Thị trường bất động sản Australia có thể sẽ hạ nhiệt trong năm 2025

Nhiều nhà phân tích dự đoán giá nhà tại Australia sẽ tiếp tục giảm trong nửa đầu năm 2025, nhưng mức giảm này sẽ ít và không kéo dài.

Số liệu từ công ty tư vấn bất động sản CoreLogic và công ty nghiên cứu bất động sản PropTrack cho thấy giá nhà tại Australia đã ghi nhận tháng giảm đầu tiên trong khoảng 2 năm vào tháng 12/2024, với mức giảm 0,1% theo chỉ số của CoreLogic và 0,17% theo chỉ số của PropTrack. Bà Eliza Owen, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu tại Australia của CoreLogic, kỳ vọng mức giảm vừa phải như vậy sẽ tiếp tục trong vài tháng tới. Theo bà, nhiều khả năng sẽ có một đợt giảm theo chu kỳ vào đầu năm 2025 nhưng không lớn.

Các nhà quan sát thị trường bất động sản khác cũng cho rằng giá nhà có khả năng sẽ tiếp tục giảm trong nửa đầu năm 2025. Ông Shane Oliver, nhà kinh tế trưởng của công ty dịch vụ tài chính AMP, cho biết có nhiều dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản Australia đang suy yếu, ví dụ như tỷ lệ đấu giá nhà đã hạ nhiệt, đặc biệt là ở Sydney, nơi tỷ lệ giảm xuống chỉ còn hơn 50%; danh sách nhà niêm yết bán tăng ở hầu hết các thành phố do lãi suất thế chấp cao; những hạn chế về khả năng chi trả và vay mượn đang thúc đẩy người mua chuyển sang bất động sản giá thấp hơn…

Chuyên gia kinh tế cấp cao của Ngân hàng Westpac, ông Matthew Hassan, cho biết phân tích của ngân hàng này cho thấy giá nhà trong tương lai sẽ giảm hơn nữa, dẫn đầu là thành phố Melbourne và Sydney.

Về nguyên nhân, chuyên gia kinh tế cấp cao của PropTrack, bà Anne Flaherty, lưu ý rằng số lượng bất động sản được rao bán tương đối cao vào nửa cuối năm 2024 là yếu tố chính khiến giá nhà giảm, mang đến cho người mua nhiều sự lựa chọn hơn. Dữ liệu của CoreLogic cho thấy tổng số nhà được niêm yết bán trên thị trường vào cuối năm 2024 cao hơn 5% so với năm 2023, trong khi thời gian trung bình để bán một bất động sản tăng từ 28 ngày lên 33 ngày.

Bà Owen lập luận rằng khả năng chi trả là một yếu tố quan trọng khác kéo giá bất động sản xuống ở nhiều khu vực, đặc biệt là ở những thị trường đắt đỏ như Sydney. Theo quan sát của bà, nhu cầu nhà ở đã chậm lại trong bối cảnh khoảng cách ngày càng tăng giữa thu nhập, khả năng vay và giá trị nhà ở. Bên cạnh đó, tăng trưởng kinh tế chậm lại và lãi suất cao trong thời gian dài đã ảnh hưởng đến nhu cầu mua nhà. Bà Owen lưu ý rằng khả năng vay của một hộ gia đình điển hình thấp hơn giá nhà trung bình đến 300.000 AUD (187.000 USD). Bà cho biết một số người mua có thể sẵn sàng chấp nhận chi phí nhà ở cao hơn trong ngắn hạn, với kỳ vọng lãi suất sẽ giảm. Tuy nhiên, vì lãi suất đến nay vẫn chưa giảm nên nhu cầu nhà ở của những người mua này cũng có thể đang giảm dần".

Trong khi đó, bà Flaherty cũng chỉ ra sự chậm trễ trong việc cắt giảm lãi suất (trước đây dự kiến sẽ bắt đầu vào năm 2024) là yếu tố chính khiến giá giảm. Bà cho biết mặc dù tác động của đợt cắt giảm thuế giai đoạn ba, có hiệu lực vào tháng 7/2024, đã thúc đẩy khả năng vay vốn của một số người mua, nhưng điều này đã bị cản trở bởi điều kiện kinh tế yếu hơn, đặc biệt là việc cắt giảm lãi suất ban đầu được dự đoán trước năm 2025 hiện đã bị đẩy lùi.

Về triển vọng trong năm 2025 trở đi, hầu hết các nhà phân tích đều cho rằng giá bất động sản có khả năng tiếp tục giảm ở mức vừa phải và tập trung trong nửa đầu năm.

Nhà phân tích Shane Oliver chỉ ra rằng tăng trưởng dân số mạnh mẽ và nguồn cung nhà ở mới khá ít đã góp phần vào đợt bùng nổ giá nhà gần đây. Ông tin rằng khả năng thiếu nhà ở, ước tính ít nhất 200.000 căn hộ, sẽ hạn chế đà giảm giá và hỗ trợ giá tăng nhẹ khi lãi suất bắt đầu giảm. Ông dự báo sau khi tăng 4,9% vào năm 2024, giá bất động sản trung bình sẽ tăng khoảng 3% trong năm nay.

Nhà phân tích Matthew Hassan của Westpac cũng đồng ý với dự báo đó cho năm 2025. Ông nhận định sau nửa đầu năm bất định, giá nhà sẽ tăng 3% vào năm 2025, và sau đó là mức tăng 7% vào năm 2026.

Tương tự, bà Owen tin rằng giá nhà sẽ chỉ giảm nhẹ và nhanh chóng phục hồi khi lãi suất giảm. Bà cho rằng tăng trưởng thu nhập thực tế có thể hỗ trợ nhiều hơn cho nhu cầu của người mua khi lạm phát giảm và việc giảm lãi suất sẽ thúc đẩy khả năng vay.