Thị trường bất động sản khó đoán định

Các chuyên gia nhận định, diễn biến thị trường bất động sản quý II và cả năm 2025 tương đối khó đoán định khi cả cơ hội và thách thức cùng song hành. Bởi thị trường bất động sản được dự báo có nhiều chuyển biến và cũng chịu tác động từ một số yếu tố như kế hoạch sắp xếp, sáp nhập các tỉnh, thành phố, tinh gọn bộ máy quản lý nhà nước hay việc gấp rút giải ngân đầu tư công, rút ngắn thời gian về đích của các công trình giao thông trọng điểm… Tuy nhiên, đà phục hồi của thị trường vẫn tiếp tục được ghi nhận với điểm sáng dẫn dắt tập trung ở loại hình bất động sản nhà ở, phân khúc căn hộ phục vụ tốt nhu cầu ở thực tại các thành phố lớn, giao thông thuận tiện.

Ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh (Dat Xanh Services – FERI) nhận xét, thay cho tâm lý “phấn khích” trước chu kỳ mới, hiện thị trường bất động sản đang chuyển sang trạng thái bình tĩnh tiếp tục quan sát và chờ đợi. Tuy nhiên, do thị trường bất động sản nhìn chung đã “nén” đủ lâu, động lực để “giải nén” là có thật nên hoàn toàn có thể kỳ vọng vào sự cải thiện ngày càng tích cực hơn của thị trường bất động sản Việt Nam ở giai đoạn này và trong tương lai.

Dat Xanh Services – FERI dự báo có 3 kịch bản tăng trưởng cho thị trường bất động sản quý II/2025. Theo đó, kịch bản lý tưởng nhất là sự phục hồi sớm của thị trường. Nếu nguồn cung mới tăng từ 25 - 30%, lãi suất thả nổi ở mức 8 - 10%, giá bán tăng 5 - 7% và tỷ lệ hấp thụ đạt 30 - 40% thì đây cũng chính là kịch bản lạc quan nhất được mong đợi.

Còn kịch bản thứ 2 trông đợi nguồn cung mới tăng ở mức từ 20 - 25% với lãi suất thả nổi ở mức 9 - 11%, giá bán tăng 3 - 5% và tỷ lệ hấp thụ đạt 25 - 30%. Đây là kịch bản được các chuyên gia của Dat Xanh Services – FERI cho là khả thi nhất và phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn của thị trường.

Bên cạnh đó, thị trường được dự báo sẽ phải đối diện với thách thức nếu nguồn cung mới chỉ tăng ở mức 15 - 20%, lãi suất thả nổi ở mức 10 - 12%, giá bán giữ nguyên không tăng và tỷ lệ hấp thụ đạt 20 - 25%. Kịch bản này khiến thị trường phải cẩn trọng nhưng cũng khá hợp lý trong giai đoạn thị trường ẩn chứa nhiều “biến số” – các chuyên gia của Dat Xanh Services – FERI phân tích.

Ngoài ra, các yếu tố kinh tế thế giới cũng được dự báo cũng có tác động đến thị trường bất động sản. Cụ thể như ở bối cảnh vĩ mô, chính sách thuế quan từ Mỹ dự báo sẽ gây ảnh hưởng sâu rộng đến nhiều nền kinh tế, tác động đến các quyết định đầu tư trong và ngoài nước. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến tốc độ phát triển kinh tế chung mà sự phục hồi của ngành bất động sản cũng sẽ chịu tác động nhất định. Ngoài ra, các thay đổi về thể chế cũng sẽ ảnh hưởng đến các hoạt động của thị trường bất động sản.

Trên thị trường từ đầu năm đến nay vẫn ghi nhận nhiều hoạt động hợp tác, mua bán – sáp nhập (M&A) khá sôi động. Việc tái cấu trúc danh mục đầu tư liên tục diễn ra và mở ra nhiều cơ hội hợp tác hơn... Tuy nhiên, dòng vốn FDI có thể sẽ bị gián đoạn trong ngắn hạn do các chính sách từ phía Mỹ.

Trong các phân khúc, bất động sản công nghiệp được dự báo sẽ bị ảnh hưởng bởi chính sách thuế của Tổng thống Mỹ Donald Trump. Bởi chính sách này sẽ gây ảnh hưởng mạnh đến chuỗi cung ứng toàn cầu mà Việt Nam đang được xem là điểm đến lý tưởng của dòng vốn, đặc biệt là trong các ngành sản xuất. Từ đó, sẽ tác động đến nhu cầu thuê mặt bằng sản xuất và ngành logistic. Như vậy, kế hoạch triển khai các dự án khu công nghiệp mới của các chủ đầu tư cũng chịu nhiều tác động với những ảnh hưởng nhất định.

Riêng bất động sản nhà ở được kỳ vọng vẫn tiếp tục chuyển biến tích cực trong quý II. Thị trường bất động sản nhà ở dự báo sẽ chứng kiến cuộc đua quyết liệt giữa các “ông lớn” ở khắp các thị trường và trong nhiều phân khúc khác nhau. Tuy nhiên, những thách thức từ yếu tố vĩ mô cũng có thể tác động đến dòng đầu tư cũng như nhu cầu thuê nhà trong ngắn và trung hạn…

Đánh giá về chuyển động của thị trường, bà Trịnh Thị Kim Liên - Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services nhận xét, sau đợt “sốt nóng” tại thị trường Hà Nội và một số tỉnh, thành phố phía Bắc, hiện dòng tiền đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển dần từ Bắc vào Nam. Tuy nhiên, dòng tiền đầu tư vào bất động sản đang có xu hướng phân hóa. Khách hàng có nhu cầu mua ở thực tập trung đầu tư chủ yếu vào phân khúc vừa túi tiền, pháp lý chuẩn.

“Tâm lý dè dặt vẫn hiện hữu trên thị trường. Kỳ vọng, trạng thái "nén" trong quý I sẽ được "giải phóng" trong quý II khi nguồn cung tăng mạnh, kéo theo mức tiêu thụ cải thiện đáng kể. Các dự án đến từ nhóm chủ đầu tư uy tín được cho là sẽ dẫn dắt lực cầu” – bà Liên chia sẻ.

Dưới một góc nhìn khác, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam cho rằng, tín hiệu “nới lỏng” tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước với chỉ đạo định hướng duy trì mặt bằng lãi suất ở mức thấp của Chính phủ cũng góp phần kích thích nhu cầu bất động sản không chỉ ở nhóm người mua để ở mà còn từ các nhà đầu tư cá nhân trong bối cảnh bất động sản vẫn là kênh đầu tư có tiềm năng sinh lời tốt và có khả năng tích trữ tài sản lâu dài được ưa chuộng.

Tuy nhiên, bà Miền cũng khuyến nghị, mặc dù thị trường khởi sắc rõ nét khi nguồn cung phục hồi nhờ các chính sách tháo gỡ pháp lý trên nền tảng kinh tế tăng trưởng, hạ tầng giao thông phát triển mạnh mẽ, lãi suất duy trì ổn định ở mức thấp... nhưng vẫn còn rủi ro liên quan đến sức khỏe tài chính của các chủ đầu tư.

Mặt khác, lệch pha cung - cầu vẫn diễn ra, đặt ra những thách thức về khả năng chi trả nhà ở của người dân cho dù nguồn cung đã có sự cải thiện nhờ hàng loạt các dự án nhà ở xã hội đang được thúc đẩy triển khai. Thị trường bất động sản tiếp tục đà phát triển với mặt bằng giá duy trì ở mức cao và khó giảm sâu, đặc biệt là tại khu vực trung tâm các thành phố lớn.

Nhưng đà tăng giá của thị trường sẽ chậm lại khi thị trường xuất hiện ngày càng nhiều sản phẩm đáp ứng tốt nhu cầu ở thực và phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Dòng tiền có xu hướng đổ về khu vực huyện, xã, khi mặt bằng giá tại khu vực thành phố đã quá cao, không còn nhiều dư địa tăng trưởng.