy, dù tinh thần phân cấp, phân quyền đã được khẳng định rõ, bộ máy cấp xã vẫn còn hạn chế về nguồn lực và năng lực thực thi, dễ dẫn đến lúng túng trong áp dụng luật, thậm chí có nguy cơ giảm hiệu lực.

Bên cạnh đó, việc số hóa và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, bất động sản mang tính thống nhất, liên thông với các cơ sở dữ liệu quốc gia và chuyên ngành khác là giải pháp cần thiết nhằm tăng cường minh bạch, hiện đại hóa công tác quản lý, đồng thời tạo thuận lợi cho việc khai thác thông tin phục vụ cả cơ quan quản lý, người dân và doanh nghiệp.

Còn VARS IRE nhấn mạnh, Luật Đất đai là đạo luật trọng yếu, có tác động lâu dài đến sự phát triển kinh tế – xã hội và sự ổn định, bền vững của thị trường bất động sản. Do vậy, quá trình xây dựng, hoàn thiện luật cần được tiến hành thận trọng, với tầm nhìn dài hạn, tránh phải sửa đổi, bổ sung nhiều lần. Việc tiếp tục lắng nghe, tiếp thu ý kiến từ chuyên gia, doanh nghiệp và người dân là yếu tố quan trọng để dự thảo vừa phù hợp thực tiễn, vừa tạo lập hành lang pháp lý minh bạch, ổn định, nhất quán.

Về hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, VARS IRE bày tỏ quan điểm ủng hộ phương án không lập quy hoạch sử dụng đất cấp xã mà chỉ lập kế hoạch sử dụng đất cấp xã. Bởi sau hợp nhấtđịa giới hành chính, quy mô cấp xã mở rộng, yêu cầu quản lý ngày càng cao trong khi nguồn lực và năng lực cán bộ còn hạn chế.

Việc duy trì quy hoạch cấp xã có thể dẫn đến trùng lặp, chồng chéo với quy hoạch cấp tỉnh, gây thiếu đồng bộ và chậm trễ khi điều chỉnh. Theo đó, cấp xã chỉ nên tham gia cung cấp số liệu, góp ý và phản biện trong quy trình lập quy hoạch cấp tỉnh.

Khi thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, cần bổ sung trường hợp các dự án đầu tư công khẩn cấp, khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, dự án logistics, hỗn hợp dân cư – đô thị – du lịch – thương mại và các dự án phát triển kinh tế – xã hội khác theo quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.

Tuy nhiên, quy định hiện còn chung chung, thiếu tiêu chí cụ thể để phân loại dự án “khẩn cấp”, dễ dẫn đến cách hiểu khác nhau giữa địa phương và nguy cơ lạm dụng. Vì vậy, cần có hướng dẫn chi tiết, minh bạch về tiêu chí phân loại, nhận diện - VARS IRE đề xuất.

Đối với quy định cho phép Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại khi chủ đầu tư đã thỏa thuận trên 75% diện tích hoặc số lượng người sử dụng đất, VARS IRE đánh giá cao việc bổ sung điều kiện vừa đảm bảo quyền lợi doanh nghiệp, vừa hài hòa lợi ích cộng đồng. Tuy nhiên, để doanh nghiệp không gặp khó khăn khi triển khai dự án, cần quy định cụ thể quy trình, tiến độ bàn giao đất sạch phù hợp.

Với trường hợp thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong một số trường hợp đặc biệt, các chuyên gia của VARS IRE cho rằng, các điều kiện rõ ràng, minh bạch sẽ giúp tránh khó khăn trong thực thi và nguy cơ “xin – cho”. Muốn vậy, cơ quan quản lý cần ban hành tiêu chí phân loại, nhận diện rõ ràng từng trường hợp thu hồi đất.

Riêng căn cứ tính tiền sử dụng đất và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, VARS IRE ủng hộ quy định dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, không quy định giá đất cụ thể. Bởi đây là cơ chế giúp bảo đảm vai trò chủ sở hữu toàn dân của Nhà nước, đồng thời hài hòa lợi ích quản lý nhà nước và đặc thù từng địa phương.

Mặc dù vậy, việc xây dựng hệ thống chỉ tiêu kỹ thuật, khung chuẩn định giá đất thống nhất trên toàn quốc là rất cần thiết. Đồng thời, cơ chế công khai, minh bạch và kiểm tra giám sát chặt chẽ đối với các tổ chức, cá nhân thực hiện định giá là giải pháp trọng yếu nhằm hạn chế sai lệch, lạm quyền.

Về nguyên tắc, căn cứ và phương pháp định giá đất, VARS IRE đề xuất kết hợp hài hòa giữa quy định hiện hành và dự thảo trước đó, trong đó bảo đảm vai trò của Nhà nước đồng thời xem xét bổ sung phương án định giá theo chi phí.

Quy định xây dựng bảng giá đất theo loại đất, khu vực, vị trí và thời gian quyết định bảng giá 5 năm một lần là hợp lý - VARS IRE phân tích; đồng thời kiến nghị bổ sung yếu tố mục đích sử dụng đất nhằm tăng tính linh hoạt và hỗ trợ trong các trường hợp cần thiết.

Bên cạnh đó, việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất được xem là cần thiết để tăng tính linh hoạt trong xác định giá đất. Trong đó, cần xem xét đưa yếu tố thị trường làm thành tố tham chiếu quan trọng trong xây dựng hệ số điều chỉnh, góp phần đảm bảo công bằng và điều tiết thị trường bất động sản khi cần.

Ngoài ra, việc thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất cũng nên thực hiện nhằm bảo đảm tính chính xác, công bằng trong xác định giá đất. Nhưng để tránh tình trạng “vừa đá bóng vừa thổi còi”, cần quy định rõ thành phần, số lượng đại diện trong Hội đồng, bảo đảm cân bằng giữa các đại diện bên ngoài và cơ quan quản lý nhà nước; quy trình làm việc cần minh bạch, cụ thể để các thành viên có cơ sở thống nhất triển khai nhiệm vụ.

Liên quan đến việc sử dụng đất theo mục đích kết hợp, VARS IRE đề xuất bổ sung quy định cho phép sử dụng đất kết hợp mục đích nông nghiệp với xây dựng hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ thông tin, điện mặt trời và các công trình xây dựng theo tuyến như đường bộ, đường sắt, đường dây tải điện… Điều này góp phần tăng hiệu quả sử dụng đất và tối ưu hóa lợi ích kinh tế – xã hội.

Với quy định nộp bổ sung tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chưa tính tiền, VARS IRE kiến nghị bỏ quy định này. Thực tiễn cho thấy, nhiều trường hợp người sử dụng đất được giao đất từ nhiều năm trước nhưng không được xác định giá đất kịp thời do nguyên nhân khách quan.

Việc thu bổ sung số tiền lớn gây khó khăn tài chính cho doanh nghiệp, ảnh hưởng tiến độ dự án và đẩy giá bán lên cao, đi ngược chủ trương ổn định thị trường bất động sản của Nhà nước.

Đáng chú ý, đề xuất bỏ quy định chỉ được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là phù hợp với Nghị quyết 171/2024/QH15, giúp tháo gỡ vướng mắc cho nhiều dự án, thúc đẩy nguồn cung bất động sản, góp phần cân bằng cung – cầu trên thị trường.