Gia tăng gánh nặng nhà ở tại đô thị lớn


Tổng điều tra dân số và nhà ở 2019 đang diễn ra với quy mô lớn nhất từ trước đến nay nhằm đánh giá trung thực khách quan tình hình biến động dân số và nhà của Việt Nam trong 10 năm qua. Những thông tin mang tính toàn diện được kỳ vọng sẽ giúp xây dựng, hoạch định chính sách liên quan đến người dân một cách sát thực tế, nhất là trong lĩnh vực nhà ở.
Đặc biệt, gánh nặng bởi tình trạng gia tăng dân số quá nhanh tại các đô thị lớn như hiện nay liệu có được giải quyết bằng bài toán quy hoạch mang tính dài hơi và khoa học dựa trên những thông số thống kê bài bản cũng là vấn đề được quan tâm. Năm 1999, tốc độ đô thị hóa ở Việt Nam mới ở mức 21,7% và năm 2019 dự kiến sẽ đạt mức 40%. Theo đó, cả nước hiện có 819 đô thị với tỷ lệ phủ kín quy hoạch chung xây dựng đô thị đạt 100%, quy hoạch phân khu khoảng 78%, quy hoạch chi tiết 39% và quy hoạch xây dựng nông thôn đạt 100%. Chính sự gia tăng của quá trình đô thị hóa trong năm 2018 đã giúp cho thị trường bất động sản và vật liệu xây dựng đạt tốc độ tăng trưởng khả quan. Năm 2018, diện tích bình quân nhà ở toàn quốc đạt khoảng 24 m2 sàn/người, tăng 0,6 m2 sàn/người so với năm 2017. Còn theo Nghị quyết 01 của Chính phủ về nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và dự toán ngân sách nhà nước năm 2019 đã chỉ rõ thị trường bất động sản được định hướng phát triển minh bạch và lành mạnh, khuyến khích phát triển thị trường nhà ở cho thuê. Mục tiêu phấn đấu diện tích bình quân nhà ở toàn quốc năm 2019 đạt 24,5 m2 sàn/người. Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam Trần Ngọc Chính cho biết, thời gian tới, tốc độ đô thị hóa tại Việt Nam sẽ còn tiếp tục diễn ra nhanh. Năm 2019 và đến đầu năm 2020 tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam dự báo sẽ đạt khoảng 40%. Thập niên 40 của thế kỷ 21 sẽ có khoảng 50% dân số Việt Nam sinh sống tại các đô thị. Sức ép dân số gia tăng cũng dồn gánh nặng nhà ở lên các đô thị. Cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh, tỷ lệ tăng dân số đô thị trung bình hàng năm từ 2 - 3,4% đã khiến nguồn cầu về nhà ở này càng gia tăng - ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận xét. Thêm một điều đáng chú ý khác của dân số Việt Nam là các hộ gia đình có quy mô ngày càng nhỏ. Đến đầu năm 2018, Việt Nam có khoảng 25,5 triệu hộ gia đình (trong thời kỳ 2009 - 2017, tỷ lệ tăng bình quân hàng năm về số hộ là 1,5%/năm); trong đó quy mô gia đình nhỏ (có 2 - 4 người) là phổ biến nhất (chiếm gần 65%). Số hộ độc thân chiếm tỷ trọng nhỏ (8%) nhưng đang có xu thế tăng nhanh trong 5 năm trở lại đây. Theo ông Nam, đây là yếu tố quan trọng trong việc định hướng lại sản phẩm bất động sản. Đặc biệt là nhu cầu của các căn hộ nhỏ để đáp ứng sự thay đổi của quy mô hộ gia đình. Quy mô dân số lớn, song một điều đáng mừng là khả năng thanh toán đối với các sản phẩm bất động sản của người dân đang ở mức khả quan. Thị trường bất động sản đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu nhà ở rất thiết yếu của người dân, góp phần chỉnh trang bộ mặt đô thị hình thành nếp sống văn minh hiện đại. Bên cạnh đó, kích thích sự phát triển của các ngành kinh tế khác đi theo thị trường bất động sản. Tuy nhiên, điều này đang dồn sức ép lên các đô thị trung tâm bởi những điểm này vẫn là nơi thu hút đông người đến sinh sống. Để đáp ứng nhu cầu chỗ ở, hàng loạt chung cư cao tầng mọc lên bất chấp việc phá vỡ quy hoạch.Về lý thuyết, những dự án được đánh giá tốt là phải đảm bảo mật độ xây dựng. Tuy nhiên, trên thực tế, tiêu chí này hoàn toàn chưa đủ bởi nhiều công trình dù cao tầng nhưng vẫn đảm bảo mật độ xây dựng trong khu đất đó. Bởi vậy cần phải có một thước đo tổng thể hơn, đó là mật độ cư trú mà bấy lâu nay vẫn bị lãng quên.
Theo ông Ngô Trung Hải – nguyên Viện Trưởng Viện Quy hoạch Đô thị và Nông thôn Quốc gia, về tổng thể phải xem xét cả 2 yếu tố, mật độ xây dựng và mật độ cư trú. Nhưng hiện nay, mật độ cư trú lại ít được nhắc đến. Cùng một lô đất đó, xây lên tòa chung cư nhưng cho 1 vạn người ở thì sẽ khác với 2 vạn người ở - ông Hải đưa ví dụ. Mật độ cư trú rất quan trọng trong bài toán hạ tầng, thông số cơ bản khoảng 500-700 người/ha đã là cao lắm rồi, dưới con số 500 thì mới tốt. Nếu cứ chồng cao tầng thì đương nhiên hệ số sàn tăng lên rất nhiều. Ví dụ như Nhật Bản đang quy chuẩn hệ số 13. Việt Nam thì lấy tiêu chí về mật độ sử dụng đất nhưng nước ngoài sử dụng hệ số sàn. Nếu tính theo hệ số sàn thì nhiều dự án tại Việt Nam lên quá cao, có nơi lên con số 20 tầng. Bàn về hiện tượng nhồi nhét nhà cao tầng tại khu vực lõi đô thị, ông Đỗ Viết Chiến – Phó Tổng thư ký VNREA cho rằng, vấn đề này không hoàn toàn nằm ở khâu quy hoạch, mà do những bất cập trong khâu thực hiện, quản lý phát triển theo quy hoạch. Đó là tình trạng điều chỉnh cục bộ trong quá trình thực hiện. Quy chuẩn xây dựng năm 2008 không đề cập đến chỉ số hệ số sử dụng đất (tổng sàn/ diện tích đất), mà chỉ kiểm soát chiều cao và mật độ trong phát triển nhà cao tầng. Việc bỏ hệ số là bỏ ngưỡng chặn trên nên một số công trình không bị hạn chế về chiều cao. Đây cũng là lý do dẫn đến sự gia tăng dân số, áp lực lên hạ tầng – ông Chiến phân tích. Nhiều chuyên gia cũng đề xuất, tại Hà Nội, cần rà soát lại quy hoạch khu vực nội đô lịch sử và khoanh vùng, cấm tuyệt đối xây dựng ở những khu vực cần bảo tồn như phố cổ, phố cũ, khu vực hồ Tây, hồ Gươm… Cùng đó, cần quy định rõ những khu vực cho phép xây nhà cao tầng và phải áp dụng hệ số sử dụng đất để khống chế sự phát triển. Đối với khu vực nội đô mở rộng cần yêu cầu thực hiện theo quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị. Trên thực tế, các chủ đầu tư để đạt mục đích cũng sẽ đưa ra nhiều hướng giải quyết thuyết phục nhưng không thể phủ nhận nguy cơ ách tắc giao thông đe dọa, môi trường sống và tỷ lệ cây xanh khó đạt như kỳ vọng. Hệ quả là cư dân chính trong khu đô thị đó và khu vực lân cận sẽ phải gánh chịu. Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư tham gia đầu tư kết nối tốt thì ở một mức độ nào đấy có thể chấp nhận được, nhưng phải phù hợp. Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng cho rằng, có hai phương án để hạn chế tối đa sự gia tăng dân số cơ học vào nội đô. Khi cải tạo xây dựng chung cư cũ, dự án tiểu khu đô thị cần chú trọng xây dựng đồng bộ khu vực đó với các văn phòng, công trình phục vụ công cộng như nhà trẻ, mẫu giáo, chợ… để người dân không phải di chuyển ngang nhằm tránh ùn tắc giao thông. Ngoài ra, nếu không thể làm giảm dân số khu vực nội đô, giải pháp quan trọng là kiểm soát dân số ở khu vực đó bằng việc chỉ bán, cho thuê đối với những đối tượng có hộ khẩu thường trú ngay tại quận, huyện đó và cùng lắm là ngay quận bên cạnh. Bàn về câu chuyện quy hoạch và trách nhiệm quản lý, các chuyên gia cho rằng, giải bài toán áp lực đô thị không thể chỉ trông chờ vào mỗi yếu tố quy hoạch. Tại Việt Nam, Bộ Xây dựng đóng vai trò quan trọng quyết định phát triển đô thị, quy hoạch đô thị nhưng chính quyền các đô thị mới là người thực hiện công việc đó./.Tin liên quan
-
Bất động sản
Phân khúc nhà ở bình dân tiếp tục giữ vai trò chủ đạo ở thị trường bất động sản
15:05' - 07/04/2019
Mặc dù thị trường bất động sản 2019 được các chuyên gia cảnh báo nguy cơ bong bóng có thể xảy ra theo chu kỳ 10 năm, nhưng kết thúc quý I, đà tăng trưởng vẫn ghi nhận những tín hiệu khả quan.
-
Bất động sản
Những dự báo mới nhất về thị trường bất động sản trong nước
12:06' - 07/04/2019
Dự báo về khả năng tăng trưởng của thị trường bất động sản trong quý II so với quý I, nhiều ý kiến lựa chọn khả năng tăng nhẹ, và 15% ý kiến chọn khả năng tăng cao nhất trong năm.
-
Kinh tế Việt Nam
Lần đầu tổ chức diễn đàn bất động sản công nghiệp Việt Nam
11:07' - 03/04/2019
Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2019 sẽ diễn ra ngày 23/4 tại Hà Nội.
-
Bất động sản
Thị trường bất động sản sẽ khởi sắc nhờ vốn FDI?
08:10' - 18/03/2019
Khoảng sáng về thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) bất động sản trong những tháng đầu tiên của năm 2019 đang hứa hẹn những khởi sắc của thị trường trong thời gian tới với nhiều cơ hội mới.
-
Kinh tế Việt Nam
Phân khúc bất động sản nào sẽ chiếm ưu thế trong năm 2019?
15:15' - 11/12/2018
Dự báo năm 2019, nguồn cung dồi dào, tập trung vào các dự án lớn kiểu những thành phố thu nhỏ với dịch vụ đầy đủ, hạ tầng đồng bộ sẽ là xu hướng dẫn dắt thị trường.
Tin cùng chuyên mục
-
Bất động sản
Quảng Ninh dành hàng trăm ha đất để xây dựng nhà ở xã hội
08:30' - 16/09/2025
Tỉnh Quảng Ninh đã dành quỹ đất sạch, ưu tiên về thủ tục hành chính, áp dụng các chính sách hỗ trợ về thuế, tín dụng cho các dự án nhà ở xã hội.
-
Bất động sản
Lào Cai phấn đấu hoàn thành 1.580 căn nhà ở xã hội trong năm 2025
06:00' - 16/09/2025
Trên cơ sở kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt, Lào Cai đã quy hoạch 24 vị trí xây dựng nhà ở xã hội với tổng diện tích 86,35 ha, trong đó 13 vị trí diện tích 28,98 ha đã giải phóng mặt bằng.
-
Bất động sản
Tận dụng tối đa lợi thế cảng biển
08:23' - 15/09/2025
Việc gia tăng mạnh mẽ hoạt động thương mại toàn cầu, cùng sự dịch chuyển chuỗi cung ứng đã và đang mở ra những cơ hội đáng kể cho ngành logistics và bất động sản công nghiệp Việt Nam.
-
Bất động sản
Thị trường nhà ở cao cấp tại Thượng Hải (Trung Quốc) gặp khó do lực cầu yếu
08:08' - 15/09/2025
Thị trường nhà ở cao cấp tại Thượng Hải - trung tâm thương mại và tài chính của Trung Quốc, đã có một số dấu hiệu chững lại.
-
Bất động sản
Người trẻ chật vật với giấc mơ an cư
14:14' - 12/09/2025
Với những người trẻ đạt thu nhập từ 20 triệu đồng/tháng, thì ngay cả khi tích lũy toàn bộ cũng mất nhiều năm mới có thể mua nhà.
-
Bất động sản
Lãi suất vay mua nhà tại Mỹ xuống mức thấp nhất 11 tháng
07:42' - 12/09/2025
Theo phóng viên TTXVN tại New York, lãi suất vay mua nhà ở Mỹ kỳ hạn 30 năm xuống mức thấp nhất trong gần một năm trở lại đây.
-
Bất động sản
Mở rộng room ngoại giúp TP. Hồ Chí Minh tăng sức hút đầu tư quốc tế
16:49' - 11/09/2025
Chính sách mở room ngoại ở các dự án đủ điều kiện bán cho người nước ngoài là bước đi quan trọng giúp thị trường hấp thụ dòng vốn quốc tế.
-
Bất động sản
Dự án nhà ở Vân bay sẽ cung cấp 500 căn hộ tại Đặc khu Vân Đồn
12:34' - 11/09/2025
Chung cư Vân Bay là một trong những sản phẩm bất động sản đáng chú ý tại Vân Đồn. Dự án không chỉ giải quyết bài toán an cư cho cư dân mà còn mở ra cơ hội đầu tư hấp dẫn tại trung tâm kinh tế biển.
-
Bất động sản
Bộ Xây dựng triển khai đồng bộ thực hiện mô hình chính quyền địa phương 2 cấp
20:12' - 10/09/2025
Bộ Xây dựng yêu cầu các đơn vị bảo đảm chính quyền địa phương 2 cấp vận hành ổn định, thông suốt, đồng bộ với triển khai các nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội.