Từ chính sách an sinh đến động lực thị trường

Trong quá trình đó, bên cạnh thị trường bất động sản sôi động, Nhà nước đã luôn giữ vững vai trò, với việc triển khai quyết liệt chính sách nhà ở xã hội để tạo nguồn cung, đảm bảo người dân, nhất là các nhóm thu nhập thấp, có thể tiếp cận chỗ ở ổn định với giá cả hợp lý.

* Đổi mới và xuất hiện của thị trường bất động sản

Từ sau 1986, đặc biệt là từ thập niên 1990 trở đi, Việt Nam dần mở cửa kinh tế, thúc đẩy tư nhân, doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Nhà ở bắt đầu chuyển từ “cấp phát” sang “mua bán”, biến động theo cung‑cầu, giá cả chịu tác động thị trường. Các dự án chung cư thương mại, nhà liền kề, biệt thự… hình thành khắp nơi.

Điều này tạo ra nguồn lực lớn, thu hút đầu tư xã hội vào hạ tầng – nhà ở, đóng góp to lớn cho tăng trưởng GDP ngành xây dựng và bất động sản. Tuy nhiên, đi cùng là hiện tượng đầu cơ, giá bất động sản nhiều nơi tăng “nóng”, vượt xa khả năng chi trả của nhóm người thu nhập thấp và trung bình.

Nhận thức rõ bất cập trong cơ chế thị trường, từ thập niên 2000 đến nay, Nhà nước đã xây dựng và triển khai hệ thống chính sách nhà ở xã hội, coi đây là giải pháp để đảm bảo an sinh xã hội, giảm bớt chênh lệch tiếp cận nhà ở giữa các tầng lớp dân cư.

Nhờ trợ lực chính sách, nhiều dự án nhà ở xã hội lần lượt ra đời. Các dự án này thường được cho thuê hoặc bán với giá thấp hơn thị trường, có thời gian hỗ trợ lâu dài. Một số dự án được liên kết giữa doanh nghiệp và chính quyền địa phương xây dựng để tăng hiệu quả vốn đầu tư.

Đồng thời, người dân mua nhà ở xã hội còn được tiếp cận các gói tín dụng ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hay ngân hàng thương mại với lãi suất thấp, thời gian vay dài. Điều này giảm áp lực tài chính và giúp người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở gắn với nhu cầu thực.

Cùng đó, cơ chế hỗ trợ về quỹ đất và thuế, khuyến khích doanh nghiệp tham gia, Chính phủ và các địa phương có chính sách ưu đãi về quỹ đất như giao đất cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội với giá thấp hoặc miễn, giảm tiền sử dụng đất... Ngoài ra, còn có cơ chế miễn hoặc giảm thuế, phí trong giai đoạn xây dựng và đưa vào vận hành, khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nhà ở xã hội.

Chính phủ luôn coi việc phát triển nhà ở xã hội là một trong những trọng tâm trong chiến lược an sinh xã hội và phát triển kinh tế lâu dài. Tại các phiên họp thường kỳ, Thủ tướng Chính phủ nhiều lần yêu cầu các bộ, ngành, địa phương triển khai quyết liệt hơn các giải pháp thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhất là tại các khu công nghiệp, khu chế xuất – nơi tập trung đông người lao động.

Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh: “Thị trường bất động sản phát triển lành mạnh phải đáp ứng đồng thời cả nhu cầu thương mại và nhu cầu xã hội. Nhà ở xã hội không phải là việc riêng của người thu nhập thấp, mà là trách nhiệm của toàn hệ thống chính trị.”

Người đứng đầu Chính phủ cũng chỉ đạo rõ, các địa phương phải bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội trong quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất; rà soát các dự án chậm triển khai để thu hồi hoặc điều chỉnh; đồng thời xây dựng các cơ chế ưu đãi đủ hấp dẫn để thu hút doanh nghiệp tham gia.

“Mục tiêu hoàn thành ít nhất 100.000 căn nhà ở xã hội từ nay đến cuối năm 2025 là không đổi” - Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh. Để hoàn thành mục tiêu trên, Thủ tướng yêu cầu các bộ, ngành, địa phương tiếp tục xác định nhiệm vụ phát triển nhà ở xã hội là nhiệm vụ chính trị quan trọng của cả hệ thống chính trị theo đúng tinh thần Chỉ thị 34 của Ban Bí thư về tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển nhà ở xã hội trong tình hình mới; phải tập trung cao độ, cụ thể và sâu sát cho từng dự án, đặt quyết tâm chính trị cao nhất để hoàn thành mọi chỉ tiêu.

 

* Vai trò “người điều tiết”

Các chuyên gia nhận xét, các cơ chế, chính sách ưu đãi cho phát triển nhà ở xã hội đã giúp giảm tổng chi phí đầu vào, từ đó giảm giá bán hoặc cho thuê nhà, tạo điều kiện cho người dân dễ tiếp cận hơn. Dù là cơ chế thị trường nhưng vẫn có sự điều tiết của Nhà nước trong phân khúc nhà ở này nhằm hài hòa lợi ích xã hội và kinh tế củ chủ đầu tư.

Nhà nước đóng vai trò là “người điều tiết” qua quy hoạch, cấp phép, định giá, kiểm soát chất lượng công trình, đồng thời tạo ra các cơ chế để đảm bảo sự công bằng; tránh việc dự án thương mại “lấn át” nguồn cung nhà ở xã hội. Các chương trình quốc gia về nhà ở, quỹ phát triển nhà ở… vẫn được triển khai.

Bình quân diện tích nhà ở toàn quốc tăng nhanh, hiện ở mức 27 m2/người. Nhiều dự án nhà ở xã hội đã được xây dựng tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng… cùng với các khu công nghiệp. Hàng trăm nghìn hộ gia đình, bao gồm công nhân, người thu nhập thấp, đã có điều kiện tiếp cận chỗ ở ổn định, tiết kiệm chi phí, giảm áp lực tài chính. Nhiều gia đình có thu nhập khiêm tốn đã mua được căn hộ sau khi nhận hỗ trợ tín dụng ưu đãi, góp phần giảm áp lực chi phí nhà ở.

Bộ Xây dựng cho biết, thực hiện Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, tính đến thời điểm cuối tháng 7, số lượng dự án đã hoàn thành, khởi công, chấp thuận chủ trương đầu tư đến năm 2025 trong cả nước đạt 59,6% so với chỉ tiêu đã đặt ra tại Đề án (đầu tư xây  dựng khoảng 1.062.200 căn).

Cả nước có 692 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô 633.559 căn. Trong đó có 146 dự án hoàn thành với quy mô 103.717 căn; 124 dự án đã khởi công xây dựng, đang triển khai với quy mô 111.622 căn; 422 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô 418.220 căn.

Qua kiểm tra thực tế và tổng hợp báo cáo của các địa phương, tính đến ngày 15/7/2025, cả nước đã hoàn thành 36.962/100.275 căn (đạt 37%); đang đầu tư xây  dựng 111.622 căn, trong đó khả năng hoàn thành trong năm 2025 là 74.021/100.275 căn (đạt khoảng 74%); đã khởi công 27 dự án với quy mô 24.232 căn, tương đương 95,4% số lượng căn hộ được khởi công cả năm 2024.

Tuy nhiên, những thách thức vẫn tồn tại, đó là chênh lệch cung – cầu: Nhiều nơi, nhu cầu nhà ở xã hội vẫn rất lớn, nhưng nguồn cung chưa đáp ứng kịp do quỹ đất hạn hẹp, chi phí đầu vào cao, thủ tục đầu tư còn cồng kềnh. Giá bất động sản thương mại tăng cao ở các đô thị lớn tạo áp lực lan tỏa, khiến người dân thu nhập tầm trung cũng gặp khó khăn khi tìm mua nhà gần nơi làm việc...

Để tiếp tục phát huy hiệu quả cơ chế thị trường trong phát triển bất động sản, đồng thời bảo đảm an sinh xã hội thông qua chính sách nhà ở xã hội, các chuyên gia, hoạch định chính sách và các địa phương đang tập trung vào việc tăng đầu tư quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, ưu tiên khu vực đô thị, công nghiệp.

Mong muốn của doanh nghiệp là được đơn giản hóa thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian xây dựng, giải phóng mặt bằng; bổ sung và hoàn thiện cơ chế hỗ trợ tín dụng, đảm bảo các gói vay ưu đãi thực sự hiệu quả, dễ tiếp cận... Về phía người dân cũng mong muốn được tiếp cận những dự án nhà ở xã hội đảm bảo chất lượng, tiện ích và hạ tầng kỹ thuật – xã hội.

Là cơ quan thường trực trong việc tham mưu, xây dựng, điều phối chính sách phát triển nhà ở quốc gia, Bộ Xây dựng đóng vai trò nòng cốt trong việc cụ thể hóa chủ trương của Đảng, chính sách của Nhà nước thành các văn bản pháp luật, hướng dẫn thực hiện, giám sát, đánh giá và đề xuất điều chỉnh chính sách phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng.

Thời gian qua, Bộ Xây dựng đã chủ trì xây dựng và trình Chính phủ ban hành nhiều văn bản quan trọng như: Luật Nhà ở (sửa đổi), Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, Chương trình phát triển nhà ở quốc gia các giai đoạn cũng như tổng hợp kế hoạch triển khai của các địa phương. Bộ cũng thường xuyên tổ chức các đoàn kiểm tra, đánh giá việc thực hiện các dự án nhà ở xã hội tại các tỉnh, thành phố lớn.

Bộ Xây dựng luôn nhấn mạnh yêu cầu phối hợp đồng bộ giữa Trung ương và địa phương, giữa Nhà nước và doanh nghiệp để tháo gỡ những “điểm nghẽn” về thủ tục đầu tư, quy hoạch quỹ đất, cơ chế ưu đãi, từ đó thúc đẩy phát triển nguồn cung nhà ở phù hợp nhu cầu thực tiễn.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh khẳng định, phát triển nhà ở xã hội không chỉ là nhiệm vụ kinh tế mà còn là nhiệm vụ chính trị, xã hội quan trọng, góp phần ổn định thị trường bất động sản và nâng cao chất lượng sống của người dân, đặc biệt trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và dòng lao động tập trung tại các thành phố lớn.

Ở góc độ chuyên gia, TS. Nguyễn Văn Đỉnh – chuyên gia chính sách đất đai và bất động sản nhận xét, chính sách nhà ở xã hội của Việt Nam đang đi đúng hướng. Tuy nhiên, cần mạnh dạn cải cách thủ tục hành chính, đặc biệt là trong khâu phê duyệt dự án, để rút ngắn thời gian và giảm chi phí đầu tư cho doanh nghiệp. Đồng thời, cơ chế tín dụng cần linh hoạt và thực sự hiệu quả trong thực tiễn để người dân dễ tiếp cận hơn.

GS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (cũ) cũng cho rằng, để đảm bảo tính bền vững, cần có một cơ chế điều tiết lợi nhuận rõ ràng trong các dự án nhà ở xã hội có sự tham gia của khu vực tư nhân. Chỉ khi có sự hài hòa giữa lợi ích của doanh nghiệp, người dân và Nhà nước, thì thị trường nhà ở xã hội mới phát triển thực chất.

Chặng đường từ cơ chế bao cấp tới nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa trong lĩnh vực nhà ở thể hiện rõ nỗ lực cải cách và thích ứng của Việt Nam. Trong đó, chính sách phát triển nhà ở xã hội là điểm nhấn, thể hiện vai trò điều tiết của Nhà nước nhằm bảo đảm mọi người dân, đặc biệt là người thu nhập thấp, có thể an cư, từ đó yên tâm lao động, cống hiến và xây dựng đất nước.

Việt Nam tiếp tục duy trì cam kết phát triển đồng bộ nhà ở theo hướng bền vững, công bằng và hiện đại, phù hợp với xu thế đô thị hóa, công nghiệp hóa và nhu cầu ngày càng cao về chất lượng sống của người dân trong thời kỳ hội nhập.