Thiếu nghiên cứu và Phát triển, những đô thị thông minh khó thành công

Theo TS. Hoàng Hữu Phê - Chủ tịch Hội đồng Quản trị kiêm Giám đốc Công ty CP Tư vấn đầu tư Xây dựng và Ứng dụng công nghệ mới (R&D Consultants), những xu hướng phát triển bất động sản tại Việt Nam là nền tảng quan trọng quyết định đến chiến lược kinh doanh, cũng như hoạt động R&D của các doanh nghiệp bất động sản.

Đó là quá trình cung cấp nhà ở ra thị trường đã thay đổi trong nhiều thập kỷ. Sự chuyển đổi từ thị trường của người bán thành thị trường của người mua. Quan niệm về nhà ở đã thay đổi. Từ phân tán thấp tầng chuyển sang đa năng cao tầng. Các khu đô thị, làng đô thị mọc lên ngày càng nhiều với điểm nhấn là các dự án cao tầng, tụ hội cả tiện ích thương mại, công viên mặt nước… Thị trường sẽ dịch chuyển theo không gian đô thị.

“Người ta không thể trả lời được trung tâm London ở đâu vì có đến 8 loại trung tâm. Những đô thị tại Việt Nam sẽ phát triển theo xu hướng đó”, ông Hữu Phê nhận định.

Sự hình thành thị trường nhà ở nói chung sẽ thay đổi theo thu nhập và nhóm nghề nghiệp. Hai trung tâm đô thị lớn là TPHCM và Hà Nội sẽ tiếp tục thu hút người nhập cư, nhưng sẽ có thêm các thị trường nhánh và ngách khác ra đời.

Trước những xu hướng dịch chuyển này, các doanh nghiệp đòi hỏi phải đầu tư các hoạt động R&D một cách bài bản. Hoạt động R&D chuyên nghiệp hóa sẽ giúp doanh nghiệp ‘đọc vị’ thị trường, từ đó gia tăng khả năng dự đoán chính xác thay đổi, đưa ra các sản phẩm, chiến lược kinh doanh sát sườn.

Bản thân quá trình nghiên cứu – quan sát thị trường từ cốt lõi, TS. Hữu Phê đã cho ra đời phương pháp đo lường Vị thế - Chất lượng. Đây được xem là công cụ R&D dự đoán bong bóng bất động sản ở phạm vi cục bộ đến toàn cục, từ địa phương đến quốc gia.

TS. Trịnh Tú Anh – Viện trưởng Viện đô thị Thông minh và Quản lý (ISCM) chia sẻ trước các vấn đề phát triển đô thị như: tăng trưởng dân số nhanh, ô nhiễm, suy thoái môi trường, thì việc phát triển các thành phố thông minh (Smart City) đang nhận được sự quan tâm của nhiều quốc gia. R&D kỹ lưỡng sẽ giúp đô thị tránh khỏi các yếu tố gây hại như sự xói lở, ảnh hưởng con người, ô nhiễm môi trường, nóng lên toàn cầu, tắc nghẽn giao thông, phân bổ giàu nghèo...

Tuy nhiên, theo bà Tú Anh, để phát triển một khu đô thị ở thời kỳ mới, các nhà hoạch định chiến lược lẫn các chủ đầu tư không còn có thể “bốc thuốc” hay thích gì làm đó.

“Có hơn 32 địa phương tại Việt Nam có các hợp đồng với các doanh nghiệp công nghệ như FPT, Viettel... để triển khai các đề án thành phố thông minh. Nhưng cứ đưa công nghệ vào là ra một thành phố thông minh là chưa đủ”, bà Tú Anh nói.

Xây dựng một thành phố hay một đô thị không dừng lại ở việc đưa công nghệ 4.0 vào là xong. Trên thế giới có đến hơn 250 định nghĩa về đô thị thông minh, tương ứng với mỗi quốc gia, mỗi thành phố, mỗi địa phương. Áp dụng phương pháp sao chép mô hình thành công ở nơi này để đặt vào nơi khác, nôm na là “copy & paste” là không thể.  

Trên thế giới, không ít trường hợp các đô thị rơi vào trạng thái dở khóc dở cười, đơn cử như chung cư ngập nước, muỗi tấn công một dự án xanh, toilet nằm ngay đường di chuyển nổi bộ. Gần gũi hơn là tại Việt Nam, nhiều đại diện doanh nghiệp “thấm mệt” khi phải điều chỉnh nhiều lần những chồng hồ sơ vì dự án gần đưa vào thi công lại gặp vấn đề.

Theo bà Ngọc, Nguyễn Thị Bích Ngọc – nhà sáng lập Sen Vàng Group, tình trạng doanh nghiệp thuê đơn vị ngoài phát triển sản phẩm ngay từ bước tìm kiếm đất cho đến phát triển concept sản phẩm ngày càng nở rộ. Doanh nghiệp không hiểu gì về sản phẩm mình đang bán là có thật. Hoặc doanh nghiệp chủ động làm nhưng đầu tư qua loa về hoạt động nghiên cứu. Hậu quả là các dự án rất khó thoát hàng, các dự án bán giá ‘trên mây’ so với mặt bằng hoặc bán được nhưng khi về ở thì cư dân gặp hàng loạt vấn đề...

Theo bà Ngọc, R&D là một hoạt động vô cùng quan trọng nếu các chủ đầu tư, doanh nghiệp bất động sản muốn phát triển bền vững, đặc biệt trong giai đoạn ảnh hưởng của dịch COVID-19. R&D được xem là một công cụ thiết yếu mở đường cho sự phát triển bền vững của doanh nghiệp bất động sản.

Trên thực tế, các hoạt động R&D bất động sản tại Việt Nam còn vướng mắc nhiều rào cản. Theo một khảo sát sơ bộ thực hiện gần 60 đại diện doanh nghiệp bởi RealCom – Cộng động Phát triển bất động sản Bền vững, cho thấy hơn 60% đại diện doanh nghiệp biết rằng R&D có vai trò quan trọng, nhưng chưa có bộ phận R&D chuyên biệt. Chỉ 40% doanh nghiệp có bộ phận R&D riêng nhưng gần nửa số đó chỉ nghiên cứu khả thi, chứ chưa có nhiều đóng góp hiệu quả, giá trị.