Hướng đi mới cho vấn đề nhà ở của Australia

Tháng 7/2023, Chính phủ Australia đã công bố kế hoạch xây dựng 1,2 triệu căn nhà mới trong vòng 5 năm. Mục tiêu này hứa hẹn sẽ giúp giải quyết vấn đề thiếu hụt nhà ở, vốn đang nổi cộm ở quốc gia châu Đại dương và giúp “hạ nhiệt” cuộc khủng hoảng bất động sản.

Theo tờ The Guardian, trong bối cảnh chi phí xây dựng tăng cao và hiệu quả kinh doanh còn thấp, việc nới lỏng các tiêu chuẩn xây dựng ở Australia là điều cần thiết để giúp hiện thực hóa mục tiêu mà Canberra đã đề ra. Tuy nhiên, một số chuyên gia vẫn hoài nghi về ý kiến này.

Hội đồng Cung cấp và khả năng chi trả nhà ở quốc gia Australia - tổ chức được thành lập vào cuối năm 2023 - dự báo sẽ chỉ có thêm gần 1 triệu ngôi nhà mới trong giai đoạn 5 năm (tính từ tháng 7/2023). Ước tính này phù hợp với dự báo của các tổ chức khác như Hiệp hội ngành Công nghiệp Nhà ở Australia. Trong năm tài chính 2023-2024, số lượng đơn xây dựng nhà ở được cấp phép của Australia chỉ đạt 160.000 đơn, tương đương 2/3 mục tiêu hàng năm mà chính phủ nước này kỳ vọng.

Trong khi Công đảng cầm quyền đang nỗ lực thuyết phục các đảng khác nhằm thông qua một phần gói hỗ trợ nhà ở do chính phủ đề xuất (chương trình hỗ trợ mua nhà nhằm giúp 40.000 hộ gia đình được đặt cọc mua nhà với khoản tiền thấp hơn), dường như các hộ gia đình “xứ Chuột túi” vẫn phải chờ đợi thêm để nhận được hỗ trợ.

Chính phủ Công đảng - và cả đảng Liên minh đối lập - ở mọi cấp đã cam kết khai thông bế tắc trong việc quy hoạch các đường ống khí đốt dẫn vào các khu dân cư và đảo ngược tình trạng sụt giảm về số lượng nhà mới khởi công. Tuy nhiên, sự vội vàng trên có nguy cơ phá vỡ các tiêu chuẩn thiết kế và xây dựng trong bối cảnh ngành này bắt đầu đối mặt với nhiều tác động.

Nhiều nguyên nhân gây ra tình trạng khó khăn về nhà ở đã được nêu chi tiết trong báo cáo gần đây của Ủy ban Năng suất và Bình đẳng New South Wales (NSW), trong đó dự báo nhu cầu xây dựng các tòa cao tầng sẽ lớn hơn và ngày càng có ít bãi đỗ xe hơn. Một trong những nguyên nhân là chi phí cấp vốn đã tăng gấp đôi, giá đất tăng 50% và chi phí xây dựng đã tăng gần 30% kể từ năm 2018. Tình trạng trên được dự báo sẽ trở nên phổ biến ở hầu hết các khu vực của Australia.

Mặc dù vậy, hiệu xuất của ngành xây dựng - ngành chiếm khoảng một nửa chi phí xây nhà mới - hiện nay cũng cần được công chúng giám sát chặt chẽ hơn. Ủy ban Năng suất và Bình đẳng NSW phát hiện ra rằng năng suất của ngành xây dựng đang yếu và tụt hậu so với các ngành khác, như ngành sản xuất và vận tải. Theo một số phương pháp ước tính, năng suất của ngành xây dựng ở Australia hiện nay đang thấp hơn so với những năm 1990.

Giá vật liệu tăng cao và tình hình khó khăn trong đảm bảo nguồn nhân lực chắc chắn đã ảnh hưởng đến nhiều công ty xây dựng kể từ khi Australia dỡ bỏ lệnh phong tỏa vì đại dịch COVID-19. Ủy ban trên lưu ý rằng tình trạng phá sản của các công ty xây dựng nhà ở tại bang NSW đang diễn ra nhanh gấp đôi so với mức trung bình dài hạn. 

Tuy nhiên, báo cáo cho biết các ngành công nghiệp khác cũng đang phải đối mặt với những thách thức tương tự nhưng họ sẽ chi nhiều hơn cho hoạt động nghiên cứu và phát triển (R&D) trong năm nay.

Công trình kém chất lượng là một trong những trở ngại nghiêm trọng, điều mà nhiều chủ nhà đã từng chứng kiến. Theo dữ liệu từ Văn phòng Ủy viên Xây dựng của tiểu bang NSW, khoảng 53% các khu nhà chung cư được khảo sát ở NSW gặp vấn đề nghiêm trọng về tài sản chung vào năm 2023. Nhu cầu sửa chữa lại các căn nhà gặp vấn đề trên đã làm ảnh hưởng đến nguồn lực xây dựng nhà mới.

Ủy ban Năng suất và Bình đẳng NSW cho biết các giải pháp bao gồm việc sử dụng nhiều hơn các “mô-đun” đúc sẵn có thể cắt giảm thời gian thi công từ 20 - 50%, cải thiện hiệu quả lao động và nâng cao chất lượng cũng như độ an toàn. Ủy ban cũng dẫn chứng thành công của Singapore trong việc áp dụng giải pháp này.

Bà Rooney từ Hội đồng Xây dựng Xanh của Australia cho biết việc nới lỏng các tiêu chuẩn thay vì buộc ngành công nghiệp phải đổi mới sẽ có tác động lâu dài theo hướng làm cho chi phí sưởi ấm và làm mát các căn nhà lớn hơn. Bà nhấn mạnh rằng: “Australia đang trong cuộc khủng hoảng khả năng chi trả, nhưng mọi người cũng nên nhớ rằng người Australia cũng đang trong cuộc khủng hoảng khí hậu và trong một cuộc khủng hoảng đa dạng sinh học”. Bà cho rằng những ngôi nhà trong tương lai cần thích ứng với thời tiết khắc nghiệt hơn trong tương lai.

Ông Tom Devitt, nhà kinh tế cấp cao của Hiệp hội Xây dựng nhà ở Australia (HIA), cũng dẫn chứng rằng ngành khai thác mỏ và các công trình xây dựng phi dân sự khác đang khiến nhân công có tay nghề trở nên khan hiếm và đắt đỏ hơn. Chi phí nhân công đang đắt hơn khoảng 1/3 so với mức trước đại dịch COVID-19 và tiếp tục tăng khoảng 6%/năm.

Ông Devitt cho rằng tình trạng thiếu nhân công này đang đặc biệt gây khó khăn cho lĩnh vực xây dựng căn hộ cao tầng, lĩnh vực vốn cần đảm bảo chắc chắn và ổn định về lao động để phục vụ cho các dự án lớn kéo dài nhiều năm. Nhiều dự án đã bị đình trệ mà không có sự đảm bảo về nhân công ngay cả sau khi được phê duyệt.

Chi phí vay vốn thấp hơn cuối cùng sẽ đến khi Ngân hàng Dự trữ Australia (RBA, tức ngân hàng trung ương) bắt đầu cắt giảm lãi suất, một sự thay đổi mà thị trường hiện kỳ vọng sẽ xảy ra vào cuối năm nay hoặc đầu năm 2025 (một tháng tăng trưởng việc làm mạnh mẽ khác vào tháng Tám vừa qua đã làm cho khả năng cắt giảm lãi suất sớm ít có khả năng xảy ra hơn). Điều này có thể giúp thúc đẩy ngành xây dựng tăng tốc.