Gia tăng gánh nặng nhà ở tại đô thị lớn


Tổng điều tra dân số và nhà ở 2019 đang diễn ra với quy mô lớn nhất từ trước đến nay nhằm đánh giá trung thực khách quan tình hình biến động dân số và nhà của Việt Nam trong 10 năm qua. Những thông tin mang tính toàn diện được kỳ vọng sẽ giúp xây dựng, hoạch định chính sách liên quan đến người dân một cách sát thực tế, nhất là trong lĩnh vực nhà ở.
Đặc biệt, gánh nặng bởi tình trạng gia tăng dân số quá nhanh tại các đô thị lớn như hiện nay liệu có được giải quyết bằng bài toán quy hoạch mang tính dài hơi và khoa học dựa trên những thông số thống kê bài bản cũng là vấn đề được quan tâm. Năm 1999, tốc độ đô thị hóa ở Việt Nam mới ở mức 21,7% và năm 2019 dự kiến sẽ đạt mức 40%. Theo đó, cả nước hiện có 819 đô thị với tỷ lệ phủ kín quy hoạch chung xây dựng đô thị đạt 100%, quy hoạch phân khu khoảng 78%, quy hoạch chi tiết 39% và quy hoạch xây dựng nông thôn đạt 100%. Chính sự gia tăng của quá trình đô thị hóa trong năm 2018 đã giúp cho thị trường bất động sản và vật liệu xây dựng đạt tốc độ tăng trưởng khả quan. Năm 2018, diện tích bình quân nhà ở toàn quốc đạt khoảng 24 m2 sàn/người, tăng 0,6 m2 sàn/người so với năm 2017. Còn theo Nghị quyết 01 của Chính phủ về nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và dự toán ngân sách nhà nước năm 2019 đã chỉ rõ thị trường bất động sản được định hướng phát triển minh bạch và lành mạnh, khuyến khích phát triển thị trường nhà ở cho thuê. Mục tiêu phấn đấu diện tích bình quân nhà ở toàn quốc năm 2019 đạt 24,5 m2 sàn/người. Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam Trần Ngọc Chính cho biết, thời gian tới, tốc độ đô thị hóa tại Việt Nam sẽ còn tiếp tục diễn ra nhanh. Năm 2019 và đến đầu năm 2020 tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam dự báo sẽ đạt khoảng 40%. Thập niên 40 của thế kỷ 21 sẽ có khoảng 50% dân số Việt Nam sinh sống tại các đô thị. Sức ép dân số gia tăng cũng dồn gánh nặng nhà ở lên các đô thị. Cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh, tỷ lệ tăng dân số đô thị trung bình hàng năm từ 2 - 3,4% đã khiến nguồn cầu về nhà ở này càng gia tăng - ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận xét. Thêm một điều đáng chú ý khác của dân số Việt Nam là các hộ gia đình có quy mô ngày càng nhỏ. Đến đầu năm 2018, Việt Nam có khoảng 25,5 triệu hộ gia đình (trong thời kỳ 2009 - 2017, tỷ lệ tăng bình quân hàng năm về số hộ là 1,5%/năm); trong đó quy mô gia đình nhỏ (có 2 - 4 người) là phổ biến nhất (chiếm gần 65%). Số hộ độc thân chiếm tỷ trọng nhỏ (8%) nhưng đang có xu thế tăng nhanh trong 5 năm trở lại đây. Theo ông Nam, đây là yếu tố quan trọng trong việc định hướng lại sản phẩm bất động sản. Đặc biệt là nhu cầu của các căn hộ nhỏ để đáp ứng sự thay đổi của quy mô hộ gia đình. Quy mô dân số lớn, song một điều đáng mừng là khả năng thanh toán đối với các sản phẩm bất động sản của người dân đang ở mức khả quan. Thị trường bất động sản đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu nhà ở rất thiết yếu của người dân, góp phần chỉnh trang bộ mặt đô thị hình thành nếp sống văn minh hiện đại. Bên cạnh đó, kích thích sự phát triển của các ngành kinh tế khác đi theo thị trường bất động sản. Tuy nhiên, điều này đang dồn sức ép lên các đô thị trung tâm bởi những điểm này vẫn là nơi thu hút đông người đến sinh sống. Để đáp ứng nhu cầu chỗ ở, hàng loạt chung cư cao tầng mọc lên bất chấp việc phá vỡ quy hoạch.Về lý thuyết, những dự án được đánh giá tốt là phải đảm bảo mật độ xây dựng. Tuy nhiên, trên thực tế, tiêu chí này hoàn toàn chưa đủ bởi nhiều công trình dù cao tầng nhưng vẫn đảm bảo mật độ xây dựng trong khu đất đó. Bởi vậy cần phải có một thước đo tổng thể hơn, đó là mật độ cư trú mà bấy lâu nay vẫn bị lãng quên.
Theo ông Ngô Trung Hải – nguyên Viện Trưởng Viện Quy hoạch Đô thị và Nông thôn Quốc gia, về tổng thể phải xem xét cả 2 yếu tố, mật độ xây dựng và mật độ cư trú. Nhưng hiện nay, mật độ cư trú lại ít được nhắc đến. Cùng một lô đất đó, xây lên tòa chung cư nhưng cho 1 vạn người ở thì sẽ khác với 2 vạn người ở - ông Hải đưa ví dụ. Mật độ cư trú rất quan trọng trong bài toán hạ tầng, thông số cơ bản khoảng 500-700 người/ha đã là cao lắm rồi, dưới con số 500 thì mới tốt. Nếu cứ chồng cao tầng thì đương nhiên hệ số sàn tăng lên rất nhiều. Ví dụ như Nhật Bản đang quy chuẩn hệ số 13. Việt Nam thì lấy tiêu chí về mật độ sử dụng đất nhưng nước ngoài sử dụng hệ số sàn. Nếu tính theo hệ số sàn thì nhiều dự án tại Việt Nam lên quá cao, có nơi lên con số 20 tầng. Bàn về hiện tượng nhồi nhét nhà cao tầng tại khu vực lõi đô thị, ông Đỗ Viết Chiến – Phó Tổng thư ký VNREA cho rằng, vấn đề này không hoàn toàn nằm ở khâu quy hoạch, mà do những bất cập trong khâu thực hiện, quản lý phát triển theo quy hoạch. Đó là tình trạng điều chỉnh cục bộ trong quá trình thực hiện. Quy chuẩn xây dựng năm 2008 không đề cập đến chỉ số hệ số sử dụng đất (tổng sàn/ diện tích đất), mà chỉ kiểm soát chiều cao và mật độ trong phát triển nhà cao tầng. Việc bỏ hệ số là bỏ ngưỡng chặn trên nên một số công trình không bị hạn chế về chiều cao. Đây cũng là lý do dẫn đến sự gia tăng dân số, áp lực lên hạ tầng – ông Chiến phân tích. Nhiều chuyên gia cũng đề xuất, tại Hà Nội, cần rà soát lại quy hoạch khu vực nội đô lịch sử và khoanh vùng, cấm tuyệt đối xây dựng ở những khu vực cần bảo tồn như phố cổ, phố cũ, khu vực hồ Tây, hồ Gươm… Cùng đó, cần quy định rõ những khu vực cho phép xây nhà cao tầng và phải áp dụng hệ số sử dụng đất để khống chế sự phát triển. Đối với khu vực nội đô mở rộng cần yêu cầu thực hiện theo quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị. Trên thực tế, các chủ đầu tư để đạt mục đích cũng sẽ đưa ra nhiều hướng giải quyết thuyết phục nhưng không thể phủ nhận nguy cơ ách tắc giao thông đe dọa, môi trường sống và tỷ lệ cây xanh khó đạt như kỳ vọng. Hệ quả là cư dân chính trong khu đô thị đó và khu vực lân cận sẽ phải gánh chịu. Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư tham gia đầu tư kết nối tốt thì ở một mức độ nào đấy có thể chấp nhận được, nhưng phải phù hợp. Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng cho rằng, có hai phương án để hạn chế tối đa sự gia tăng dân số cơ học vào nội đô. Khi cải tạo xây dựng chung cư cũ, dự án tiểu khu đô thị cần chú trọng xây dựng đồng bộ khu vực đó với các văn phòng, công trình phục vụ công cộng như nhà trẻ, mẫu giáo, chợ… để người dân không phải di chuyển ngang nhằm tránh ùn tắc giao thông. Ngoài ra, nếu không thể làm giảm dân số khu vực nội đô, giải pháp quan trọng là kiểm soát dân số ở khu vực đó bằng việc chỉ bán, cho thuê đối với những đối tượng có hộ khẩu thường trú ngay tại quận, huyện đó và cùng lắm là ngay quận bên cạnh. Bàn về câu chuyện quy hoạch và trách nhiệm quản lý, các chuyên gia cho rằng, giải bài toán áp lực đô thị không thể chỉ trông chờ vào mỗi yếu tố quy hoạch. Tại Việt Nam, Bộ Xây dựng đóng vai trò quan trọng quyết định phát triển đô thị, quy hoạch đô thị nhưng chính quyền các đô thị mới là người thực hiện công việc đó./.Tin liên quan
-
Bất động sản
Phân khúc nhà ở bình dân tiếp tục giữ vai trò chủ đạo ở thị trường bất động sản
15:05' - 07/04/2019
Mặc dù thị trường bất động sản 2019 được các chuyên gia cảnh báo nguy cơ bong bóng có thể xảy ra theo chu kỳ 10 năm, nhưng kết thúc quý I, đà tăng trưởng vẫn ghi nhận những tín hiệu khả quan.
-
Bất động sản
Những dự báo mới nhất về thị trường bất động sản trong nước
12:06' - 07/04/2019
Dự báo về khả năng tăng trưởng của thị trường bất động sản trong quý II so với quý I, nhiều ý kiến lựa chọn khả năng tăng nhẹ, và 15% ý kiến chọn khả năng tăng cao nhất trong năm.
-
Kinh tế Việt Nam
Lần đầu tổ chức diễn đàn bất động sản công nghiệp Việt Nam
11:07' - 03/04/2019
Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2019 sẽ diễn ra ngày 23/4 tại Hà Nội.
-
Bất động sản
Thị trường bất động sản sẽ khởi sắc nhờ vốn FDI?
08:10' - 18/03/2019
Khoảng sáng về thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) bất động sản trong những tháng đầu tiên của năm 2019 đang hứa hẹn những khởi sắc của thị trường trong thời gian tới với nhiều cơ hội mới.
-
Kinh tế Việt Nam
Phân khúc bất động sản nào sẽ chiếm ưu thế trong năm 2019?
15:15' - 11/12/2018
Dự báo năm 2019, nguồn cung dồi dào, tập trung vào các dự án lớn kiểu những thành phố thu nhỏ với dịch vụ đầy đủ, hạ tầng đồng bộ sẽ là xu hướng dẫn dắt thị trường.
Tin cùng chuyên mục
-
Bất động sản
Áp lực chi phí xây dựng "dồn" lên bất động sản
10:45' - 06/07/2025
Hoạt động khai thác đang được kiểm soát chặt nhằm bảo vệ hệ sinh thái, kéo theo giá cát và chi phí vận chuyển tăng, gây áp lực lên tổng chi phí đầu tư, nhất là trong các dự án hạ tầng lớn…
-
Bất động sản
Phát triển đô thị xanh: Thị trường chưa đủ động lực, cần chính sách tiếp sức
16:04' - 04/07/2025
Đô thị xanh, công trình xanh và phát triển theo hướng Net Zero đang dần trở thành xu thế chủ đạo trong lĩnh vực xây dựng, bất động sản và quy hoạch đô thị tại Việt Nam.
-
Bất động sản
Lợi thế kép từ các tòa tháp ven biển Blanca City
15:13' - 04/07/2025
Nằm giữa trục đường 3/2 và biển Bãi Sau, các tòa tháp Blanca thuộc Blanca City mở ra cơ hội đầu tư, lưu trú, nghỉ dưỡng khi hội tụ lợi thế nội sinh - ngoại lực.
-
Bất động sản
Đầu tư bất động sản kỳ vọng vào động lực mới từ cải cách thể chế
19:56' - 03/07/2025
Thị trường bất động sản được đánh giá là một trong những lĩnh vực được hưởng lợi trực tiếp từ các chính sách hỗ trợ tăng trưởng.
-
Bất động sản
Giải pháp nào giảm áp lực giá bất động sản trong đô thị?
14:38' - 03/07/2025
Livehouse là loại hình bất động sản đa công năng, tích hợp 5 chức năng chính gồm: lưu trú, kinh doanh, làm việc, nghỉ dưỡng, giải trí với hệ thống hạ tầng và tiện ích được đầu tư đồng bộ.
-
Bất động sản
Cập nhật biến động, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất chi tiết đến từng thửa
12:51' - 03/07/2025
Bộ Nông nghiệp và Môi trường nhấn mạnh cần theo dõi, cập nhật kịp thời biến động giá đất trên thị trường, đồng thời từng bước xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất đến từng thửa đất.
-
Bất động sản
Bảng giá đất áp dụng cho năm 2026 sẽ có biến động lớn
11:56' - 03/07/2025
Thời gian tới, nhiều địa phương ban hành bảng giá đất mới với sự biến động lớn và mức giá được điều chỉnh khác nhau. Điều này sẽ tác động nhiều đến thị trường bất động sản.
-
Bất động sản
Siết quản lý cho thuê chung cư ngắn hạn: Cơ hội cho người mua ở thực
15:41' - 02/07/2025
Siết chặt hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn không chỉ nhằm đảm bảo an ninh trật tự và quyền lợi của cư dân mà còn góp phần khắc phục tình trạng cạnh tranh không lành mạnh trên thị trường lưu trú.
-
Bất động sản
Sun Group ra mắt tổ hợp căn hộ cao cấp giữa lòng Thủ đô
15:21' - 02/07/2025
Sun Property, thành viên Tập đoàn Sun Group tự hào ra mắt Sun Feliza Suites – tổ hợp căn hộ hướng tới tiêu chuẩn 6 sao tọa lạc tại vị trí vàng trung tâm Cầu Giấy (Hà Nội).