Bất động sản 2026: Định hình lại quỹ đạo, cơ hội ở giá trị thật

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài và những cú điều chỉnh mạnh mẽ về giá, dòng tiền lẫn tâm lý thị trường, bất động sản Việt Nam đang bước vào thời kỳ định hình lại quỹ đạo phát triển. Năm 2026 được nhiều chuyên gia nhìn nhận không phải là thời điểm xuất hiện các “cơn sóng lớn” như giai đoạn trước, mà là lúc thị trường vận hành dựa nhiều hơn vào giá trị thực, nhu cầu thực và năng lực thật của doanh nghiệp. Sự thay đổi này được xem là tất yếu sau một chu kỳ tăng trưởng nóng, khi những yếu tố từng tạo sóng như đòn bẩy tài chính cao, kỳ vọng tăng giá nhanh hay đầu tư theo tin đồn không còn phù hợp với bối cảnh mới

* Chu kỳ ổn định, chậm nhưng chọn lọc

Theo nhiều chuyên gia, giai đoạn 2022–2024 là quá trình thanh lọc mạnh mẽ nhất của thị trường bất động sản trong hơn một thập kỷ. Hàng loạt doanh nghiệp rời cuộc chơi, nhiều dự án bị đình trệ, giá bán tại không ít phân khúc phải điều chỉnh về sát hơn với giá trị thực. Đến năm 2025, thị trường bắt đầu có những tín hiệu phục hồi, nhưng mang tính thận trọng và phân hóa rõ rệt.

Sang năm 2026, bức tranh chung được dự báo sẽ sáng hơn, song không đồng nghĩa với sự quay lại của các đợt sốt giá diện rộng. Ông Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế trưởng BIDV nhận định, thị trường bất động sản đang chuyển từ giai đoạn “phục hồi kỹ thuật” sang “ổn định cấu trúc”.

“Chu kỳ tới sẽ không còn những cơn sóng lớn như giai đoạn 2016–2018 hay 2020–2021. Thị trường sẽ tăng trưởng chậm hơn, nhưng bền vững hơn. Cơ hội chỉ đến với những sản phẩm có nhu cầu thật, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác thực tế”, ông Lực phân tích.

Một trong những yếu tố quan trọng tạo nền cho sự ổn định này là môi trường vĩ mô được kiểm soát tốt hơn. Lãi suất cho vay sau giai đoạn tăng mạnh đã dần hạ nhiệt và duy trì ở mức hợp lý, giúp giảm áp lực tài chính cho cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà. Trong khi đó, chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản được thực hiện theo hướng chọn lọc, thay vì siết chặt đồng loạt.

Đặc biệt, việc các luật, chính sách liên quan đến đất đai và kinh doanh bất động sản được sửa đổi, ban hành và dự kiến áp dụng đồng bộ từ năm 2025–2026 được xem là bước ngoặt lớn. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, yếu tố pháp lý sẽ là “bộ lọc” tự nhiên của thị trường trong giai đoạn tới.

Khi pháp lý được siết chặt và minh bạch hơn, thị trường sẽ không còn đất cho những dự án làm theo kiểu chộp giật. Điều này có thể khiến tốc độ phát triển chậm lại, nhưng đổi lại là sự an toàn và bền vững cho cả thị trường - ông Châu nhận xét.

Cùng đó, đầu tư công tiếp tục đóng vai trò là động lực dài hạn cho bất động sản, nhưng cũng không còn tạo ra những cơn sốt ngắn hạn. Các dự án hạ tầng lớn như cao tốc Bắc – Nam, vành đai 3, vành đai 4, sân bay Long Thành hay hệ thống metro đô thị… sẽ phát huy tác động theo hướng mở rộng không gian phát triển, thay vì đẩy giá đất tăng nhanh trong thời gian ngắn.

* Cơ hội nằm ở giá trị sử dụng và năng lực thật

Trong bối cảnh không còn “sóng lớn”, cơ hội của thị trường bất động sản năm 2026 được dự báo sẽ tập trung vào những phân khúc gắn với nhu cầu sử dụng thực. Nhà ở phục vụ người thu nhập trung bình, các khu đô thị có hạ tầng đồng bộ, bất động sản công nghiệp và sản phẩm tạo dòng tiền ổn định được xem là những điểm sáng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, sự thay đổi trong hành vi của người mua và nhà đầu tư sẽ là yếu tố then chốt. Sau những bài học đắt giá từ đầu tư lướt sóng, thị trường đang quay về với giá trị thật. Người mua quan tâm nhiều hơn đến việc ở, khai thác và sử dụng lâu dài, thay vì chỉ nhìn vào kỳ vọng tăng giá.

Nhu cầu ở thực tiếp tục là trụ cột của thị trường, trong bối cảnh Việt Nam vẫn đang đô thị hóa nhanh. Mỗi năm, các đô thị lớn và vùng kinh tế trọng điểm thu hút hàng trăm nghìn lao động mới, kéo theo nhu cầu ổn định về nhà ở. Tuy nhiên, thay vì dồn vào phân khúc cao cấp như trước, nhu cầu này tập trung nhiều hơn vào phân khúc vừa túi tiền và trung cấp.

Bên cạnh nhà ở, bất động sản công nghiệp được dự báo tiếp tục giữ vai trò đầu tàu trong năm 2026. Dòng vốn FDI vào Việt Nam, dù chịu tác động từ bối cảnh kinh tế toàn cầu, vẫn duy trì xu hướng tích cực nhờ lợi thế về vị trí, chi phí và môi trường đầu tư ổn định.

Theo ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, bất động sản công nghiệp không còn là câu chuyện ngắn hạn. Nhu cầu thuê đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và kho vận hiện đại sẽ tiếp tục tăng. Điều quan trọng là các chủ đầu tư phải phát triển sản phẩm bài bản, gắn với tiêu chuẩn xanh và hiệu quả vận hành, thay vì chỉ chạy theo diện tích và giá thuê.

Ở góc độ nhà đầu tư cá nhân, năm 2026 được dự báo sẽ chứng kiến sự trở lại có chọn lọc. Thay vì sử dụng đòn bẩy tài chính cao, nhiều nhà đầu tư ưu tiên các sản phẩm có dòng tiền ổn định, thời gian hoàn vốn dài hơn nhưng ít rủi ro hơn. Đây được xem là sự thay đổi mang tính cấu trúc, giúp thị trường tránh lặp lại những chu kỳ tăng nóng – sụt giảm mạnh.

Còn đối với doanh nghiệp bất động sản, chu kỳ mới đặt ra yêu cầu cao hơn về năng lực tài chính và quản trị. Những doanh nghiệp đã tái cấu trúc thành công, giảm nợ vay và tập trung vào sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường được đánh giá có nhiều lợi thế trong giai đoạn tới.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, cơ hội trong năm 2026 không còn dành cho những doanh nghiệp phát triển dự án theo kiểu dàn trải. Thị trường sẽ sàng lọc rất mạnh. Doanh nghiệp nào không có năng lực thật, không hiểu khách hàng thật sẽ khó tồn tại, chứ chưa nói đến tăng trưởng.

Dù triển vọng được đánh giá tích cực hơn so với giai đoạn trước, những các chuyên gia cũng cho rằng, bất động sản năm 2026 không phải “miền đất hứa” cho mọi chủ thể. Cơ hội sẽ tập trung vào những phân khúc, địa phương và doanh nghiệp có sự chuẩn bị kỹ lưỡng, chiến lược dài hạn và cách tiếp cận thận trọng.

Thị trường bất động sản năm 2026 được kỳ vọng bước vào giai đoạn phát triển ổn định hơn, nơi giá trị thật thay thế cho kỳ vọng đầu cơ. Không còn những “sóng lớn” cuốn theo số đông, cơ hội sẽ thuộc về những người kiên nhẫn, hiểu thị trường và sẵn sàng đi đường dài.