Chính sách nhà ở của nước Anh - Góc tham chiếu cho Việt Nam

 

Giá nhà ngày càng xa tầm với, cộng thêm sự rút lui của giới đầu tư cá nhân, khiến nhà xây xong ngày một khó tìm người mua. Theo số liệu của hãng nghiên cứu Molior chuyên theo dõi thị trường phát triển nhà ở London, trong quý II/2026, toàn London chỉ bán được 2.792 căn nhà ở thương mại - chỉ bằng khoảng 13% so với lượng cần bán mỗi quý (khoảng 22.000 căn) để đạt mục tiêu cung ứng 88.000 căn nhà mỗi năm cho London mà nhà chức trách đề ra. Trong khi đó, có tới 4.629 căn đã hoàn thiện nhưng vẫn chưa tìm được người mua - mức cao nhất Molior từng ghi nhận. Đằng sau những con số ấy là cả một hệ thống chính sách đang bị thử thách, và cách nước Anh xoay xở để lại không ít kinh nghiệm đáng tham khảo.

* Cân bằng giữa hai phía cung - cầu

Trao đổi với phóng viên TTXVN tại London, ông Christopher Bridgeman, một chuyên gia hoạch định tài chính cấp cao cho biết:  "Kinh nghiệm của Vương quốc Anh cho thấy không tồn tại một giải pháp duy nhất cho bài toán khả năng chi trả nhà ở. Một hệ thống nhà ở cho thuê vận hành hiệu quả đòi hỏi sự cân bằng giữa đầu tư ở phía cung và hỗ trợ ở phía cầu, với mỗi hướng giải quyết một khía cạnh khác nhau của thách thức nhà ở".

Ở phía cung, Chính phủ Anh cấp vốn cho chính quyền địa phương và các nhà cung cấp để tạo lập nhà ở giá phải chăng, mà điển hình là Chương trình nhà ở xã hội và Nhà ở giá phải chăng (SAHP) giai đoạn 2026–2036 với khoản hậu thuẫn khoảng 39 tỷ bảng. Giá trị dài hạn của hướng đi này được ông Bridgeman phân tích: "Mỗi căn nhà giá phải chăng được xây dựng hôm nay có thể phục vụ nhiều thế hệ hộ gia đình trong hàng chục năm. Việc gia tăng nguồn cung cũng giúp kiềm chế lạm phát tiền thuê theo thời gian và giảm bớt sự lệ thuộc vào trợ cấp nhà ở trong tương lai".

Ở chiều ngược lại, việc hỗ trợ trực tiếp cho người thuê - thông qua Trợ cấp nhà ở (Housing benefit) và khoản hỗ trợ tiền thuê nhà nằm trong chương trình trợ cấp an sinh Universal Credit - lại có thế mạnh là đến tay người dân nhanh, đúng đối tượng, kịp thời nâng đỡ các hộ gia đình mỗi khi tiền thuê tăng hay thu nhập sa sút. Nhưng chính hướng đi ấy cũng có mặt hạn chế của nó. Chuyên gia Bridgeman cảnh báo: "Việc gia tăng sức mua mà không gia tăng số lượng nhà ở có thể góp phần đẩy giá thuê lên cao, đồng nghĩa với việc một phần trợ cấp công rốt cuộc lại mang lại lợi ích cho chủ nhà thay vì người thuê". Từ đó, ông đúc kết một bài học chính sách quan trọng: "Hỗ trợ phía cầu giải quyết những thách thức về khả năng chi trả của hôm nay, trong khi đầu tư phía cung giải quyết tình trạng thiếu hụt nhà ở của ngày mai. Không hướng tiếp cận nào tự thân là đủ. Một chính sách nhà ở bền vững đòi hỏi cả hai, được nâng đỡ bởi công tác quy hoạch hiệu quả, đầu tư hạ tầng và một thị trường nhà ở vận hành lành mạnh".

* Từ chỉ tiêu trên giấy đến căn nhà hoàn thiện

Có một khoảng cách lớn giữa việc đặt ra chỉ tiêu về nhà ở và việc hiện thực hóa nó. Khoảng cách ấy hiện rõ trên thực địa. Molior ghi nhận 56 dự án đã ngừng thi công, cổng khóa trái, bên trong là 3.913 căn nhà đang xây dở, và chi phí xây dựng leo thang là nguyên nhân chính đẩy các nhà thầu vào cảnh khó khăn.

Một trong những cơ chế đặc thù giúp nước Anh huy động vốn tư nhân nằm ngay trong quy trình cấp phép. Chuyên gia Bridgeman cho biết, ở vùng England, các thỏa thuận theo Điều 106 (Đạo luật Quy hoạch Đô thị và Nông thôn 1990) buộc chủ đầu tư của những dự án nhà ở thương mại phải đóng góp cho nhà ở giá phải chăng và hạ tầng đi kèm, coi đó như một điều kiện để được cấp phép quy hoạch. Dù vậy, ông lưu ý rằng giấy phép không tự động biến thành công trình: "Bản thân một giấy phép quy hoạch không bảo đảm việc dự án sẽ thành hiện thực nếu dự án không còn khả thi về mặt tài chính". Bởi thế, theo ông, cần một cách nhìn tổng thể: "Việc cung ứng nhà ở không nên được nhìn nhận đơn thuần như một chương trình xây dựng. Đó là một chính sách kinh tế và hạ tầng có tính tích hợp, phụ thuộc vào sự phối hợp ăn khớp giữa quy hoạch, tài chính, giao thông, tiện ích, thị trường lao động và sự ổn định pháp lý".

* "Nấc thang nhà ở" và cách nhìn khác về việc thuê nhà

Ở nhiều nơi, đi thuê nhà bị coi là giải pháp tạm thời, trong khi nước Anh có cái nhìn khác. Chuyên gia Bridgeman đặt lại vấn đề: "Mục tiêu không phải là thuyết phục người dân từ bỏ khát vọng sở hữu nhà, mà là bảo đảm để việc thuê nhà trở thành một lựa chọn nhà ở an toàn, chất lượng cao và đáng tin cậy". Song ông nhấn mạnh rằng khung pháp lý dù chặt đến đâu cũng không thay được khả năng chi trả: "Ngay cả những biện pháp bảo vệ pháp lý mạnh mẽ nhất cũng không thể khiến việc thuê nhà trở nên bền vững nếu tiền thuê vượt xa thu nhập của hộ gia đình".

Điểm đáng chú ý là nước Anh dựng nên những nấc trung gian giữa thuê và mua. Ông mô tả mô hình Sở hữu chung (Shared ownership): "Người mua đủ điều kiện có thể mua một phần sở hữu ban đầu (thường từ 10% đến 75%) của một bất động sản, đồng thời trả tiền thuê cho phần còn lại do hiệp hội nhà ở sở hữu. Theo thời gian, họ có thể tăng dần tỷ lệ sở hữu thông qua một quy trình gọi là 'mua dần', và cuối cùng có thể mua đủ 100% nếu muốn". Đúc kết lại, chuyên gia Bridgeman cho rằng: "Chính sách nhà ở hiện đại nên mở ra một 'nấc thang nhà ở', thay vì chỉ có hai lựa chọn hoặc thuê, hoặc mua. Việc thuê nhà không nên bị xem là một phương án tạm thời, mà là một trong nhiều hình thức nhà ở an toàn và xứng đáng được coi trọng".

* Sở hữu căn hộ và vòng đời của tòa nhà

Bên cạnh bài toán làm sao để có đủ nhà và giữ giá nhà vừa sức người mua, nước Anh còn phải đối diện với một câu hỏi khác, sâu hơn: những căn hộ ấy được sở hữu ra sao, và được gìn giữ thế nào theo thời gian. Ở Anh, phần lớn người mua căn hộ không sở hữu vĩnh viễn mà nắm một hợp đồng thuê sở hữu dài hạn, gọi là leasehold (thường 99, 125 hay 250 năm), trong khi quyền sở hữu tuyệt đối (freehold) thuộc về một chủ thể khác. Đây là hình thái phổ biến: vùng England có khoảng 4,8 triệu nhà ở theo diện leasehold, chiếm khoảng 19% tổng quỹ nhà ở; trong đó hơn 70% là căn hộ chung cư, tương đương khoảng 3,5 triệu căn. Đặc tính "có thời hạn" khiến hợp đồng càng cạn năm thì căn hộ càng khó bán, khó vay thế chấp - một trong những lý do khiến loại tài sản này dễ mất giá theo thời gian.

Trước những bất cập tích tụ nhiều thập niên, nước Anh đang cải cách theo hướng chuyển dần sang commonhold - hình thức cho phép sở hữu căn hộ không thời hạn, các chủ sở hữu cùng quản lý và cùng lập quỹ bảo trì cho toàn bộ vòng đời tòa nhà. Đầu năm 2026, Chính phủ công bố dự thảo Luật Cải cách Commonhold và Leasehold, đề xuất đưa commonhold thành hình thức sở hữu mặc định cho căn hộ xây mới (dự thảo công bố ngày 27/1/2026). Sau quá trình thẩm định, Ủy ban Nhà ở, Cộng đồng và Chính quyền địa phương của Hạ viện công bố báo cáo ngày 27/5/2026, đánh giá đây là "một bước tiến đáng kể" giúp người mua căn hộ có thêm quyền kiểm soát tòa nhà của mình. Dù vậy, đây vẫn là một tiến trình đang tiếp diễn và còn phải qua nhiều bước trước khi có hiệu lực.

Đi liền với câu chuyện sở hữu là thực tại về tuổi thọ công trình. Sau thảm họa cháy tòa tháp Grenfell năm 2017, nước Anh ban hành Đạo luật An toàn Công trình 2022 (Building Safety Act 2022) và lập Cơ quan Quản lý An toàn Công trình (BSR). Theo quy định, mọi công trình cao trên 18 mét hoặc từ 7 tầng trở lên và có ít nhất hai căn hộ đều phải được BSR cấp phép trước khi khởi công. Thời hạn xét duyệt theo luật định là 12 tuần, nhưng trên thực tế nhiều dự án cao tầng bị trì hoãn hơn 9 tháng. Những quy định ngặt nghèo ấy cho thấy việc xây dựng và duy trì nhà cao tầng an toàn qua vòng đời là bài toán tốn kém, đòi hỏi cơ chế tài chính và quản trị được chuẩn bị từ sớm.

* Một hệ thống, nhiều lựa chọn

Nhìn tổng thể, cách nước Anh tiếp cận bài toán nhà ở là xếp chồng nhiều lớp công cụ: đầu tư nguồn cung cho dài hạn, hỗ trợ người thuê trong ngắn hạn, mở những nấc thang trung gian giữa thuê và mua, đồng thời từng bước sửa lại chính mô hình sở hữu căn hộ để bảo vệ giá trị tài sản của người dân qua thời gian. Con đường ấy, như số liệu thị trường cho thấy, không hề bằng phẳng. Nhưng như chuyên gia Bridgeman đúc kết, sự bền vững của một hệ thống nhà ở nằm ở khả năng cung cấp nhiều lựa chọn phù hợp với từng giai đoạn của cuộc đời, chứ không phải ở một lời giải duy nhất.