Phép thử sức khỏe của dòng vốn bất động sản

Hàng triệu tỷ đồng đang được kỳ vọng chảy vào bất động sản để tạo động lực cho tăng trưởng kinh tế trong giai đoạn mới. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, hiệu quả của dòng vốn không được đo bằng quy mô tiền đổ vào thị trường mà bằng khả năng hấp thụ. Nếu sản phẩm không được tiêu thụ hoặc bị bỏ trống sau giao dịch, dòng tiền sẽ bị "giam giữ" trong tồn kho, trở thành phép thử đối với sức khỏe của thị trường bất động sản cũng như chất lượng tăng trưởng của nền kinh tế.

* Tồn kho - tín hiệu cảnh báo

Trong bối cảnh khoa học công nghệ và đổi mới sáng tạo cần thêm thời gian để trở thành động lực tăng trưởng mới, nền kinh tế vẫn phải dựa nhiều vào các trụ cột truyền thống gồm xuất khẩu, tiêu dùng và đầu tư.

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường - Phó chủ tịch Hội Khoa học kinh tế Việt Nam, trong ba động lực này, đầu tư đang là khu vực có dư địa lớn nhất. Bên cạnh đầu tư công, đầu tư tư nhân được kỳ vọng tạo sức bật cho tăng trưởng và bất động sản là lĩnh vực có khả năng hấp thụ dòng vốn mạnh nhất.

Lý do là bất động sản không chỉ tạo ra giá trị riêng của ngành mà còn kéo theo nhu cầu về xây dựng, vật liệu, thiết bị, tài chính và lao động. Mỗi dự án được triển khai đều tạo ra hiệu ứng lan tỏa tới hàng chục lĩnh vực khác của nền kinh tế.

Bởi vậy, việc dòng vốn tiếp tục đổ vào bất động sản được nhiều chuyên gia đánh giá là xu hướng tất yếu trong giai đoạn Việt Nam theo đuổi mục tiêu tăng trưởng cao.

Tuy nhiên, theo ông Cường, dòng tiền vào bất động sản nhiều hay ít không phải là điều đáng lo ngại. Vấn đề nằm ở việc dòng tiền đó có tiếp tục được lưu thông trong nền kinh tế hay bị mắc kẹt trong các tài sản không được sử dụng.

Bất động sản là lĩnh vực đặc biệt bởi tồn kho không chỉ là những sản phẩm doanh nghiệp chưa bán được. Một dạng tồn kho khác nguy hiểm hơn là các sản phẩm đã giao dịch thành công nhưng không được đưa vào sử dụng mà tiếp tục bị giữ lại với mục đích đầu cơ hoặc chờ tăng giá.

"Điều này đồng nghĩa dòng vốn đã được rót vào thị trường nhưng chưa thực sự tạo ra giá trị sử dụng cho nền kinh tế. Tồn kho của bất động sản không chỉ nằm ở doanh nghiệp mà còn nằm ở những tài sản đã bán nhưng bị bỏ không", ông Cường nhận định.

Theo chuyên gia, tỷ lệ tồn kho dưới 30% chưa phải là vấn đề đáng lo ngại. Tuy nhiên khi vượt ngưỡng này, thị trường bắt đầu xuất hiện tín hiệu cảnh báo về nguy cơ mất cân đối nguồn lực. Điều này cũng phần nào phản ánh thực trạng của thị trường hiện nay khi tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn kéo dài.

Bà Hoàng Thu Hằng - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) thông tin, nguồn cung nhà ở cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong khi phân khúc phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân lại thiếu hụt.

Nhu cầu nhà ở thực vẫn rất lớn nhưng nhiều dự án chưa đáp ứng đúng nhu cầu thị trường. Hệ quả là lượng sản phẩm khó tiêu thụ gia tăng trong khi người dân vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở.

Các chuyên gia cho rằng, đây chính là nguyên nhân sâu xa dẫn tới tình trạng tồn kho tiềm tàng trên thị trường bất động sản nhiều năm qua.

* Khơi thông nguồn cung để dòng tiền không bị mắc kẹt

Một trong những nguyên nhân khiến hiệu quả sử dụng vốn của thị trường bất động sản chưa cao là số lượng lớn dự án đang bị ách tắc. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có khoảng 4.500 dự án bất động sản gặp vướng mắc với tổng nguồn vốn bị ứ đọng hơn 3 triệu tỷ đồng.

Con số này tương đương một lượng nguồn lực rất lớn đang nằm ngoài vòng quay của nền kinh tế. Đến nay, các cơ quan chức năng đã tháo gỡ khó khăn cho khoảng 1.025 dự án, giúp khơi thông gần 800.000 tỷ đồng vốn đầu tư.

Theo bà Hoàng Thu Hằng, việc xử lý các dự án đình trệ không chỉ giúp giải phóng nguồn lực xã hội mà còn tạo thêm nguồn cung cho thị trường, qua đó góp phần điều chỉnh mặt bằng giá nhà theo hướng hợp lý hơn. Song song với việc tháo gỡ pháp lý, Bộ Xây dựng đang thúc đẩy xây dựng hệ thống dữ liệu bất động sản thống nhất trên toàn quốc. Mỗi bất động sản sẽ được cấp mã định danh riêng, cho phép theo dõi tình trạng pháp lý, lịch sử giao dịch và biến động giá. Đây được xem là công cụ quan trọng để nâng cao tính minh bạch, hạn chế đầu cơ và nhận diện sớm các dấu hiệu tích tụ tồn kho.

Bên cạnh đó, việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê cũng được kỳ vọng sẽ giúp dòng vốn hướng nhiều hơn vào nhu cầu ở thực.

Năm 2026, cả nước đặt mục tiêu hoàn thành khoảng 158.000 căn nhà ở xã hội. Bộ Xây dựng cũng đang nghiên cứu các chính sách ưu đãi về đất đai, tín dụng và thuế nhằm khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở cho thuê.

Các chuyên gia nhận định, việc gia tăng nguồn cung ở những phân khúc có nhu cầu cao không chỉ giúp giải quyết bài toán an cư mà còn là cách hiệu quả nhất để giảm tồn kho và nâng cao khả năng hấp thụ vốn của thị trường.

Bất động sản tiếp tục được xem là một động lực tăng trưởng quan trọng, nhưng bài toán lớn nhất cần giải không phải là làm sao thu hút thêm vốn mà là làm sao để dòng vốn không bị mắc kẹt trong những sản phẩm không tạo ra giá trị sử dụng.

Khi đó, tồn kho sẽ trở thành thước đo phản ánh chất lượng tăng trưởng của thị trường bất động sản cũng như hiệu quả phân bổ nguồn lực của nền kinh tế.